Multiplikátor hrubého příjmu

Co je multiplikátor hrubého příjmu?

Násobitel hrubého příjmu (GIM) je hrubým měřítkem hodnoty investice do nemovitosti, která je získána vydělením prodejní ceny nemovitosti jejím hrubým ročním příjmem z pronájmu. GIM se používá při oceňování komerčních nemovitostí, jako jsou nákupní centra a bytové komplexy, ale je omezený v tom, že nezohledňuje náklady na faktory, jako jsou veřejné služby, daně, údržba a neobsazená místa. Další, podrobnější metody běžně používané k oceňování komerčních nemovitostí zahrnují míru kapitalizace (cap rate) a metodu diskontovaných peněžních toků.

Vysvětlení multiplikátoru hrubého příjmu

Pomocí multiplikátoru hrubého příjmu lze zhruba určit, zda je požadovaná cena nemovitosti dobrá. Vynásobením GIM hrubým ročním příjmem dané nemovitosti se získá hodnota nemovitosti nebo za co by se mělo prodávat.

Příklad výpočtu multiplikátoru hrubého příjmu

Například sledovaná nemovitost má skutečný hrubý příjem 50 000 USD. Srovnatelný prodej je k dispozici s efektivním příjmem 56 000 USD a prodejní hodnotou 392 000 USD (ve skutečnosti bychom pro zlepšení analýzy hledali řadu srovnatelných).

Naše GIM bude 392 000 $ / 56 000 = 7.

Závěrem lze říci, že tento srovnatelný (nebo „comp“), jak se v praxi často nazývá, prodaný 7krát (7x) jeho efektivní brutto. Při použití tohoto multiplikátoru vidíme, že tato vlastnost má kapitálovou hodnotu 350 000 $. Což je nalezeno: V = GIM x EGI, 7 x 50 000 = 350 000 $.

Nevýhody metody multiplikátoru hrubého příjmu

Přirozený argument proti multiplikační metodě vyvstává, protože je to spíše hrubá oceňovací technika. Protože změny úrokových sazeb (které ovlivňují diskontní sazby v časové hodnotě peněžních výpočtů), zdrojů nebo výnosů (kvalita) a nákladů, nejsou výslovně brány v úvahu - multiplikátor hrubého příjmu je stěží praktickým oceňovacím modelem, ale nabízí „ zadní strana obálky “počáteční bod.

Mezi další nevýhody patří:

• Metoda GIM předpokládá jednotnost vlastností napříč podobnými třídami. Odborníci vědí ze zkušenosti, že poměr nákladů mezi podobnými nemovitostmi se často liší v důsledku takových faktorů, jako je odložená údržba, věk majetku a kvalita správce nemovitosti.
• GIM odhaduje hodnotu na základě hrubého příjmu a nikoli čistého provozního příjmu (NOI), zatímco nemovitost je nakupována primárně na základě své čisté výdělečné síly. Je zcela možné, že dvě vlastnosti mohou mít stejný NOI, i když se jejich hrubé příjmy výrazně liší. Metodu GIM tak mohou snadno zneužít ti, kteří neuznávají její limity.
• GIM nezohledňuje zbývající ekonomickou životnost srovnatelných nemovitostí. Ignorováním zbývajícího ekonomického života může odborník přiřadit stejné hodnoty novému majetku a padesátiletému majetku za předpokladu, že vytvoří stejné příjmy.

Porovnat poskytovatele investičních účtů Jméno Popis Zveřejnění inzerenta × Nabídky, které se objevují v této tabulce, pocházejí od partnerství, od nichž Investopedia dostává náhradu.

Související termíny

Jak používat výnosový přístup k oceňování nemovitostí Příjemový přístup je metoda oceňování nemovitostí, která umožňuje investorům odhadnout hodnotu nemovitosti na základě generovaného příjmu. více Co je míra neobsazenosti? Další informace o míře neobsazenosti, procentuálním podílu všech dostupných jednotek v pronajímané nemovitosti, které jsou neobsazené nebo neobsazené v určitý čas. více Co měří poměr provozních nákladů? Ukazatel provozních nákladů (OER) je definován jako ocenění nákladů na provoz kusu majetku ve srovnání s příjmy z majetku. více Definice míry kapitalizace Míra kapitalizace je míra návratnosti investice do nemovitosti s nemovitostmi na základě příjmu, u kterého se očekává, že tato nemovitost vygeneruje. více Komerční nemovitost dává podnikům Komerční nemovitost (CRE) je majetek, který se používá výhradně k obchodním účelům a za tímto účelem je často pronajímán nájemcům. Tato kategorie nemovitostí se dále dělí do čtyř tříd, které zahrnují kancelářské, průmyslové, multifunkční a maloobchodní. více Čistý provozní příjem: Co potřebujete vědět Čistý provozní příjem (NOI) je příjem společnosti po odečtení provozních nákladů, ale před odečtením daní z příjmu a úroků. více partnerských odkazů