Nemovitost
Nemovitost je majetek tvořený půdou a budovami na ní, jakož i přírodní zdroje půdy včetně neobdělávané flóry a fauny, zemědělských plodin a hospodářských zvířat, vody a veškerých dalších ložisek nerostných surovin.
1:34Nemovitost
Porozumění nemovitostem
Nemovitost je hmotným aktivem a druhem nemovitosti. Příklady nemovitostí zahrnují pozemky, budovy a další vylepšení, plus práva na užívání a užívání této půdy a všechna její vylepšení. Pronajímatelé a nájemci mohou mít právo obývat pozemky nebo budovy, které jsou považovány za součást jejich nemovitostí, ale tato práva sama o sobě nejsou, přesněji řečeno, považována za nemovitost.
Nemovitost není totéž a neměla by být zaměňována s osobním majetkem. Osobní majetek zahrnuje nehmotný majetek, jako jsou investice, spolu s hmotným majetkem, jako je nábytek a příslušenství, jako je myčka nádobí. Rovněž i nájemci mohou nárokovat části domu jako osobní majetek, pokud jste nemovitost koupili a nainstalovali se souhlasem pronajímatele.
Klíč s sebou
- Nemovitost je skutečná - to jest hmotná - nemovitost tvořená ze země, stejně jako cokoli na ní, včetně budov, flóry a fauny a přírodních zdrojů.
- Nemovitost má tři základní kategorie: obytné, komerční a průmyslové.
- Pokud jde o investice, rezidenční nemovitosti jsou levnější a proveditelnější pro jednotlivce, zatímco komerční nemovitosti jsou cennější a stabilnější.
- Jako investice nabízí nemovitost příjem a zhodnocení kapitálu.
- Můžete investovat do nemovitostí přímo - kupovat pozemky nebo nemovitosti - nebo nepřímo prostřednictvím nákupu akcií ve veřejně obchodovaných trustech pro investice do nemovitostí (REIT) nebo cenných papírů zajištěných hypotékou (MBS).
Druhy nemovitostí
Ačkoli se média často zmiňují o „realitním trhu“, příklady realitních nemovitostí lze na základě jejich použití rozdělit do tří širokých kategorií.
- Rezidenční nemovitost zahrnuje nevyvinutý pozemek, domy, byty a měšťanské domy. Struktury mohou být rodinné domy nebo rodinné domy a mohou to být nemovitosti vlastněné nebo pronajímané.
- Komerční nemovitosti zahrnují nebytové struktury, jako jsou kancelářské budovy, sklady a maloobchodní budovy. Tyto budovy mohou být volně stojící nebo v nákupních centrech.
- Průmyslové nemovitosti zahrnují továrny, obchodní parky, doly a farmy. Tyto vlastnosti jsou obvykle větší a umístění mohou zahrnovat přístup k dopravním uzlům, jako jsou železniční tratě a přístavy.
Výhody rezidenčních nemovitostí a vlastnictví domu
Vlastnictví domu, známé také jako obsazenost vlastníka, je nejběžnějším typem investic do nemovitostí ve Spojených státech. Podle Národní rady pro více rodin (NMHC) vlastní svůj domov zhruba dvě třetiny obyvatel. Tito vlastníci často financovali nákup uzavřením hypotečního úvěru, ve kterém nemovitost funguje jako zajištění dluhu.
Ve vydání roční analýzy domácí hodnoty v roce 2019 odhadovala webová stránka pro nemovitosti Zillow v roce 2018 celkovou hodnotu všech amerických domů o 33, 3 bilionů dolarů, což je o 71% více než hrubý domácí produkt (HDP) v té době ve výši 19, 4 bilionů dolarů.
Jednotlivci, kteří nakupují hypotéky na bydlení, aby jim pomohli realizovat sen vlastnictví, se potýkají s celou řadou možností. Hypotéky mohou účtovat úroky s pevnou nebo variabilní sazbou. Hypotéky s pevnou sazbou mají obecně vyšší úrokové sazby než hypotéky s proměnlivou úrokovou sazbou, což je v krátkodobém horizontu může dražší. Úvěry s pevnou sazbou stojí v krátkodobém horizontu více, protože jsou chráněny před budoucím zvyšováním úrokové sazby.
