Jak investovat do země

Will Rogers jednou doporučil, aby lidé kvůli jeho nedostatku kupovali půdu. S ohledem na to musí investoři pochopit praktičnost vlastnictví půdy a provozování pozemního podnikání. Musí si být rovněž vědom specifických typů investičních možností souvisejících s půdou dostupných prostřednictvím investičních produktů, jako jsou fondy obchodované na burze (ETF) a směny obchodované na burze (ETN).

Druhy pozemkových investic

Nezávisle bohatí lidé mohou kupovat pozemky pro osobní potřebu, rekreaci - a ano, investice. Bohužel většina lidí nespadá do této kategorie. To vyvolává otázku: Jsou možnosti vlastnictví půdy a obchodní podniky schopné přinést přijatelnou návratnost investic pro malé investory a přitom jim poskytnout radost a atributy spojené s vlastnictvím půdy? Chcete-li odpovědět na tuto otázku, musíte být schopni vyhodnotit 10 obecných kategorií potenciálních investic do půdy:

• Rezidenční rozvojová země
• Pozemek pro komerční rozvoj
• Řádková plodina
• Pěstování hospodářských zvířat
• Timberland
• Minerální produkční půda
• Rostlinná zemědělská půda
• Vinice
• Ovocné sady
• Rekreační pozemek

Investice do obytných a komerčních pozemků

Obytný a komerční pozemkový rozvoj nabízí reálný přístup k investicím, protože je možné uspořádat prakticky neomezený počet příležitostí k územnímu rozvoji tak, aby odpovídal kapitálovým a časovým omezením investora. Pro většinu malých investorů jsou ETF Real Estate Investment Trust (REIT) ideální volbou, protože nevyžadují přímou správu, jsou široce diverzifikovány podle typu nemovitosti, jsou geograficky diverzifikované, lze je zakoupit nebo prodat v reálném čase., a jsou velmi levné. Někteří se specializují na určitý druh nemovitostí, ale jiní, například Vanguard REIT ETF (VNQ), poskytují diverzifikované expozice průmyslovému, kancelářskému, maloobchodnímu, zdravotnictví, veřejnému skladování a rezidenčním nemovitostem.

Bohužel tyto typy investic negují schopnost majitele půdy využívat půdu. Rezidenční a komerční využití půdy proto není pro lidi, kteří chtějí skutečně zažít pocit vlastnictví půdy, proveditelnými možnostmi.

Řádková půda a půda pro hospodářská zvířata

Půda zakoupená pro řádkovou zemědělskou produkci nebo pro provozování živočišné výroby poskytuje možnost využívat půdu v ​​domácím smyslu i z hlediska vytváření příjmu. Pro malé investory, kteří nakupují pozemky za účelem provozování těchto typů podniků, však existuje řada problémů. Za prvé, měřítko potřebné pro provozování řádkové plodiny nebo chovu hospodářských zvířat musí být velmi velké, aby bylo finančně proveditelné. To zase vyžaduje značné počáteční kapitálové výdaje daleko nad rámec toho, co si většina lidí může dovolit. Kromě toho jsou stálé fixní náklady spojené s provozováním těchto druhů zemědělských operací extrémně vysoké.

To zase znamená, že finanční páka a obchodní riziko pro takové operace jsou také velmi vysoké. V důsledku toho je na majitele půdy kladen značný stres, aby se tyto typy podnikatelských podniků finančně úspěšně osvědčily. V mnoha případech úroveň stresu daleko převyšuje výhody, které lidé touží po majitelích půdy. S ohledem na to je spravedlivé hodnocení říkat, že většina malých investorů by se neměla vyhýbat provádění těchto typů rozsáhlých zemědělských operací, protože rizika a těžkosti takové činnosti pravděpodobně přesáhnou jakékoli výhody.

I když vlastní tradiční řádkovou plodinu nebo chov hospodářských zvířat pro většinu malých investorů pravděpodobně není proveditelný, mnoho zemědělských investičních možností poskytuje přijatelnou investiční expozici tradičním zemědělským podnikům. Například americký zemědělský indexový fond (USAG) je fond obchodovaný na burze, který poskytuje expozici sóji, kukuřici, pšenici, bavlně, cukru, kávě, sójovému oleji, živému skotu, krmnému skotu, kakau, libovým prasatům, Kansas City pšenice, řepkový olej a sójová moučka. Investicí do tohoto produktu proto budou mít drobní investoři širokou investiční expozici tradičním zemědělským operacím. Investor to může zase využít k tomu, aby udržel krok s tradičními zemědělskými postupy a také vytvořil atraktivní návratnost investic v čase.

