Kolik peněz musím položit na hypotéku?
- Kolik domu si můžete dovolit?
- Zálohy a poměr půjček k hodnotě
- Jak vaše zálohy ovlivňují vaše nabídky
- Programy půjček s nízkými zálohami
- 4 způsoby, jak ušetřit více za zálohu
Když si koupíte dům, jedním z největších předběžných výdajů je záloha. Aby nedošlo k záměně s náklady na uzavření, záloha je část kupní ceny, kterou zaplatíte dopředu při uzavření. Obecně platí, že pokud při uzavření domu položíte méně peněz na dům, budete platit více v poplatcích a úrokech po celou dobu trvání úvěru (a naopak).
Částka, kterou označíte jako zálohu, pomůže věřiteli určit, kolik peněz vám půjčí a jaký typ hypotéky je pro vaše potřeby nejlepší. Kolik je ale správná částka pro zálohu? Placení příliš málo vás bude časem stát v zájmu a poplatcích. Příliš mnoho by mohlo vyčerpat vaše úspory nebo negativně ovlivnit vaše dlouhodobé finanční zdraví. Navíc stále musíte zohlednit náklady na uzavření, náklady na přesun a další měsíční účty. Velikost zálohy závisí na vás: vašich úsporách, příjmech a rozpočtu pro nový domov.
Nejprve musíte zjistit svůj rozpočet a jak to může mít dopad na vaši zálohu. Bezplatná online kalkulačka hypotéky společnosti Investopedia vám pomůže vypočítat měsíční splátky hypotéky a učinit správná finanční rozhodnutí při koupi domu. Jedno z polí požaduje odhadovanou částku zálohy.
Kolik domu si můžete dovolit?
Pokud jste předem schválili hypotéku, věřitel vám na základě odpovědí ve vaší žádosti sdělí maximální částku půjčky, na kterou máte nárok. Vaše hypoteční aplikace se ptá na vaši odhadovanou částku zálohy, příjem, zaměstnání, pohledávky a aktiva. Věřitel také vytáhne vaši kreditní zprávu a kreditní skóre. Všechny tyto faktory ovlivňují rozhodnutí věřitele o tom, zda vám půjčit peníze na nákup domů, kolik peněz a za jakých podmínek.
Obecně platí, že si mnoho budoucích majitelů domů může dovolit hypotéku na nemovitost, která stojí 2 až 2, 5násobek jejich hrubého příjmu. Pokud například vyděláte 100 000 $ ročně, můžete si dovolit dům mezi 200 000 a 250 000 USD.
Spíše než jen půjčování maximální výše půjčky, kterou věřitel schvaluje, vám lépe poslouží vyhodnocení vaší odhadované měsíční splátky hypotéky. Řekněme, že jste schválili půjčku ve výši 300 000 $. Pokud vaše měsíční splátka hypotéky a další měsíční dluhy překročí 43% vašeho hrubého měsíčního příjmu, můžete mít potíže s splácením své půjčky, pokud se časy zkrátí. Jinými slovy, buďte opatrní při koupi většího domu, než si můžete rozumně dovolit.
Pokud jste si pronajímali nějakou dobu - nebo již vlastníte dům a chcete koupit znovu - pravděpodobně budete mít silnou manipulaci s měsíční splátkou hypotéky, kterou si můžete dovolit. Pronajímatelé by měli mít na paměti, že vlastnictví domu nebo bytu zahrnuje další výdaje, jako jsou daně z nemovitostí, údržba, pojištění, možné poplatky vlastníků domů (HOA) a neočekávané opravy.
Kromě koupě domu možná budete chtít přispět i k dalším finančním cílům, jako je spoření na odchod do důchodu, založení rodiny, uzavření záchranného fondu pro spoření a splácení dluhu. Přijetí příliš vysoké měsíční splátky hypotéky sníží hotovost, která by jinak mohla jít k některým z těchto důležitých cílů.
Zálohy a poměr půjček k hodnotě
Vaše záloha hraje klíčovou roli při určování poměru úvěru k hodnotě neboli LTV. Pro výpočet poměru LTV se částka půjčky dělí reálnou tržní hodnotou domu stanovenou odhadem nemovitosti. Čím větší je vaše záloha, tím nižší je vaše LTV (a naopak). Vzhledem k tomu, že věřitelé používají LTV k hodnocení rizika dlužníka a hypotéky na ceny, nižší LTV znamená, že platíte nižší úrokové sazby z vaší hypotéky - a mohou se vyhnout dalším nákladům.
