Definice úvěru s vysokým poměrem
Půjčka s vysokým poměrem je půjčka, ve které je hodnota půjčky relativně vysoká vzhledem k hodnotě nemovitosti použité jako kolaterál. Hypoteční úvěry, které mají vysoké úvěrové poměry, mají hodnotu úvěru, která se blíží 100% hodnoty nemovitosti. Půjčka s vysokým poměrem by mohla být schválena pro dlužníka, který není schopen odložit velkou zálohu.
V případě hypotéky úvěr s vysokým poměrem obvykle znamená, že hodnota půjčky přesahuje 80% hodnoty nemovitosti. Výpočet se nazývá poměr půjčky k hodnotě (LTV), což je hodnocení úvěrového rizika, které finanční instituce používají před schválením hypotéky.
Klíč s sebou
- Úvěr s vysokým poměrem je půjčka, jejíž hodnota je vysoká vzhledem k hodnotě nemovitosti použité jako kolaterál.
- Hypoteční úvěry, které mají vysoké úvěrové poměry, mají hodnotu úvěru, která se blíží 100% hodnoty nemovitosti.
- Úvěr s vysokým poměrem obvykle znamená, že hodnota úvěru přesahuje 80% hodnoty nemovitosti. Výpočet se nazývá poměr půjčky k hodnotě (LTV).
Vzorec pro půjčku s vysokým poměrem nákladů pomocí LTV
Přestože neexistuje konkrétní vzorec pro výpočet půjčky s vysokým poměrem, měli by investoři nejprve vypočítat poměr půjčky k hodnotě ve své situaci, aby určili, zda půjčka překračuje hranici 80% LTV.
Poměr půjčky k hodnotě = hodnota hypotékyHodnota hodnoty nemovitosti \ text {Poměr půjčky k hodnotě} = \ frac {\ text {Částka hypotéky}} {\ text {Hodnota vlastnosti nemovitosti}} Poměr půjčky k hodnotě = hodnota nemovitosti oceněnáHypotéka hypotéky
Jak vypočítat půjčku s vysokým poměrem pomocí LTV
- Poměr LTV se vypočítá vydělením částky vypůjčené odhadovanou hodnotou nemovitosti.
- Vynásobte výsledek 100 a vyjádřete jej v procentech.
- Pokud hodnota půjčky po vašem splacení přesáhne 80% LTV, půjčka se považuje za půjčku s vysokým poměrem.
Co vám říká půjčka s vysokým poměrem?
Věřitelé a finanční poskytovatelé používají poměr LTV k měření úrovně rizika spojené s poskytováním hypotečního úvěru. Pokud dlužník nemůže provést značnou splátku a v důsledku toho se hodnota půjčky blíží hodnotě odhadované hodnoty nemovitosti, bude to považováno za půjčku s vysokým poměrem. Jinými slovy, jak se hodnota půjčky blíží 100% hodnoty nemovitosti, věřitelé by mohli považovat půjčku za příliš riskantní a zamítnout žádost.
Věřitel je vystaven riziku selhání dlužníka, zejména pokud je LTV příliš vysoká. Banka nemusí být schopna prodat nemovitost, aby pokryla částku půjčky poskytnuté dlužníkovi v prodlení. Takový scénář se může snadno vyskytnout při ekonomickém poklesu, když vlastnosti bydlení obvykle klesají. Pokud půjčka poskytnutá dlužníkovi přesáhne hodnotu nemovitosti, půjčka je považována za podvodní. Pokud dlužník splácí hypotéku, ztratí banka peníze, když půjdou na prodej nemovitosti za nižší hodnotu, než je zůstatek hypotéky. Banky sledují LTV, aby takové ztrátě zabránily.
Výsledkem je, že většina půjček na bydlení s vysokým poměrem vyžaduje jistou formu pojistného krytí, aby byla zajištěna ochrana věřitele. Pojištění se nazývá soukromé hypoteční pojištění (PMI), které by si dlužník musel koupit samostatně, aby pomohl chránit věřitele.
