Jak funguje odpisování nemovitosti

Investice do pronájmu nemovitostí se mohou ukázat jako chytrý finanční tah. Pro začátek může nájemní nemovitost poskytnout stálý zdroj příjmů při budování vlastního kapitálu a nemovitost (ideálně) se oceňuje. Existují také daňové výhody: Výdaje na pronájem si můžete odečíst od všech příjmů z pronájmu, čímž snížíte svou daňovou povinnost. Většina nákladů na pronájem nemovitostí - včetně hypotečního pojištění, daní z nemovitostí, nákladů na opravy a údržbu, nákladů na domácí kanceláře, pojištění, profesionálních služeb a cestovních výdajů souvisejících se správou - se odečte v roce, kdy utratíte peníze.

Jiný klíčový odpočet daně - ten pro odpisy - však funguje jinak. Odpisování je proces používaný k odečtení nákladů na nákup a vylepšení nemovitosti k pronájmu. Spíše než odečtení jednoho velkého odpočtu v roce, kdy koupíte (nebo vylepšíte) nemovitost, rozdělí odpisy odpočet po celou dobu životnosti nemovitosti. Služba Internal Revenue Service (IRS) má velmi specifická pravidla týkající se odpisů a pokud vlastníte nemovitost k pronájmu, je důležité pochopit, jak tento proces funguje.

Která nemovitost je odepisovatelná?

Podle IRS můžete odpisovat nájemní nemovitost, pokud splňuje všechny tyto požadavky:

• Vlastníte majetek. (Jste považováni za vlastníka, i když je nemovitost předmětem dluhu.)
• Tuto nemovitost používáte ve svém podnikání nebo jako činnost produkující příjmy.
• Tato nemovitost má určitelnou užitnou životnost, což znamená, že se jedná o něco, co se opotřebuje, rozpadá, spotřebuje, stává se zastaralou nebo ztrácí svou hodnotu z přirozených příčin.
• Očekává se, že nemovitost bude trvat déle než jeden rok.

I když nemovitost splňuje všechny výše uvedené požadavky, nelze ji odepisovat, pokud jste ji ve stejném roce uvedli do provozu a zlikvidovali (nebo ji již nepoužíváte pro obchodní účely). Pozemky nejsou považovány za odpisovatelné. A obecně nemůžete odepisovat náklady na zúčtování, výsadbu a terénní úpravy, protože tyto činnosti jsou považovány za součást nákladů na pozemky.

Kdy začíná odpis?

Odpisy můžete začít používat, jakmile je nemovitost uvedena do provozu nebo připravena a je k dispozici jako nájem. Zde je příklad: koupíte si nemovitost k pronájmu 15. května. Poté, co jste v domě několik měsíců pracovali, máte ji připravenou k pronájmu 15. července, takže začnete inzerovat online a v místních novinách. Najdete nájemníka a nájemní smlouva začíná 1. září. Protože byl majetek uveden do provozu - tj. Připraven k pronájmu a obývání - 15. července, začal byste dům odpisovat v červenci, nikoli v září, kdy začnete vybírat nájemné.

Odpisujete nemovitost, dokud není splněna jedna z následujících podmínek.

• Odečítali jste celé své náklady nebo jiný základ v majetku.
• Vyřazujete nemovitost ze služby, i když jste plně nezískali její náklady nebo jiný základ. Majetek je vyřazen ze služby, pokud již není používán jako majetek produkující příjmy - nebo pokud jej prodáváte nebo vyměňujete, převádíte na osobní použití, opustíte jej nebo je zničeno.

Můžete nadále požadovat odpočet za odpisy u majetku, který je dočasně „nečinný“ nebo se nepoužívá. Pokud například provedete opravy poté, co se jeden nájemce odstěhuje, můžete nemovitost stále odepisovat, zatímco ji připravíte na další.

Metoda odpisování

Výši odpisů, které můžete každý rok odečíst, určují tři faktory: váš základ v majetku, doba zotavení a použitá metoda odpisování. Jakýkoli rezidenční pronájem, který byl uveden do provozu po roce 1986, je odepisován pomocí Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS), což je účetní metoda, která rozloží náklady (a odpisy) na 27, 5 let, což je doba, kterou IRS považuje za „užitečnou životnost“ “Nájemní nemovitosti.

Přestože se při výpočtu odpisů vždy doporučuje spolupracovat s kvalifikovaným daňovým účetním, jsou zde následující základní kroky:

1. Určete základ nemovitosti - Základem nemovitosti jsou jeho náklady nebo částka, kterou jste zaplatili (v hotovosti, hypotékou nebo jiným způsobem) za získání nemovitosti. Do základu jsou zahrnuty některé poplatky za vypořádání a náklady na uzavření, včetně poplatků za právní služby, poplatků za záznam, průzkumů, daní z převodu, pojištění titulu a jakékoli částky, kterou prodávající dluží, kterou souhlasíte s placením (např. Daně ze zpětného zdanění). Některé poplatky za vypořádání a náklady na uzavření nemohou být zahrnuty do vašeho základu, včetně pojistného na požární pojištění, nájemného vztahujícího se k předběžnému uzavření nemovitosti a poplatků spojených s získáním nebo refinancováním půjčky: body, pojistné na hypotéky, náklady na úvěrové zprávy, a poplatky za hodnocení.
2. Oddělte náklady na pozemky a budovy - Protože můžete odepisovat pouze náklady na budovu, a nikoli pozemky, musíte určit hodnotu každého, abyste odepsali správnou částku. K určení hodnoty můžete použít spravedlivou tržní hodnotu každého v okamžiku, kdy jste nemovitost koupili, nebo můžete číslo založit na odhadovaných hodnotách daně z nemovitostí. Řekněme, že jste si koupili dům za 110 000 dolarů. Nejnovější hodnocení daně z nemovitosti oceňuje nemovitost na 90 000 USD, z čehož je 81 000 USD na dům a 9 000 USD na pozemek. Proto můžete domu přiřadit 90% (81 000 $ 90 90 000 $) z kupní ceny a 10% (9 000 $ $ 90 000 $) z kupní ceny do země.
3. Určete svůj základ v domě - Nyní, když znáte základ nemovitosti (dům plus pozemek) a hodnotu domu, můžete určit svůj základ v domě. Podle výše uvedeného příkladu by vaše základna v domě - částka, kterou lze odpisovat - činila 99 000 $ (90% ze 110 000 $). Vaše základna v zemi by byla 11 000 $ (10% ze 110 000 $).
4. Pokud je to nutné, určete upravený základ - pro určité události, ke kterým dojde mezi okamžikem, kdy si nemovitost koupíte, a okamžikem, kdy je připravena k pronájmu, budete možná muset zvýšit nebo snížit svůj základ. Příklady zvýšení na základě zahrnují náklady na jakékoli doplňky nebo vylepšení, jejichž doba použitelnosti je nejméně jeden rok, než uvedete nemovitost do provozu, peníze, které jste vynaložili na obnovu poškozeného majetku, náklady na zavedení inženýrských služeb do nemovitosti a určité právní poplatky.

Příklady snížení na základě zahrnují pojistné platby, které obdržíte v důsledku poškození nebo krádeže, ztráta z úrazu, která není kryta pojištěním, za které jste si odpočítali, a peníze, které obdržíte za poskytnutí věcného břemene.

Který systém použít

Další kroky zahrnují určení, který ze dvou MACRS platí: Obecný odpisový systém (GDS) nebo Alternativní odpisový systém (ADS). GDS se vztahuje na většinu nemovitostí uváděných do provozu a obecně je musíte používat, pokud nevyvoláte neodvolatelné volby pro službu ADS nebo pokud zákon nevyžaduje použití služby ADS. ADS je pověřeno, když vlastnost:

• Využívá kvalifikovaný podnik 50% času nebo méně
• Má použití osvobozené od daně
• Je financován dluhopisy osvobozenými od daně
• Používá se především v zemědělství

Obecně budete používat GDS, pokud nemáte důvod k použití ADS. Znovu se doporučuje, abyste se poradili s kvalifikovaným daňovým účetním, který vám pomůže určit nejvýhodnější způsob odpisování vaší nájemní nemovitosti.

Jakmile víte, který systém MACRS platí, můžete určit dobu zotavení pro danou vlastnost. Období obnovy pomocí GDS je 27, 5 let pro nemovitost k pronájmu. Pokud používáte službu ADS, je doba obnovy stejného typu majetku 30 let u majetku uvedeného do provozu po 31. prosinci 2017 nebo 40 let, pokud byla před tím uvedena do provozu.

Dále určete částku, kterou můžete každý rok odpisovat. Vzhledem k tomu, že většina rezidenčních nemovitostí využívá GDS, zaměříme se na tento výpočet.

Za každý celý rok, kdy je nemovitost v provozu, odpisujete stejnou částku: 3, 636% každý rok, dokud budete nemovitost nadále odepisovat. Pokud byla nemovitost v provozu méně než jeden rok (například jste si koupili dům v květnu a začali si jej pronajímat v červenci), odepsali byste v tomto roce menší procento v závislosti na tom, kdy bylo uvedeno do provozu. Podle tabulky IRDS Residenční pronájem nemovitosti GDS:

Například si vezměte dům, který má základ 99 000 $ a který byl uveden do provozu 15. července. Za první rok odpisujete 1, 667%, nebo 1 650 $ (99 000 $ x 1, 667%). Za každý rok poté budete odepisovat sazbu 3, 636%, tj. 3 599, 64 $, pokud je půjčovna v provozu po celý rok. Upozorňujeme, že toto číslo je v podstatě rovnocenné tomu, že vezmeme základ a vydělíme dobou zotavení 27, 5: 99 000 $ ÷ 27, 5 = 3 600 $. Rozdíl pramení z prvního roku částečné služby.

Kolik odpisů snižuje daňovou povinnost?

Pokud si pronajímáte nemovitost, obvykle při podání ročního daňového přiznání obvykle uvedete své příjmy z pronájmu a výdaje za každou pronajímanou nemovitost na příslušném řádku Přílohy E; čistý zisk nebo ztráta pak pokračuje ve vašem formuláři 1040. Odpisy jsou jedním z nákladů, které zahrnete do Přílohy E, takže částka odpisů účinně snižuje daňovou povinnost za daný rok. Pokud například odepisujete 3 599, 64 $ a jste například v 22% daňovém pásmu, ušetříte v daném roce 3 599, 64 x 0, 22 = 791, 92 $ v daních.

Sečteno a podtrženo

Odpisy mohou být cenným nástrojem, pokud investujete do pronájmu nemovitostí, protože vám umožní rozložit náklady na nákup nemovitosti na desetiletí, čímž se sníží každoroční daňová povinnost. Samozřejmě, pokud odpisujete nemovitost a poté ji prodáte za více, než je odpisovaná hodnota, dlužíte dani z tohoto zisku daň z odpisování.

Vzhledem k tomu, že zákony o dani z pronájmu nemovitostí jsou komplikované a pravidelně se mění, doporučujeme vám při zakládání, provozování a prodeji vaší nemovitosti s nemovitostmi spolupracovat s kvalifikovaným daňovým účetním. Tímto způsobem si můžete být jisti, že dostanete nejvýhodnější daňové zacházení - a vyhněte se jakýmkoli překvapením v daňovém čase.