Nižší poměr LTV představuje menší riziko pro věřitele. Proč? Začínáte s větším kapitálem u vás doma, což znamená, že máte vyšší podíl na svém majetku ve srovnání se zůstatkem úvěru. Stručně řečeno, věřitelé předpokládají, že u hypotéky nebudete s větší pravděpodobností splácet. Pokud máte hypotéku pozadu a věřitel musí zabavit váš dům, je pravděpodobnější, že jej znovu prodá a získá zpět většinu z hodnoty půjčky, pokud je poměr LTV nižší.
Věřitelé kromě hodnocení rizika používají poměr ceny LTV k ceně hypotéky. Pokud je váš poměr LTV nižší, pravděpodobně dostanete nižší úrokovou sazbu. Pokud však poměr LTV překročí 80%, což znamená, že jako zálohu jste vložili méně než 20% hodnoty domu, očekávejte vyšší úrokové sazby. Tyto sazby pokrývají zvýšené riziko půjčování půjčovatele.
Pokud váš poměr LTV přesáhne 80%, budete pravděpodobně platit za soukromé hypoteční pojištění nebo PMI. Částka PMI, kterou zaplatíte, závisí na typu vaší půjčky. Například některé půjčky pojištěné Federální správou bydlení vyžadují jak pojistné na hypotéku předem, které se platí při uzavření, tak roční pojistné na pojištění hypotéky (MIP) po celou dobu trvání úvěru. Zatímco úvěry FHA mají nízký požadavek na zálohu ve výši 3, 5%, celkové náklady na výpůjčky vypočítané podle roční procentní sazby jsou u těchto půjček mnohem vyšší.
Jak vaše zálohy ovlivňují vaše nabídky
Když jste na cestě za správným domovem, čas je zásadní. Domy v cenových relacích na základní úrovni se obvykle rychle prodávají a vy chcete, abyste při vytváření nabídky udělali maximum, protože pravděpodobně budete mít konkurenci. Pokud jsou trhy konkurenceschopné a prodejci dostávají více nabídek, chtějí vidět nejlepší nabídky kupujících, včetně značné zálohy. Z pohledu prodávajícího jsou kupující, kteří mají více peněz na uvedení, atraktivnější, protože mají ve hře více kůže.
Vyšší záloha může pro prodejce znamenat, že máte dostatek hotovosti a solidních financí, abyste získali konečné schválení půjčky (a dostali se k závěrečnému stolu) bez závěsu. Vyšší záloha by také mohla porazit další nabídky, které požadují, aby prodejci zaplatili závěrečné náklady nebo nabídku pod požadovanou cenou. Je nepravděpodobné, že by někdo, kdo má značné zálohy, požádal o takovou pomoc, a prodejci s větší pravděpodobností budou spolupracovat s kupujícím, který má peníze a motivaci vidět nákup prostřednictvím minimálního dohadování.
Programy půjček s nízkými zálohami
Starým standardem bývalo, že kupci domů potřebovali o 20% nižší nákup domu. Časy se změnily. Mnoho domácích kupujících, zejména kupujících, kteří poprvé kupují, prostě nemá uloženou zálohu ve výši 20%. To se stává stále více tím, jak ceny domů rostou na mnoha amerických trzích s bydlením. Například průměrná cena existujícího domu v lednu 2018 činila 240 500 USD, což je podle Národní asociace realitních kanceláří nárůst o 5, 8% z 227 300 USD v lednu 2017.
Ve skutečnosti, homebuyers, kteří financovali svůj domov, stanovili průměrně 10% z kupní ceny, podle NAR 2017 profilů domů kupujících a prodávajících. Průzkum zjistil, že první kupující využívající financování obvykle uvádějí pouhých 5% z kupní ceny.
Pro ty, kteří si nemohou dovolit zálohu ve výši 20%, nabízí několik typů hypoték možnost nízkých záloh.