Banky zveřejňují plány amortizace, které ukazují, kolik měsíčních plateb dlužníka jde na splácení úroku versus kolik jde na splácení jistiny úvěru. Půjčky balónem jsou hypotéky, které se v průběhu času plně neodpisují - snižují na nulu. Namísto toho dlužník platí úrok za stanovené období, například pět let, a poté musí zbytek úvěru zaplatit balónem na konci období.
Hypotéky mohou také přijít s vysokými náklady, které zahrnují transakční poplatky a daně. Tyto dodatečné náklady jsou často vráceny do půjčky. Jakmile potenciální majitelé domů prokáží svou způsobilost a zajistí hypotéku od banky nebo jiného věřitele, musí provést další kroky, aby se ujistili, že nemovitost je legálně na prodej a v dobrém stavu.
Výhody komerčních nemovitostí
Komerční nemovitost se používá pro obchod a zahrnuje cokoli od obchůdků a volně stojících restaurací po kancelářské budovy a mrakodrapy. Často se liší od průmyslových nemovitostí, což je praktický prostor používaný při výrobě výrobků.
Nákup nebo leasing nemovitostí pro komerční účely se velmi liší od koupě domu nebo dokonce koupě rezidenční nemovitosti. Komerční leasingy jsou obecně delší než rezidenční. Návratnost komerčních nemovitostí je založena na jejich ziskovosti na čtvereční stopu, na rozdíl od struktur, které mají být soukromými rezidencemi.
Věřitelé mohou navíc požadovat vyšší zálohy na hypotéku u komerčních nemovitostí, než je to, co je požadováno pro bydliště.
Investice do nemovitostí
Člověk může investovat do nemovitostí přímo nákupem skutečných nemovitostí nebo pozemků; nebo nepřímo, nákupem podílů na veřejně obchodovaných trustech s nemovitostmi (REIT) nebo cenných papírech zajištěných hypotékou (MBS). Přímé investice do nemovitostí mají za následek zisk - nebo ztrátu - prostřednictvím dvou cest, které se po staletí nezměnily: výnosy z pronájmu nebo pronájmu a zhodnocení hodnoty nemovitosti
Na rozdíl od jiných investic je nemovitost dramaticky ovlivněna svým okolím a bezprostřední zeměpisnou oblastí. Z tohoto důvodu je známá maxima nemovitosti „umístění, umístění, umístění“. S výjimkou závažné národní recese nebo deprese jsou zejména hodnoty rezidenčních nemovitostí ovlivňovány především místními faktory. Mezi tyto faktory patří míra zaměstnanosti v oblasti, místní ekonomika, míra kriminality, dopravní zařízení, kvalita škol, komunální služby a daně z majetku.
Klady
Nabízí stálý příjem
Nabízí zhodnocení kapitálu
Diverzifikuje portfolio
Lze zakoupit pomocí pákového efektu
Nevýhody
Je obvykle nelikvidní
Ovlivněno vysoce lokálními faktory
Vyžaduje velké počáteční kapitálové výdaje
Může vyžadovat aktivní řízení, odborné znalosti
Existují klíčové rozdíly v investicích do rezidenčních a komerčních nemovitostí. Na jedné straně je rezidenční nemovitost obvykle levnější a menší než komerční nemovitost, a proto je pro malého investora dostupnější.
Na druhé straně komerční nemovitosti jsou často cennější na čtvereční stopu a jejich pronájmy jsou delší, což teoreticky zajišťuje předvídatelnější tok příjmů. S větším příjmem přichází větší odpovědnost. Komerční nájemní nemovitost je přísněji regulována než rezidenční nemovitost a tyto předpisy se mohou lišit nejen od země ke státu a státu, ale také podle krajů a měst. I ve městech přidávají územní předpisy k investicím do komerčních nemovitostí vrstvu nežádoucí složitosti.
Rovněž existuje zvýšené riziko obratu nájemců v obchodních smlouvách o pronájmu. Pokud je obchodní model nájemce špatný, jeho produkt je neatraktivní nebo jsou to špatní manažeři, mohou prohlásit bankrot. Neúspěch podnikání může náhle zastavit drahé nemovitosti z generování výnosů.
