Jak vydělat peníze s nemovitostmi

Pro mnoho Američanů je nemovitost ve formě rodinného domu nebo nemovitosti k pronájmu jejich největší investicí. Tito investoři často vnímají nemovitost jako jednu z nejbezpečnějších a nejspolehlivěji ziskových investic v průběhu času. Investice do nemovitostí však zahrnují vysoké vstupní náklady (obvykle financované půjčkou s úroky), dlouhou investiční dobu a velkou nejistotu. Místo nákupu skutečného majetku si investoři mohou koupit nemovitostní možnosti k investování do nemovitostí s nižšími náklady as nižšími náklady.

Realistický pohled na výpočet zisku z nemovitostí

Nový investor v oblasti nemovitostí se může podívat na byt se dvěma ložnicemi, vidět, že za pět let se jeho hodnota zvýšila z 100 000 $ na 300 000 $ a uzavřít ztrojnásobení hodnoty investice. Tato jednoduchá analýza však postrádá rutinní související výdaje, včetně finančních nákladů na nákup nemovitosti, měsíčních plateb úroků, daní z nemovitostí, provizí agentům při nákupu nebo prodeji, měsíčních poplatků za asociaci, údržby a oprav, pojištění a dalších příslušných daní (např. Kapitálové zisky daň z případného prodeje nemovitosti nebo ocenění nad určitou úroveň, která způsobuje vlastníkovi daň z majetku).

S ohledem na všechny tyto faktory se realistické ocenění výnosů z nemovitosti podstatně snižuje. Vývoj během investičního období může také vést k obtížím při pozdějším prodeji nemovitosti. Například hlučná nová silnice nebo špička v zločinu mohou nemovitost znehodnotit. (Související čtení viz: Nejdůležitější faktory pro investice do nemovitostí. )

Cenově dostupnější způsob, jak investovat a profitovat z nemovitostí, je prostřednictvím možností nemovitostí.

Co je to nemovitost?

Realitní opce je speciálně navržená smlouva mezi kupujícím a prodávajícím. Prodávající nabízí kupujícímu možnost koupit nemovitost po stanovenou dobu za pevnou cenu. Kupující kupuje možnost koupit nebo nekupovat nemovitost během této doby. Za právo této možnosti platí kupující prodávajícímu prémii za opci. Pokud se kupující rozhodne nemovitost koupit (jinými slovy, uplatnit možnost nemovitosti), musí prodávající nemovitost prodat kupujícímu v souladu s podmínkami předchozí smlouvy.

Možná jste narazili na koncept možností při nákupu akcií. Možnosti poskytují kupujícímu mnoho možností. Mohou být uplatněny brzy, drženy do vypršení platnosti opce nebo prodány druhému kupujícímu před vypršením platnosti. Realitní opce jsou běžně používány developery a investory do komerčních nebo špičkových rezidenčních nemovitostí. Realitní opce poskytují kupujícím větší flexibilitu a nízkonákladovou obchodní a investiční příležitost, s omezenými výhodami pro prodávající. (Související čtení viz: Jak fungují možnosti nemovitostí.)

Příklad obchodu s nemovitostmi

Zde je komplexní analýza rizika a odměny scénáře realitních opcí. Předpokládejme, že stavitel má 500 000 dolarů a chce koupit pozemky uvedené za 2 miliony dolarů. Tvůrce si není jistý několika věcmi:

1. Může stavitel získat 1, 5 milionu dolarů prostřednictvím bankovních půjček nebo jiných zdrojů?
2. Může stavitel získat nezbytná povolení pro rezidenční nebo komerční výstavbu nebo další členění nemovitosti?
3. Může stavitel získat peníze a získat povolení dříve, než jiný stavitel koupí zemi?

V této situaci je vhodná varianta nemovitosti. Pro definované nevratné náklady (nazývané prémie za nemovitost) ve výši 25 000 USD může stavitel uzavřít s prodávajícím smlouvu o možnosti nemovitostí. Realitní možnost umožňuje staviteli uzavřít prodejní cenu nemovitosti za 2 miliony dolarů po dobu šesti měsíců.

