Jak posoudit důvěru investic do nemovitostí (REIT)

Investoři, kteří se snaží odhadnout hodnotu důvěry v investice do nemovitostí (REIT), zjistí, že se nepoužijí tradiční metriky, jako je zisk na akcii (EPS) a cena / zisk (P / E). V tomto článku budeme diskutovat spolehlivější metodu odhadu hodnoty REIT.

Zkoumání prostředků z operací (FFO)

Začněme tím, že se podíváme na souhrnný výkaz zisku a ztráty od XYZ Residential (XYZ), fikčního rezidenčního REIT.

Od roku 2017 do roku 2018 vzrostl čistý příjem XYZ Residential o „30%“ (+ 122 534 USD na 543 847 USD). Tato čísla čistého příjmu však zahrnují odpisy, které jsou významnými řádkovými položkami. Pro většinu podniků je odpis přijatelným bezhotovostním poplatkem, který přiděluje náklady na investice provedené v předchozím období. Nemovitost se však liší od většiny investic do fixních zařízení nebo vybavení, protože nemovitosti zřídka ztrácí hodnotu a často oceňují. Čistý příjem, opatření snížené o odpisy, je proto podřadným ukazatelem výkonnosti. Výsledkem je, že má smysl posuzovat REIT podle fondů z operací (FFO), což vylučuje odpisy. (Informace o pozadí investic do REIT viz část REIT Way.)

Společnosti jsou povinny sladit FFO, která je uvedena v poznámkách pod čarou, spolu s čistým příjmem. Obecný výpočet zahrnuje přičtení odpisů zpět k čistému příjmu a odečtení zisků z prodeje odpisovatelného majetku. Odečítáme tyto zisky za předpokladu, že se neopakují, a proto nepřispíváme k udržitelné kapacitě výplaty dividend REIT. Sladění čistého příjmu s FFO (s drobnými položkami odstraněnými pro přehlednost) v letech 2017 a 2018 je stanoveno takto:

Je zřejmé, že po odečtení odpisů a odečtení výnosů z majetku se prostředky z operací (FFO) v roce 2017 pohybují kolem 838 390 $ a v roce 2018 téměř 758 000 $.

FFO musí být vykázána, ale obsahuje slabost: neodpočítává kapitálové výdaje potřebné k udržení stávajícího portfolia nemovitostí. Je třeba udržovat majetkové podíly akcionářů, například malovat byty, takže FFO není zcela skutečný zbytkový peněžní tok, který zbývá po všech výdajích a výdajích.

Profesionální analytici proto používají k odhadu hodnoty REIT opatření s názvem „upravené prostředky z operací“ (AFFO). Ačkoli se FFO běžně používá, odborníci mají tendenci se zaměřovat na AFFO ze dvou důvodů. Zaprvé jde o přesnější měřítko zbytkového peněžního toku, který mají akcionáři k dispozici, a tedy o lepší „základní číslo“ pro odhad hodnoty. Za druhé, jedná se o skutečný zbytkový peněžní tok a lepší prediktor budoucí schopnosti REIT vyplácet dividendy.

AFFO nemá jednotnou definici, ale většina výpočtů odečte kapitálové výdaje, jak je uvedeno výše. V případě XYZ Residential je od FFO odečteno téměř 182 000 dolarů za získání AFFO pro rok 2018. Toto číslo lze obvykle nalézt ve výkazu peněžních toků REIT. Používá se jako odhad peněžních prostředků potřebných k udržení stávajících nemovitostí, ačkoli podrobný pohled na konkrétní vlastnosti by mohl generovat přesnější informace.

Tradiční metriky jako EPS na výdělky na akcii a P / E nejsou spolehlivé při odhadu hodnoty REIT.

