Je cena domu nebo úroková sazba důležitější?
Dva směny na trhu s bydlením povzbuzují potenciální kupce domů, aby zavolali realitní kanceláře. Prvním je pokles cen bydlení a druhým nízká hypoteční sazba. Rozhodování o tom, který faktor je důležitější, může v několika oblastech změnit, nejdůležitější může být ve vaší peněžence.
Dopad na měsíční platby
Předpokládejme, že jste zahájili proces domácího vyhledávání, když úrokové sazby byly 6%. Viděli jste byt s jednou ložnicí na prodej za 100 000 $. Vypočítali jste svou 30letou měsíční splátku hypotéky na 80 000 $ - částku, kterou byste zastavili po 20% záloze a vaše náklady na uzavření. Vaše měsíční platba by byla 480 $.
Rozhodnete se, že se vám tato platba a sazba nelíbí, takže počkejte šest měsíců a úroková sazba klesne na 4%. Byt v sousedství, který chcete, však nyní stojí 120 000 $. Odložili jste 20% plus náklady na uzavření a máte hypotéku ve výši 96 000 USD. Vaše měsíční splátka na 30letou hypotéku je 458 $. Vaše platba klesla o 22 $.
Může však finanční pokles nahradit vyšší zálohu? Vzhledem k tomu, že vaše záloha byla o 4 000 USD vyšší, stále ušetříte asi 10 až 11 USD za měsíc - přibližně 3 920 $ v průběhu 30 let.
Pokud by se ceny nemovitostí ve vašem budoucím sousedství nezvýšily z cenového bodu 100 000 dolarů, s kterým jste začali, a vy byste si namočili 4% úrokovou sazbu, vaše měsíční splátka hypotéky by byla 382 USD. Hypoteční kalkulačku Investopedia můžete použít ke zjištění, jaké budou vaše platby.
Dopad na zálohy
V příkladu bytů, které vzrostly ze 100 000 na 120 000 $, vaše měsíční platba klesla kvůli nižší úrokové sazbě. Pomohla by vám však nižší platba, kdybyste na větší zálohovou platbu neměli navíc 4 000 $? Rozdíl v platbě zálohy by mohl vyloučit možnost nákupu domu, který chcete, nebo vás úplně vyrazí z kupujícího trhu, pokud nemůžete najít levnější sousedství. Také ztráta dalších 4 000 $ ovlivní vaši schopnost platit za neočekávané opravy domů, sníží částku vašich nouzových úspor a sníží vaši schopnost dovolit si vybavit váš nový domov.
Společné nízké sazby a nízké ceny
Jak víte, co je nízká sazba? Historické sazby hypoték a ceny bydlení najdete na webových stránkách Freddie Mac. Například v roce 2012 byly úrokové sazby i ceny bydlení ve srovnání s předchozími a následujícími třemi až pěti lety poměrně nízké. Podívejte se na posledních pět let na maxima a minima ve srovnání se současnou situací.
Neexistuje žádná záruka, že se historie zopakuje a vytvoří další trh s nízkými cenami / nízkými cenami. Podle analytiků trhu s nemovitostmi v průzkumu Reuters z února 2018 se americké ceny domů v letošním roce zvýší dvojnásobným tempem inflace a mezd. Nabídka rodinných domů nedosahuje rostoucí poptávky, takže bydlení je méně dostupné. Pokud potřebujete dům brzy, možnost čekat na ideální situaci na trhu s bydlením nemusí být realistická.
Dopady na pohyblivost
Úrokové sazby nevadí tolik, pokud si můžete snadno dovolit své platby a žít ve svém domě po dobu pěti let nebo méně. I když nikdy není zárukou, že ceny bydlení dále neklesnou, můžete si prohlédnout odhadované ceny bydlení za posledních 10 let výběrem adresy v sousedství, které studujete online.
Vždy porovnávejte sousední hodnoty namísto národních nebo městských. Ceny domácích cen se velmi liší od sousedství k sousedství a státu ke státu. Pravděpodobnost, že dlužíte více, než je váš dům, stojí za to (známé jako podvodní), bude menší, pokud si koupíte dům, když je váš místní trh s nemovitostmi pod jeho vrcholem.
Faktor HOA
Ne každý dům, o kterém uvažujete, bude v plánované nebo uzavřené komunitě nebo kondominiu s HOA. Ale pokud to skončí, uvědomte si, že poplatky za HOA jsou často dražší pro domy s vyššími cenami a mohou stoupat, když je více domů volných. Proč?
HOA zahrnují společné služby, jako je údržba trávníku, údržba bytů, klubovny, bazény, tenisové kurty nebo soukromé ulice. Když náklady sdílí méně majitelů domů, poplatky HOA stoupají. Stejně jako u jiných historických údajů byste měli kontaktovat potenciální HOA a požádat o sazby za posledních 10 let.
Měli byste se také zeptat na maximální poplatky a jaké faktory určují zvýšení a snížení sazeb. Vždy se zeptejte na poplatky HOA ve všech domech, které zvažujete. HOA poplatky mohou být nižší u domů s mírně vyšší cenou, zejména pokud je nabízeno méně služeb. V prostředích s nízkými úroky mohou platby HOA představovat nadměrnou měsíční zátěž, proto se ujistěte, že tyto platby jsou zahrnuty do vašeho měsíčního rozpočtu.
Refinancování
Výhodou nákupu za nižší domácí cenu ve srovnání s nižší úrokovou sazbou je, že váš dům může být v budoucnu refinancován nebo upraven. Pokud se úrokové sazby sníží, můžete snížit své náklady. V zásadě lze problém s vysokými počátečními úrokovými sazbami v budoucnu zmírnit, pokud se sazby sníží.
Pokud je vaše současná domácí úroková sazba výrazně vyšší než současná sazba, zeptejte se potenciálních hypotečních bankéřů, kolik by stálo za to upravit úvěr. Rozsah může být kdekoli od zdarma po tisíce. Neexistuje žádná záruka, že úrokové sazby na půjčky na bydlení poklesnou, ale můžete se ujistit, že si můžete dovolit refinancování, pokud ano.
Sečteno a podtrženo
Rozhodnutí o koupi domu by mělo být vždy založeno hlavně na vaší schopnosti dovolit si měsíční splátku, zálohu, domácí opravy a vybavení, a přitom mít dostatek prostředků pro pohotovostní fond. Pokud musíte rychle postupovat, vždy zvažte faktory, jako jsou poplatky HOA a možnost splácení hypotéky.
V ideálním případě kupujte, když jsou úrokové sazby i ceny domů nízké. Pokud to není možné, vypočítejte krátkodobé i dlouhodobé náklady nižší úrokové sazby versus nižší nákupní cenu. Když čísla dávají největší smysl, udělejte krok.
(Pokračujte ve čtení: Podívejte se na aktuální úrokové sazby hypoték, jak úrokové sazby fungují na hypotékách, porozumění struktuře hypotečních plateb, hypoteční body: co je důležité ?, Hypotéky: pevná sazba vs. nastavitelná sazba, pevná nebo variabilní sazba hypotéky: což je Lepší hned teď ?, Nalezení nejlepších hypotečních sazeb, dobrá hypoteční sazba? Zamkněte je !, Nejdůležitější faktory, které ovlivňují hypoteční sazby, prognózy hypotečních sazeb: Koupit, prodat nebo Refi ?, Nastavitelná sazba hypotéky: Co se stane, když je zájem Sazby stoupají, jak úrokové sazby ovlivňují trh s bydlením, nákupy za hypoteční sazby.)