Historie půjček s vysokým poměrem stran
Až do dvacátých let lidé kupovali domy nikoli tím, že šli do banky, ale šetřili své vlastní peníze, dokud neměli dost na alespoň část země nebo pozemek s domem. Poté přišla stavební a úvěrová společnost, která lidem půjčovala peníze na koupi domu a nechala je splácet splátky po mnoho let. I tehdy byly půjčky obvykle za poloviční hodnotu domu nebo méně.
Do konce dvacátých let banky poskytovaly půjčky s vysokým poměrem až 80% hodnoty domu. Soukromé hypoteční pojištění vzniklo za účelem ochrany bank, ale vše, co šlo na vedlejší kolej ve 30. letech, kdy lidé bez práce přestali platit a banky a společnosti PMI také klesly.
Kongres schválil půjčku vlastníků domů Corp., která začala zaručovat hypotéky a poměry klesly na 15%. Později, prostřednictvím Federální správy bytů a dalších agentur, poklesly zálohy na nízké jednociferné číslice a dokonce 0%, aby podpořily vlastnictví domu.
Tento systém prosperoval až do období let 2007-2008, kdy došlo k hypoteční krizi v roce 2008. Prudký nárůst vysoce rizikových hypoték, které začaly běžet na začátku roku 2007, přispěl k nejzávažnější recesi v desetiletích. Rozmach bydlení v polovině dvacátých let - v kombinaci s nízkými úrokovými sazbami v té době - přiměl mnoho věřitelů, aby nabízeli půjčky na bydlení osobám se špatnou úvěrovou hodnotou. Po výbuchu bubliny na trhu s nemovitostmi mnoho dlužníků nebylo schopno platit za své hypotéky na nižší hypotéky.
Nabízené půjčky s vysokým poměrem
Federální správa bydlení nabízí programy, pomocí nichž mohou dlužníci získat půjčky FHA s poměrem LTV až 96, 5%. Jinými slovy, program vyžaduje 3, 5% zálohu. Program však vyžaduje minimální úvěrové skóre, aby byl schválen pro úvěr s vysokým poměrem. Existují i další nabídky, u nichž je při 10% záloze možné nižší kreditní skóre.
Úvěry FHA také vyžadují pojistné na hypotéky (MIP). Můžete však refinancovat, jakmile LTV klesne pod 80% a půjčka již není považována za půjčku s vysokým poměrem, což by vyloučilo pojištění.
Příklad půjčky s vysokým poměrem stran
Řekněme, že dlužník plánuje koupit dům a má odhadovanou hodnotu 100 000 dolarů. Vypůjčitel provede zálohu ve výši 10 000 $ a zbývajících 90 000 bude půjčeno. Výsledkem je poměr půjčky k hodnotě 90% nebo (90 000/100 000), což by bylo považováno za půjčku s vysokým poměrem.
Rozdíl mezi úvěry s vysokým poměrem a úvěry na domácí kapitál
Úvěr na domácí kapitál je splátkový úvěr na domácí kapitál nebo druhá hypotéka, která umožňuje majitelům domů půjčit si za svůj kapitál v jejich bydlišti. Úvěr je založen na rozdílu mezi vlastním kapitálem majitele a současnou tržní hodnotou domu.
Úvěr na bydlení je určen těm dlužníkům, kteří již mají hypotéku a splacili část hypotečního zůstatku, přičemž hodnota nemovitosti přesahuje zůstatek úvěru. Jinými slovy, půjčka na vlastní kapitál domu umožňuje majitelům domů půjčit si na základě vlastního kapitálu v domě. Na druhé straně může mít půjčka s vysokým poměrem hodnotu půjčky, která se blíží 100% hodnoty nemovitosti.
Omezení používání půjčky s vysokým poměrem stran
Úvěry s vysokým podílem mohou mít vyšší úrokové sazby, zejména pokud mají dlužníci nízké kreditní skóre. Vaše kreditní skóre je číselná hodnota, která představuje vaši schopnost splácet dluh a ukazuje věřitelům, jaké riziko jste v prodlení. Pokud je vaše skóre nízké, bude vaše úroková sazba pravděpodobně vyšší.
Porovnat poskytovatele investičních účtů Jméno Popis Zveřejnění inzerenta × Nabídky, které se objevují v této tabulce, pocházejí od partnerství, od nichž Investopedia dostává náhradu.