Běžné půjčky
Programy Fannie Mae a Freddie Mac (o 3% méně)
Fannie Mae a Freddie Mac, vládou sponzorované podniky, které nakupují a prodávají většinu amerických hypoték, vyžadují pro dlužníky se silným úvěrem pouze 3%. Oba programy vezmou v úvahu některé dlužníky bez úvěrového skóre vytvořením netradiční úvěrové zprávy - pokud tito dlužníci splní kromě jiných požadavků určité pokyny týkající se poměru dluhu k příjmu a hodnoty úvěru. Hypoteční program Fannie Mae HomeReady umožňuje 97% LTV poměr pro dlužníky s minimálním kreditním skóre 620. Hypotéka Freddie Mac's Home Možné výhody také nabízí 97% LTV poměr pro dlužníky, ale vyžaduje minimální úvěrové skóre 660, aby se kvalifikovala.
Individuální věřitelské programy (o 1% až 3% méně)
Mnoho věřitelů nabízí programy Fannie Mae a Freddie Mac a přidává si vlastní pomoc při výplatě zálohy pro konvenční půjčku. Například, Guild Hypotéka vyžaduje 1% dolů a poskytuje 2% dárek pro dlužníky s kvalifikací s nízkými příjmy a minimálním kreditním skóre 680. Wells Fargo's yourFirst Hypotéka umožňuje 3% down s žádnými požadavky na střední příjem. To jsou jen dvě z mnoha možností. Pokud potřebujete půjčku s nízkým požadavkem na zálohu, požádejte věřitele o jejich nabídku, která vám pomůže zúžit výběr.
Půjčky Jumbo (o 10 až 20% méně)
Jumbo půjčky jsou nejčastějším typem nekonformní konvenční půjčky dostupné pro majitele domů. Věřitelé mají různé kvalifikační pokyny pro jumbo půjčky, které přesahují oblast odpovídající úvěrovému limitu stanovenému federální vládou. Protože jumbo dlužníci představují větší riziko pro věřitele, očekávejte snížení 10% až 20% z kupní ceny. Dlužníci s úvěrovým skóre 700 nebo vyšším mají tendenci získat nejlepší cenu, ale někteří věřitelé budou pracovat s jumbo dlužníky s minimálním skóre 660. Věřitelé mohou vyžadovat, abyste měli 10% z domácí kupní ceny v hotovosti nebo jiných aktivech pro případ, že narazíte na problémy splácení hypotéky.
Úvěry pojištěné vládou
Půjčky FHA (o 3, 5% méně)
Pokud máte minimální úvěrové skóre 580, můžete úvěry FHA snížit až o 3, 5%. Pokud máte minimální úvěrové skóre 580, věřitelé schválení FHA budou také zvažovat dlužníky s netradičními úvěrovými historiemi, pokud jste měli včasné platby nájemného v posledních 12 měsíců, ne více než jedna 30denní opožděná platba jiným věřitelům a za posledních 12 měsíců jste nezaznamenali žádné inkasní akce (výjimkou jsou lékařské účty). Také kupovaná nemovitost musí splňovat vlastnické normy stanovené americkým ministerstvem pro bydlení a rozvoj měst pro rodinné a bytové domy a musí být v mezích půjčky FHA. Další výhodou půjček FHA je, že můžete použít finanční dar od příbuzného nebo přítele k celé nebo části vaší zálohy, pokud poskytnete dokumentaci uvádějící, že se jedná o dar, nikoli o půjčku od třetí strany.
Úvěry VA (pokles o 0%)
Američtí vojáci vojenské služby, veteráni a jejich rodiny se mohou kvalifikovat na půjčky s nulovým kapitálem zajištěné ministerstvem pro záležitosti veteránů USA. Mezi další výhody patří omezení uzavíracích nákladů (které může zaplatit prodávající), žádné poplatky zprostředkovatelům a žádné MIP. Úvěry VA vyžadují „poplatek za financování“, procento z výše úvěru, které pomáhá kompenzovat náklady daňovým poplatníkům. Poplatek za financování se liší v závislosti na kategorii vojenské služby a výši půjčky.
USDA půjčky (0% dolů)
Americké ministerstvo zemědělství garantuje půjčky, aby pomohlo majitelům domu ve venkovských oblastech na celostátní úrovni zajistit nákup domů s nízkými příjmy. Tyto půjčky nevyžadují peníze kvalifikovaným dlužníkům - pokud nemovitosti splňují pravidla způsobilosti USDA.