Smlouva o opci nemovitostí bude obsahovat následující podmínky:

• Podrobnosti o nemovitosti (umístění, velikost a další podrobnosti)
• Doba trvání smlouvy (šest měsíců od data obchodu)
• Opční prémie nebo částka protiplnění (25 000 $ nevratných, které kupující zaplatí prodávajícímu v den obchodu)
• Dohodnutá kupní cena, pokud je opce uplatněna během smlouvy (2 miliony USD)

Pro šestiměsíční trvání smlouvy existují čtyři možné scénáře.

Scénář 1: Stavitel je schválen pro bankovní půjčku ve výši 1, 5 milionu USD. Potvrzuje také, že může získat nezbytná povolení pro vývoj. Využívá své nemovitosti k nákupu nemovitosti za předem stanovenou cenu 2 miliony dolarů. Prodejce obdrží 2 miliony dolarů plus a udržuje si další prémii za 25 000 $.

Scénář 2: Po dvou měsících stavitel zjistí, že nebude moci získat povolení k vývoji. V následujících čtyřech měsících se staviteli podaří najít jinou stranu ochotnou koupit nemovitost za 2 miliony dolarů. Stavitel prodává nemovitost opce nové straně za novou cenu 30 000 $. Nová strana nahradí tvůrce původní smlouvy o opcích. Nová strana uplatní opci a koupí nemovitost za 2 miliony dolarů. Prodejce obdrží od nové strany 2 miliony dolarů a navíc si od tvůrce ponechává prémii za opci 25 000 USD. Stavitel prodal opci za 30 000 $, takže vydělá 5 000 $ a není osedlaný majetkem, který nemůže použít.

Scénář 3: Stavitel je jednoduše kupující opcí, který chce těžit z cenového zhodnocení nemovitosti. Pokud se požadovaná cena 2 miliony USD zvýší na 2, 2 milionu USD za pět měsíců, bude mít stavitel prospěch z uplatnění možnosti koupě nemovitosti a prodeje nemovitosti za účelem zisku. Na konci transakce získá majitel nemovitosti 2 miliony dolarů plus prémii za 25 000 $, stavitel vydělá zisk 175 000 USD a kupující nové opce kupuje požadovanou nemovitost za současné tržní ceny.

Scénář 4 : Tvůrce není schopen zajistit půjčku nebo povolení. On také nemůže najít nového kupce pro jeho možnost. Tvůrce nechá možnost vypršet a ztratí prémii za opci. Kupující se však mohl vyhnout potenciálně špatné investici ve výši 2 miliónů USD tím, že zaplatil prémii ve výši 25 000 $ (1, 25% skutečné hodnoty obchodu). Prodávající těží z 25 000 dolarů a pokračuje v hledání kupce.

Ve všech případech, jakmile je uzavřena smlouva o realitních opcích, prodávající již nemá na výběr, zda nemovitost prodat nebo za jakou cenu. Prodávající musí počkat šest měsíců na rozhodnutí kupujícího. Z tohoto důvodu prodávající obdrží a ponechá si prémii za opci bez ohledu na to, co kupující nakonec rozhodne.

Sečteno a podtrženo

Realitní opce nabízejí levnější způsob obchodování, investic a zisku z investic do nemovitostí. Ve skutečnosti však jde o smlouvy OTC mezi dvěma jednotlivými stranami bez vnějšího regulačního dohledu. Zúčastněné strany musí zajistit, aby smlouva o opcích byla spravedlivá. Výchozí nastavení opce je jednou z hlavních výzev v dohodách o možnostech nemovitostí. V takových případech je jediným řešením kupujícího žaloba. Další výzvou je nedostatek veřejně dostupných informací a minulých záznamů o účastnících se nemovitostí. Investoři s opcemi na nemovitosti by také měli zvážit dodatečné náklady, jako jsou poplatky za právní služby, jako je vypracování a registrace smlouvy.

(Další informace viz: Investujte do nemovitostí s částkou 1 000 $ nebo méně .)