Jak vypočítat návratnost investic na nemovitosti k pronájmu

Jedním z hlavních důvodů, proč lidé investují, je zvýšení jejich bohatství. Motivace se mohou mezi investory lišit - někteří mohou chtít peníze na odchod do důchodu, jiní se mohou rozhodnout odložit peníze na jiné životní události, jako je narození dítěte nebo na svatbu - vydělávání peněz je obvykle základem všech investic. A nezáleží na tom, kam vložíte své peníze, ať už jde o akciový trh, dluhopisový trh nebo nemovitost.

Nemovitost je hmotný majetek, který se skládá z půdy, a obvykle zahrnuje veškeré struktury nebo zdroje nalezené v této zemi. Investiční nemovitosti jsou jedním z příkladů investice do nemovitostí. Tyto jsou zakoupeny s cílem vydělat peníze z příjmu z pronájmu. Někteří lidé kupují investiční nemovitosti s úmyslem je po krátké době prodat. Bez ohledu na záměr, pro investory, kteří diverzifikují své investiční portfolio s nemovitostmi, je důležité změřit návratnost investic (ROI), aby se určila ziskovost nemovitosti. Tento článek se zabývá tím, jaká návratnost investice, jak ji vypočítat pro vaši nemovitost k pronájmu a proč je to důležitá proměnná, kterou byste měli vědět před provedením nákupu.

Klíč s sebou

• Návratnost investice měří, kolik peněz nebo zisku se z investice vydělá jako procento nákladů na tuto investici.
• Pro výpočet procentuální návratnosti investice při nákupu v hotovosti vezměte čistý zisk nebo čistý zisk z investice a vydělte ji původními náklady.
• Pokud máte hypotéku, budete muset započítat zálohu a hypotéku.
• Vstupují do hry další proměnné, které mohou ovlivnit vaši návratnost investic, včetně nákladů na opravy a údržbu, jakož i vašich běžných výdajů.

Co je návratnost investic (ROI)?

Návratnost investice měří, kolik peněz nebo zisku se z investice vydělá jako procento nákladů na tuto investici. Ukazuje, jak efektivně a efektivně se investují dolary na generování zisku. Vědět, co vaše návratnost investic umožňuje investorům posoudit, zda vložení peněz do konkrétní investice je moudré rozhodnutí, či nikoli.

Návratnost investice může být pro jakékoli vozidlo - akcie, dluhopisy, spořicí účet, dokonce i pro část nemovitosti. Výpočet smysluplné návratnosti investic pro obytnou nemovitost může být náročný, protože výpočty lze snadno manipulovat - určité proměnné mohou být do výpočtu zahrnuty nebo vyloučeny. Obzvláště obtížné může být, když investoři mají možnost platit v hotovosti nebo si na nemovitost vzít hypotéku.

Zde uvádíme dva příklady pro výpočet návratnosti investic do rezidenčních nemovitostí - nákup v hotovosti a ten, který je financován hypotékou.

Vzorec pro návratnost investic

ROI = zisk z investic - náklady na investiceCost investicROI \ text {} = \ text {} \ frac {Zisk \ na \ investice \ text {} - \ text {} náklady na \ investice} {náklady \ na \ investice } ROI = náklady na investicePřínos z investic - náklady na investice

Pro výpočet zisku nebo zisku z jakékoli investice nejprve vezměte celkovou návratnost investice a odečtěte původní náklady na investici. Protože návratnost investic je ziskovost, dává nám zisk z investice vyjádřené v procentech.

Protože návratnost investice je poměr ziskovosti, je zisk reprezentován v procentech.

Pro výpočet procentuální návratnosti investice bereme čistý zisk nebo čistý zisk z investice a vydělíme ji původními náklady.

Pokud například kupujete akcie ABC za 1 000 USD a prodáte je o dva roky později za 1 600 USD, čistý zisk je 600 USD (1 600 - 1 000 $). Návratnost investic na akcii je 60% [600 $ (čistý zisk) 1, 000 1 000 $ (náklady) = 0, 60].

Výpočet návratnosti investic na vlastnosti pronájmu

Výše uvedená rovnice se zdá být dostatečně snadná pro výpočet, ale mějte na paměti, že existuje řada proměnných, které přicházejí do hry s nemovitostmi, které mohou ovlivnit čísla návratnosti investic. Patří mezi ně náklady na opravy a údržbu a metody zjišťování pákového efektu - množství peněz vypůjčených s úroky, které provedou počáteční investici.

Při nákupu nemovitosti mohou podmínky financování výrazně ovlivnit cenu investice. Ale použití zdrojů jako hypoteční kalkulačka vám může pomoci ušetřit peníze tím, že vám pomůže najít příznivé úrokové sazby.

NI pro hotovostní transakce

Výpočet ROI nemovitosti je poměrně jednoduchý, pokud si koupíte nemovitost za hotovost. Zde je příklad pronájmu nemovitosti zakoupené v hotovosti:

• Za pronájem nemovitosti jste zaplatili 100 000 $ v hotovosti.
• Náklady na uzavření činily 1 000 USD a náklady na přestavbu činily 9 000 USD, čímž celková investice dosáhla 110 000 USD na nemovitost.
• Každý měsíc jste vybírali 1 000 $ v nájemném.

O rok později:

• Za těchto 12 měsíců jste vydělali 12 000 $ v příjmech z pronájmu.
• Výdaje zahrnující účet za vodu, daně z nemovitostí a pojištění, činily celkem 2 400 $ za rok nebo 200 USD za měsíc.
• Váš roční výnos byl 9 600 $ (12 000 - 2 400 $).