Malí investoři také mohou využívat různé směnky obchodované na burze (ETN) k investování do konkrétních typů tradičních zemědělských operací. Například Barclays iPath Pure Beta Agriculture ETN (DIRT) poskytuje investiční expozici měkkým komoditám, jako je kukuřice, pšenice, sója, cukr, bavlna a káva, a Barclays iPath Pure Beta Livestock ETN (LSTK) poskytuje investiční expozici skotu a prase.

Pokud jde o využití ETF a ETN jako investičních možností souvisejících s půdou a zemědělství, investoři musí pochopit, že mnoho z těchto typů produktů používá derivátové nástroje, jako jsou futures smlouvy, aby vyvolaly tržní expozici. V důsledku toho musí investoři provést důkladnou due diligence těchto typů investic, aby plně porozuměli svým potenciálním rizikům a odměnám. Nicméně používání ETF a ETN bude pravděpodobně představovat nejlepší příležitost pro zapojení do tradičních velkých zemědělských operací.

Malé investiční příležitosti pro farmy

Pro malé investory, aby si opravdu užili tradičnější smysl vlastnictví půdy, možná nejlepší možností jsou lesní hospodářství, pozemky pro rozvoj nerostů, zeleninové zahrady, sady, vinice a rekreační půda. Tyto typy zemědělských snah jsou pro malé investory mnohem přitažlivější: Rozsah nákupu půdy může být přizpůsoben tak, aby vyhovoval kapitálovým omezením investora; operace mají potenciál generovat trvalý tok příjmů a investoři si mohou užívat, že jsou na zemi, zatímco jsou využívány.

S tím bylo řečeno, že k těmto typům zemědělských snah je přímo spjata řada ETF a ETN. Proto mohou drobní investoři chtít zvážit investice do nich, pokud se rozhodnou, že provozování drobného zemědělství vyžaduje příliš mnoho času a zdrojů.

MSCI Global Timber ETF (CUT) je určen ke sledování výkonnosti dřevařských společností po celém světě a zahrnuje podíly ve firmách, které vlastní nebo pronajímají zalesněnou půdu a vytěžují dřevo pro komerční využití a prodej produktů na bázi dřeva. Fond SPF S&P pro průzkum a těžbu ropy a zemního plynu a výrobu ETF (XOP) je navíc jednou z mnoha investičních možností, které poskytují expozici rozvoji minerální půdy.

Problémy, které je třeba zvážit

Jakmile bude učiněno rozhodnutí o nákupu surové půdy jako investice nebo k rozvoji, musí investoři pochopit mnoho otázek týkajících se zákonnosti spojené s používáním konkrétních pozemků. Například omezení využití půdy mohou omezit způsob, jakým může vlastník půdu využívat, věcná břemena mohou poskytnout přístup k části nemovitosti nesouvisející straně a převod práv k nerostným surovinám může poskytnout nesouvisející straně oprávnění k těžbě a prodeji nerostů za účelem finančního zisku.

Kromě toho mohou pobřežní a přímořská práva stanovit přístup, který má vlastník půdy k přilehlým vodním cestám, a půdní vrstva může diktovat, pokud leží v záplavové nížině, což by výrazně ovlivnilo způsob, jakým by mohla být půda využita. Naštěstí mohou budoucí kupci pozemků získat odpovědi na tyto otázky přezkoumáním právní specifikace pozemku, který se nachází v dokumentu známém jako pozemková listina. Tento typ dokumentu je obvykle přístupný veřejnosti přes internet, nebo jej lze získat staromódním způsobem, návštěvou oddělení pozemkových záznamů a listin příslušného úřadu krajského úředníka.

Kromě právních otázek by malí investoři měli zvážit přístup země k základním službám, jako je elektřina nebo telekomunikace. Investoři by také měli přezkoumat roční povinnost daně z nemovitosti, posoudit možnosti porušení předpisů a analyzovat odlehlost půdy od vlastníka půdy i od nejbližší komunity. Všechny tyto otázky jsou důležité, protože nedostatek nástrojů může výrazně bránit schopnosti využívat půdu, odlehlost země může mít dopad na příležitosti, které musí vlastník půdy využívat, a daně z majetku mohou mít dopad na finance vlastníka půdy. S ohledem na tyto problémy by budoucí vlastníci půdy měli provést komplexní posouzení hloubkové kontroly před rozhodnutím o koupi pozemku.