Programy asistence zálohy
Speciální programy ve vašem státě nebo místní bytové úřady nabízejí pomoc prvním nákupcům. Mnoho z těchto programů je k dispozici na základě příjmů kupujících nebo finanční potřeby. Tyto programy, které obvykle nabízejí pomoc ve formě zálohových plateb, mohou také pomoci s uzavíráním nákladů. Americké ministerstvo pro bydlení a rozvoj měst uvádí první homebuyer programy podle státu. Vyberte svůj stát a poté „Pomoc s vlastnictvím domu“ a najděte program, který je vám nejblíže.
4 způsoby, jak ušetřit více za zálohu
Může to být výzva, jak ušetřit peníze za zálohu na doma. Zde je několik rychlých tipů, jak se tam dostat:
- Začněte brzy s automatickým plánem. Kromě běžného spořicího účtu nebo účtu nouzového fondu si pro zálohové platby otevřete vyhrazený spořicí účet. Po každém výplatním období nebo neočekávaném (jako finanční dar, vrácení daně, bonus nebo dědictví) vložte peníze do svého zálohového fondu a sledujte, jak zůstatek v průběhu času roste. Příspěvek do tohoto fondu co nejdříve a často, jak je to možné, vám pomůže zůstat na dobré cestě.
- Snižte své výdaje. Pokud je pro vás důležité vlastnictví domu, odstřihněte nebo snižte zbytečné výdaje, jako je kabelová a televizní služba, stravování, dovolená nebo jiné nepodstatné prvky. Pokud utratíte méně, ušetříte více na zálohy a budete mít navíc peníze na úhradu dalších dluhů. Obětování nyní může jít dlouhou cestou k dosažení vašich cílů v oblasti vlastnictví domů.
- Splatit úroky s vysokým úrokem. Kreditní karty nebo půjčky s vysokými úrokovými sazbami vám mohou ublížit a jsou z dlouhodobého hlediska nákladné. Zaměřte se nejprve na splacení těchto účtů a uvidíte snížení sněhové koule na snížení dluhu. Jakmile budou tyto účty vyplaceny, můžete poté použít měsíční částky platby k úsporám zálohy. Nezavírejte však tyto účty; které mohou snížit vaše kreditní skóre, protože ztrácíte otevřený úvěr a historii účtu. Místo toho je používejte minimálně (nakupujte plyn nebo příležitostně večeři v restauraci) a okamžitě zaplaťte zůstatky. Toto chování pomáhá posílit vaši historii plateb za úvěry a ukazuje odpovědné použití v úvěrových kancelářích a věřitelích.
- Získejte druhé zaměstnání. Mnoho prvních kupujících zjistí, že mohou ušetřit mnohem rychleji, pokud zvýší svůj příjem. Nalezení vedlejších koncertů, které můžete dělat z domova nebo při práci sezónního maloobchodu, může pomoci zvýšit vaše úspory zálohy. I když dočasně pracujete šest měsíců nebo rok před nákupem domu, přidaným příjmem může být podpora, kterou potřebujete pro slušnou zálohu.
Sečteno a podtrženo
Není možné koupit dům, pokud nemáte na spoření dostatek hotovosti. Rozhodujícím krokem je nakupování kolem správného půjčovatele a typu půjčky. Při nižší záloze očekávejte, že budete platit vyšší úvěrové poplatky a úrokové sazby, jakož i PMI. Nezapomeňte také využít programy asistence při platbách, které nabízí váš stát nebo město. Pokud někdo nabídne finanční dar na vaši zálohu, ujistěte se, že chápou, že to nemůže být půjčka. Konečně, není zde žádná zkratka pro úsporu za zálohu: vyžaduje čas, disciplínu a úsilí. Výsledek - koupě vlastního domu - však může být finančně i osobně prospěšný.
Pokračovat ve čtení:
Průvodce konečnou hypotékou
Jak získám hypotéku předem schválenou?
Jak si vybrat nejlepší hypotéku
11 omylům, kteří se poprvé pokoušejí o koupi domů, by se měli vyhnout
Co je pojištění hypotéky a jaké jsou mé možnosti?
Jaké jsou závěrečné náklady?
Jak získat nejlepší hypoteční sazbu
Jaké jsou hlavní typy věřitelů?