Navíc, jak může nemovitost ocenit, může se také odpisovat. Bylo známo, že kdysi horká maloobchodní místa se rozpadají na shnilá nákupní centra a mrtvá centra.
Uznání
Ocenění se dosahuje různými prostředky, ale zvýšení hodnoty nemovitosti se neuskuteční, dokud jej vlastník neprodá. Dalším způsobem, jak dosáhnout zisku, by bylo refinancování hypotéky. Surová a nerozvinutá země, stejně jako území hned za hranicemi města, nabízí největší potenciál pro výstavbu, zlepšení a zisk. Ocenění může také pocházet z objevování cenných materiálů nebo přírodních zdrojů na pozemku, jako je stávkující olej. Také nárůst tržních hodnot oblasti kolem země, kterou vlastníte.
Jak sousedství roste a vyvíjí se, majetkové hodnoty mají tendenci stoupat. Gentrifikace městských čtvrtí v některých amerických městech v posledních několika desetiletích často vedla k dramatickému nárůstu cen nemovitostí. Nedostatek může také hrát roli v hodnotě nemovitostí. Pokud je šarže poslední ve své velikosti nebo druhu v prestižní oblasti - nebo v oblasti, kde jsou takové šarže jen zřídka dostupné - získává na trhu.
Příjem
Příjem z nemovitostí má mnoho podob. Největším generátorem je nájemné placené za pozemky, které se již vyvinuly na obytné nebo komerční nemovitosti. Společnosti však budou také platit licenční poplatky za objevy přírodních zdrojů na surové půdě. Mohou také platit za stavbu struktur, jako jsou buněčné věže nebo potrubí.
Příjmy mohou také pocházet z nepřímých investic do nemovitostí. V REIT, majitel více nemovitostí prodává akcie investorům a předává příjem z pronájmu formou distribuce. Podobně se v MBS inkasují úroky a jistiny ze souboru hypoték a předávají se investorům.
Investice REIT i MBS obchodují jako akcie, přičemž jejich základním cenným papírem je nemovitost. Mohou tedy nabízet zhodnocení kapitálu, je to, že akcie získají tržní hodnotu.
Příklady skutečného světa investic do nemovitostí
Cenné papíry zajištěné hypotékou dostaly spoustu špatného tisku z role, kterou hrály při rozpadu hypotéky, která v roce 2007 vyvolala globální finanční krizi. Stále však existují a obchodují se. Nejdostupnějším způsobem, jak průměrný investor nakupovat do těchto produktů, je prostřednictvím fondů obchodovaných na burze (ETF). Stejně jako všechny investice i tyto produkty představují určitý stupeň rizika. Mohou však také nabídnout diverzifikaci portfolia. Investoři musí prozkoumat podíly, aby zajistily, že se fondy specializují na MBS s investičním stupněm, nikoli odrůdu subprime, která se objevila v krizi.
Od dubna 2019 patří mezi nejvýkonnější vozidla tohoto typu:
- Vanguardské hypotéky zajištěné cenné papíry ETF (VMBS), které sledují americký index Bloomberg Barclays s hypotékami kryté zástavy cenných papírů, tvořený federální agenturou podporovanou MBS, která má minimální fondy 250 milionů USD a minimální splatnost jeden rok. Cena fondu kolem 53 USD za akcii má dividendový výnos 2, 58%.
- iShares Barclays MBS Bond ETF (MBB), který se zaměřuje na hypoteční cenné papíry s pevnou sazbou i s nastavitelnou úrokovou sazbou a sleduje americký index MBS Bloomberg Barclays. Mezi jeho držby patří dluhopisy vydané nebo zaručené vládními podniky, jako jsou Fannie Mae a Freddie Mac, takže jsou hodnoceny AAA. Při obchodování kolem 108 USD za akcii nabízí výnos 2, 48%.
- SPDR Bloomberg Barclays Kapitálový hypotéční dluhopis ETF (MBG), který také používá index Barclays US MBS jako měřítko, ale zaujímá agresivnější přístup ke zvýšení výnosů. Cena za 26 USD za akcii nabízí výnos 3, 15%.