Obecný přehled oceňování půdy

Investoři zvažující nákup surové půdy si musí uvědomit, že se zabývají čistě spekulativní investicí. Důvodem je, že nerozvinutá půda nevytváří žádný příjem, a proto jakákoli návratnost investic bude muset pocházet z potenciálního kapitálového zisku, který může být získán, jakmile bude půda prodána. S ohledem na tuto skutečnost mohou být náklady na dluh za úvěr na nemovitost na farmě použity k provedení předběžné investiční analýzy.

K únoru 2018 činila roční procentní sazba pro 30letý plně amortizovaný zemědělský úvěr na nemovitosti 6%. Na základě této sazby by se pozemek zakoupený prostřednictvím půjčky na pozemek musel každý rok zvýšit o 6%, aby se investice do půdy vyrovnala. Ve většině oblastí USA k tomu pravděpodobně nedojde, zejména po delší dobu. Z čistě investičního hlediska má tedy surová půda velmi neatraktivní návratnost investic, zejména pokud vezmeme v úvahu dobu, po kterou musí investoři obvykle vlastnit půdu, aby dosáhli návratnosti investice. Navíc se v budoucnu pravděpodobně zvýší úrokové sazby pro půjčky na zemědělskou půdu, což znamená, že se rovněž zvýší rovnovážná sazba pro budoucí nákupy půdy.

Pokud náklady na dluh za úvěr na nemovitost na farmě neodradí malé investory od toho, aby chtěli koupit pozemek jako spekulativní investici, a skutečně věří, že mohou založit malou zemědělskou operaci, která splní jejich kapitálové požadavky, požadavky na příjem a časové omezení., je k dispozici mnoho zpráv o ocenění. Tyto zprávy lze získat od zemědělských oddělení státních vysokých škol, aby pomohly posoudit proveditelnost zřízení malého podniku. Proto by malí malí investoři, kteří chtějí založit dřevařskou farmu, zeleninovou farmu, vinici nebo sadu, měli být schopni najít komplexní a včasnou analýzu, která vysvětlí, jak zavést tyto typy operací, množství práce, kterou pravděpodobně budou vyžadovat, kapitálové výdaje požadovaná doba, nezbytná k získání návratnosti investice, a pravděpodobná návratnost investice, kterou operace malých zemědělských podniků v průběhu času dosáhne.

A konečně, a co je možná nejdůležitější, musí investoři pochopit, že investice do půdy pro provozování malého podniku budou pravděpodobně nejobtížnějším a nejrizikovějším typem podnikání, kterého lze dosáhnout. Je tomu tak proto, že kromě rizik zjištěných ve všech obchodních snahách přijímají zemědělské činnosti také řadu rizik, s nimiž se nezemědělské podniky nemusí zabývat. Příkladem je hrozba různých chorob rostlin, potenciál zamoření škůdci, neustále se měnící počasí a nestabilní tržní ceny. Z těchto důvodů ve spojení se skutečností, že provozování drobného zemědělského podniku vyžaduje značné množství fyzické síly, vytrvalosti a velmi silné pracovní etiky, nebude velká většina investorů pravděpodobně schopna zvládnout všechny zemědělské požadavky na udržitelný základ.

Sečteno podtrženo: Pozemkové investice

Nákup surové půdy je velmi riskantní investice, protože při prodeji nemovitosti nebude generovat žádný příjem a nemusí generovat kapitálový zisk. Kromě toho je využití úvěru na nemovitost na farmě k nákupu půdy velmi riskantní. S ohledem na tyto skutečnosti se doporučuje, aby většina malých investorů, kteří touží vlastnit půdu nebo provozovat malý zemědělský podnik, měla využívat širokou škálu ETF a ETN, které nyní poskytují malým investorům příležitosti, které byly kdysi k dispozici pouze k zajištění fondů. Využitím těchto typů investičních produktů by investoři měli být schopni splnit své touhy po rekreačních činnostech souvisejících s půdou a současně vytvářet přiměřenou návratnost investic v čase.