Výpočet ROI nemovitosti:

• Vydělte roční výnos (9 600 $) částkou celkové investice nebo 110 000 USD.
• ROI = 9 600 $ 110 110 000 $ = 0, 087 nebo 8, 7%.
• Vaše návratnost investic byla 8, 7%.

NI pro finanční transakce

Započítává se návratnost investic u financovaných transakcí.

Například jste zakoupili stejnou nemovitost 100 000 $ jako výše, ale místo placení hotovosti jste si vzali hypotéku.

• Požadovaná záloha na hypotéku činila 20% z kupní ceny nebo 20 000 $ (prodejní cena 100 000 $ x 20%).
• Uzavírací náklady byly vyšší, což je typické pro hypotéku, v celkové výši 2 500 $ dopředu.
• Za přestavbu jste zaplatili 9 000 $.
• Vaše celkové výdaje mimo kapsu byly 31 500 $ (20 000 $ + 2 500 $ + 9 000 $).

V hypotéce také probíhají náklady:

• Předpokládejme, že jste si vzali 30letou půjčku s pevnou 4% úrokovou sazbou. Při zapůjčení 80 000 $ (prodejní cena 100 000 $ minus záloha 20 000 $) by měsíční splátka jistiny a úroků činila 381, 93 $.
• Přidáme stejných 200 USD měsíčně na pokrytí vody, daní a pojištění, takže vaši celkovou měsíční platbu 581, 93 USD.
• Příjem z pronájmu 1 000 $ měsíčně činí 12 000 $ za rok.
• Váš měsíční peněžní tok byl 418, 07 $ měsíčně (nájem 1 000 $ - hypoteční splátka 581, 93 $).

O rok později:

• Za rok jste vydělali 12 000 $ z celkových příjmů z pronájmu za 1 000 $ měsíčně.
• Váš roční výnos byl 5 016, 84 $ (418, 07 x 12 měsíců).

Výpočet ROI nemovitosti:

• Chcete-li určit návratnost investic, vydělte roční výnos původními výdaji mimo kapsu (záloha 20 000 $, náklady na uzavření 2 500 $ a přestavba na 9 000 $).
• ROI: 5 016, 84 $ 31 31 500 $ = 0, 159.
• Vaše návratnost investic je 15, 9%.

Domácí spravedlnost

Někteří investoři přidávají do rovnice domácí kapitál. Vlastní kapitál je tržní hodnota nemovitosti minus celková nesplacená částka půjčky. Mějte prosím na paměti, že domácí kapitál není v hotovosti. Pro přístup k nemovitosti byste museli nemovitost prodat.

Chcete-li vypočítat výši vlastního kapitálu ve vaší domácnosti, prostudujte si splátkový kalendář amortizace a zjistěte, kolik vašich hypotečních plateb směřovalo k splácení jistiny půjčky. Tím se vytvoří kapitál ve vaší domácnosti.

Částka vlastního kapitálu může být připočtena k ročnímu výnosu. V našem příkladu plán splácení úvěru ukázal, že během prvních 12 měsíců bylo splaceno celkem 1 408, 84 $ jistiny.

• Nový roční výnos, včetně části vlastního kapitálu, se rovná 6 425, 68 USD (roční příjem 5 016, 84 $ + 1 408, 84 $ vlastního kapitálu).
• ROI = 6 425, 68 $ 31 31 500 $ = 0, 20.
• Vaše návratnost investic je 20%.

Význam návratnosti investic do nemovitostí

Jak již bylo uvedeno výše, vědět, jaká je návratnost investic u každé investice, zejména do nemovitostí, umožňuje investorům získat více informací. Než si koupíte, možná budete moci odhadnout své náklady a výdaje, stejně jako příjem z pronájmu. To vám dává šanci porovnat ji s jinými podobnými vlastnostmi. Poté, co jste ji zúžili, pak můžete určit, kolik vyděláte. Pokud si v kterémkoli okamžiku uvědomíte, že vaše náklady a výdaje převýší vaši návratnost investic, možná budete muset učinit rozhodnutí o tom, zda jej chcete vyjet a doufáte, že znovu dosáhnete zisku, nebo zda byste svůj majetek měli prodat, neztratíš.

Další úvahy

Vlastnictví nájemní nemovitosti může samozřejmě zahrnovat další výdaje, jako jsou náklady na opravy nebo údržbu, které by musely být zahrnuty do výpočtů, které nakonec ovlivní návratnost investic.

Také jsme předpokládali, že nemovitost byla pronajata na všech 12 měsíců. V mnoha případech se vyskytují neobsazená místa zejména mezi nájemníky a nedostatek příjmů za tyto měsíce musí být zahrnut do vašich výpočtů.

Návratnost investic do nemovitosti k pronájmu se liší, protože záleží na tom, zda je nemovitost financována hypotékou nebo zaplacena v hotovosti. Obecně lze říci, že čím méně hotovosti je zaplaceno předem jako záloha na nemovitost, tím větší bude zůstatek hypotečního úvěru, ale čím vyšší je vaše návratnost investic. Naopak, čím více hotovosti se vyplácí předem a čím méně půjčujete, tím nižší je vaše návratnost investic, protože vaše počáteční náklady by byly vyšší. Jinými slovy, financování vám umožní zvýšit návratnost investic v krátkodobém horizontu, protože vaše počáteční náklady jsou nižší.

Při měření návratnosti investic pro více vlastností je důležité používat jednotný přístup. Pokud například zahrnete vlastní kapitál domácnosti do ocenění jedné nemovitosti, měli byste při výpočtu návratnosti investic do svého portfolia nemovitostí zahrnout vlastní kapitál ostatních nemovitostí.