Hypoteční možnosti pro podvodní majitele domů

Majitelé domů se často ocitnou v nezáviděníhodné situaci, kdy dluží více na zůstatku svých hypoték, než stojí za to jejich domovy. To je výsledkem kombinace událostí, z nichž mnohé jsou mimo kontrolu majitele domu. Klesající ceny nemovitostí, zhoršující se sousedství, špatná rozhodnutí o půjčkách (např. Půjčení více, než si může dlužník dovolit nebo převzetí hypotéky s nastavitelnou úrokovou sazbou) a refinancování s cílem získat kapitál, mohou všichni majitelé domů nechat vzrůstající dluh. Pokud zůstatek hypotéky přesáhne hodnotu nemovitosti, je pozice majitele domu označována jako „vzhůru nohama“ nebo „pod vodou“. Únik z této nepříjemné pozice je složitý - a často vyžaduje prodej domu za méně, než je hodnota půjčky - ale existují řešení. Pojďme se podívat na některé možnosti pro majitele domů se záporným kapitálem.

Krátký prodej domu, který má krátký kapitál

Krátký prodej je schůdnou možností, pokud je rozdíl mezi prodejní cenou domu a zastavenou částkou malý nebo pokud má prodávající hluboké kapsy. Pokud je možné najít kupujícího, může majitel domu dojít k uzavření kontroly šekem na zaplacení zůstatku úvěru. Pokud si prodávající nemůže dovolit splatit zůstatek, ale musí prodat, musí kontaktovat držitele hypotéky a pokusit se zajistit krátký prodej. (Pro více informací o krátkém prodeji vašeho domu si přečtěte článek Krátký prodej vašeho domu, abyste zabránili uzavření trhu .)

Přesvědčit věřitele, že souhlasí s krátkým prodejem, často zahrnuje značné množství času a papírování. Kromě toho, aby věřitel souhlasil, musí majitel domu také najít realitní agent, který je ochoten prodej vyřešit. Pokud je nalezen kupující, komplikace přetrvávají. Půjčka často poskytuje úvěr jménem investora. Pokud je věřitel s prodejem spokojený, musí věřitel při dosažení dohody spolupracovat s investorem, který drží půjčku. To může chvíli trvat. Pokud je dům krytý soukromým hypotečním pojištěním (PMI), může být do tohoto procesu zapojen i pojistitel. Pojistitel pojistil nemovitost proti selhání, aby chránil zájmy banky, takže pojistitel má podíl na tomto procesu. Obecně je časový rámec pro dosažení dohody dlouhý a banka má jen malou motivaci ke spolupráci.

Uzavření trhu

Když je vše řečeno a hotovo, může majitel domu nakonec i po prodeji dlužit peníze bance, aby rozdělil rozdíl mezi tím, co je kupující ochoten zaplatit, a tím, co je banka ochotna přijmout. Pokud si myslíte, že by to ve vaší situaci mohlo být, alternativou může být uzavření trhu. Tuto možnost však zvažte velmi pečlivě - ačkoli krátký prodej není pro váš úvěrový rating dobrý, uzavření trhu je ještě horší. (Přečtěte si důležitost svého úvěrového ratingu a zjistěte, jak vaše úvěrové aktivity ovlivňují váš úvěrový rating.)

Kromě problémů s nastavením prodeje, možností dlužení peněz po prodeji a pravděpodobnosti, že vaše kreditní skóre dopadne, musí být brány v úvahu také daně. Z daňového hlediska lze rozdíl mezi prodejní cenou domu a zůstatkem na hypotéce považovat za příjem. Zaplacení daně nebo prokázání, že jste byli insolventní, a tedy osvobození od daně, jsou položky, s nimiž se musí nakládat, protože z daňového hlediska je krátký prodej považován za odpuštění dluhu.

Možnosti, jak se vyhnout problémům s krátkým prodejem, jsou omezené. Ideálním scénářem je nadále žít v domácnosti a platit hypotéku, dokud se trh s nemovitostmi nezlepší a dům nebude možné prodat za cenu, která pokryje zůstatek na hypotéce. Další možnosti, které byste měli zvážit, jsou spolubydlící, kteří vám pomohou platit účty, nebo se stěhovat do bytu a pronajmout si dům.

Sečteno a podtrženo

Nejlepší způsob, jak minimalizovat pravděpodobnost, že se ocitnete vzhůru nohama, je vybrat nejmenší hypotéku, kterou můžete najít, a splatit ji co nejrychleji. Toto úsilí začíná nákupem domu, který si můžete skutečně dovolit, což by mohla být dramaticky jiná vlastnost, než ta, ve které máte pocit, že patříte. (Potřebujete pomoc při lámání čísel? Přečtěte si hypotéky: Kolik si můžete dovolit? )

Moudří, opatrní domácí kupci provádějí značné zálohy, což jim umožňuje vyhnout se nutnosti kupovat soukromé hypoteční pojištění (PMI) a poskytovat dostatek vlastního kapitálu, aby mohli mít v případě poklesu domácích hodnot polštář. Kromě toho byste si měli vzít malou hypotéku, měli byste být schopni provést další platby a dostat se pod dluhové břemeno v kratším čase. A konečně, provedením dalších plateb je pravděpodobnost, že se na hypotéku ocitnete „vzhůru nohama“, mnohem méně pravděpodobná.

Viz Porozumění struktuře hypotečních plateb, abyste porozuměli procesu výpočtu a plateb a harmonogramu odpisů úvěrů na bydlení.