Zkoumání růstu FFO a / nebo AFFO

Hodnotu REIT můžeme odhadnout s větší přesností, máme-li FFO a AFFO v ruce a hledáme očekávaný růst v jedné nebo obou metrikách. To vyžaduje pečlivý pohled na základní vyhlídky REIT a jeho sektoru. Specifika hodnocení perspektiv růstu společnosti REIT přesahují rámec tohoto článku, ale je zde několik zdrojů, které je třeba zvážit:

• vyhlídka na zvýšení nájemného
• vyhlídky na zlepšení / udržení obsazenosti
• plány na upgrade / upscale vlastnosti (populární a úspěšná taktika je získat low-end vlastnosti a upgradovat je přilákat kvalitnější nájemníky; lepší nájemníci vedou k vyšší míře obsazenosti (méně vystěhování) a vyšší nájemné)
• vyhlídky na vnější růst (mnoho REITů podporuje růst FFO prostřednictvím akvizice, ale je to snadněji řečeno než provedeno, protože REIT musí distribuovat většinu svých zisků a obvykle nedrží velký finanční hotovost; mnoho REITů však úspěšně prořezává svá portfolia a prodává nevyhovující vlastnosti financování pořízení podhodnocených nemovitostí)

Použití více na FFO / AFFO

Celkový výnos REIT pochází ze dvou zdrojů: výplaty dividend a zhodnocení ceny. Očekávané zhodnocování cen lze rozdělit do dvou dalších složek: růst FFO / AFFO a expanze cena-na-FFO nebo cena-na-AFFO více

Pojďme se podívat na násobky pro XYZ. Všimněte si, že zobrazujeme cenu dělenou FFO, což je ve skutečnosti tržní kapitalizace dělená FFO. Tržní kapitalizace XYZ (počet akcií vynásobený cenou za akcii) v tomto příkladu je asi 8 miliard USD.

Jak interpretujeme tyto násobky, kromě přímého srovnání s průmyslovými kolegy ">

Kromě vyplácených dividend se zhodnocování cen dělí na dva zdroje: růst FFO / AFFO a / nebo expanze násobku ocenění (poměr cena k FFO nebo poměr cena k AFFO). Měli bychom zvážit oba zdroje společně při pohledu na REIT s příznivými vyhlídkami na růst FFO. Například, pokud FFO poroste na 10% a násobek 10, 55x je zachován, cena poroste o 10%. Pokud se však násobek rozšíří asi o 5% až 11x, zhodnocení ceny bude přibližně 15% (10% růst FFO + 5% násobná expanze).

Užitečné cvičení bere reciproční poměr cena-AFFO násobek, tj. 1 ÷ [Cena / AFFO] = AFFO / Cena . To odpovídá přibližně 7, 2% ( 575, 7 ÷ 8 000 USD ) u XYZ Residential a nazývá se „výnos AFFO“. Pro vyhodnocení ceny REIT můžeme porovnat výnos AFFO s:

1. tržní míra kapitalizace, neboli „míra kapitalizace“,

2. náš odhad růstu REIT ve FFO / AFFO.

Maximální sazba je obecné číslo, které investorům říká, kolik trh v současné době platí za nemovitosti. Například 8% znamená, že investoři obecně vyplácejí přibližně 12, 5krát ( 1 ÷ 8% ) čistý provozní příjem (NOI) každé nemovitosti.

Předpokládejme, že tržní strop je kolem 7% a naše očekávání růstu pro FFO / AFFO XYZ je opojných 5%. Vzhledem k vypočtenému výnosu AFFO ve výši 7, 2% se pravděpodobně díváme na dobrou investici, protože naše cena je přiměřená ve srovnání s tržní kapitalizací (je dokonce o něco vyšší, což je lepší). Kromě toho by se očekávaný růst měl nakonec promítnout do vyšších dividend a ceny. Ve skutečnosti, pokud by všichni ostatní investoři s naším hodnocením souhlasili, cena společnosti XYZ by byla mnohem vyšší, protože by bylo nutné zahrnout tato očekávání růstu do vyššího násobku.

Sečteno a podtrženo

Vyhodnocení REIT poskytuje větší přehlednost při pohledu na prostředky z operací (FFO) než čistý příjem. Potenciální investoři by také měli počítat upravené prostředky z operací (AFFO), které odečítají pravděpodobné výdaje nezbytné k udržení portfolia nemovitostí. AFFO poskytuje vynikající nástroj k měření schopnosti společnosti REIT vyplácet dividendy a vyhlídky na růst.