Cesta REIT

Množství investičních nástrojů tam představuje výzvu pro průměrného investora, který se snaží pochopit, o čem to všechno je. Akcie jsou základem investování, dluhopisy byly vždy bezpečným místem pro zaparkování vašich peněz, možnosti zvýšily pákový efekt pro spekulanty a podílové fondy jsou považovány za jeden z nejjednodušších nástrojů pro investory. Jedním typem investice, která do těchto kategorií zcela nespadá a je často přehlížena, je důvěra investic do nemovitostí, nebo REIT.

Klíč s sebou

• Investiční fond do nemovitostí (REIT) je společnost, která vlastní, provozuje nebo financuje nemovitosti produkující příjmy.
• Equity REITs vlastní a spravuje nemovitosti.
• Hypoteční REIT drží hypotéky a cenné papíry zajištěné hypotékou.
• REIT generují stabilní tok příjmů pro investory, ale nabízejí málo ve způsobu zhodnocení kapitálu.
• Většina REITů je veřejně obchodována jako akcie, což je činí velmi likvidními - na rozdíl od většiny investic do nemovitostí.

Co je REIT?

Důvěryhodná společnost REIT, která shromažďuje fond peněz prostřednictvím počáteční veřejné nabídky (IPO), která se potom používá k nákupu, vývoji, správě a prodeji aktiv v oblasti nemovitostí. IPO je identický s jakoukoli jinou nabídkou zabezpečení s mnoha stejnými pravidly týkajícími se prospektů, požadavků na podávání zpráv a předpisů; majitel jedné REIT jednotky však místo nákupu akcií v jedné společnosti kupuje část spravovaného fondu nemovitostí. Tato skupina nemovitostí pak generuje příjem z pronájmu, pronájmu a prodeje nemovitostí a pravidelně je distribuuje přímo držiteli REIT. (Pro další vysvětlení si přečtěte náš článek: Co jsou REIT? )

Typy REITů

REIT, stejně jako většina investic, přicházejí v různých příchutích. Tyto fondy mají klasifikace, které označují typ podnikání, které podnikají, a lze je dále klasifikovat v závislosti na tom, jak se jejich akcie nakupují a prodávají.

Equity REITs je nejběžnější forma podnikání. Tyto subjekty nakupují, vlastní a spravují nemovitost produkující příjmy. Výnosy pocházejí především z nájemného, ​​a nikoli z dalšího prodeje portfoliových nemovitostí.

Hypoteční REIT, známé také jako MREIT, půjčují peníze vlastníkům nemovitostí a provozovatelům. Půjčky mohou být buď přímo prostřednictvím hypoték a půjček, nebo nepřímo prostřednictvím pořízení cenných papírů zajištěných hypotékou (MBS). MBS jsou investice, které drží sdružení hypoték vydaných státem podporovanými podniky (GSE). Jejich výdělky pocházejí především z čisté úrokové marže - rozpětí mezi úrokem, který vydělávají na hypotečních úvěrech, a náklady na financování těchto úvěrů. Vzhledem k zaměření tohoto REITu na hypotéky jsou potenciálně citlivé na zvyšování úrokových sazeb.

Hybridní podniky REIT mají ve svých portfoliích fyzický pronájem nemovitostí i hypoteční úvěry. V závislosti na uvedeném investičním zaměření účetní jednotky mohou portfolio zvážit více majetků nebo více hypoték.

Výhody

Když si koupíte podíl REIT, kupujete v podstatě hmotný majetek s dlouhou očekávanou životností a potenciálem pro příjem prostřednictvím nájemného a zhodnocení majetku. To je v rozporu s kmenovými akciemi, kde investoři kupují právo podílet se na ziskovosti společnosti prostřednictvím vlastnictví. Při nákupu REIT se člověk nejen podílí na vlastnictví nemovitosti prostřednictvím zvyšování a snižování hodnoty, ale podílí se také na výnosech z majetku. To pro investory vytváří trochu záchrannou síť, protože budou mít vždy práva na majetek, který je základem důvěry, a přitom těžit z výhod plynoucích z jejich příjmu.

Další výhodou, kterou tento produkt poskytuje průměrnému investorovi, je schopnost investovat do nemovitostí bez běžně souvisejících požadavků na velký kapitál a pracovní sílu. Kromě toho, protože fondy této svěřenecké fondy jsou sdruženy dohromady, generuje se větší množství diverzifikace, protože svěřenecké společnosti jsou schopny koupit četné nemovitosti a snížit negativní dopady problémů s jediným aktivem. Jednotliví investoři, kteří se snaží napodobovat REIT, by museli koupit a udržovat velké množství investičních nemovitostí, což obecně znamená značné množství času a peněz na investici, kterou nelze snadno likvidovat. Při nákupu REIT je kapitálová investice omezena na cenu jednotky, množství investované práce je omezeno na množství výzkumu potřebného k provedení správné investice a akcie jsou likvidní na pravidelných burzách cenných papírů.

Poslední a pravděpodobně nejdůležitější výhoda, kterou poskytují REIT, je jejich požadavek na rozdělení téměř 90% jejich ročního zdanitelného příjmu vytvořeného nemovitostmi vytvářejícími příjmy jejich akcionářům. Tato částka je odpočitatelná na podnikové úrovni a obecně zdaněna na osobní úrovni. Na rozdíl od dividend existuje tedy pouze jedna úroveň zdanění distribucí vyplácených investorům. Tato vysoká míra distribuce znamená, že držitel REIT se významně podílí na ziskovosti správy a majetku v rámci svěřenského fondu, na rozdíl od společného vlastnictví akcií, kde korporace a její správní rada rozhodují o tom, zda se nadbytek hotovosti rozdělí akcionáři.

Výběr správného REIT

Stejně jako u každé investice byste měli udělat domácí úkoly, než se rozhodnete, na které ZPŮSOB koupit. Před přijetím rozhodnutí byste se měli podívat na některé zjevné známky:

1. Management
Při nákupu do svěřenského fondu nebo spravovaného fondu aktiv je vždy důležité porozumět a znát záznamy manažerů a jejich týmu. Ziskovost a oceňování aktiv úzce souvisí se schopností manažera vybírat správné investice a rozhodovat o nejlepších strategiích. Při výběru toho, do čeho REIT investujete, se ujistěte, že znáte manažerský tým a jeho výsledky. Zkontrolujte, jak jsou kompenzovány. Pokud je to založeno na výkonu, je pravděpodobné, že také hledají vaše nejlepší zájmy.

2. Diverzifikace
REIT jsou trusty zaměřené na vlastnictví majetku. Protože trhy s nemovitostmi kolísají podle umístění a typu nemovitosti, je zásadní, aby REIT, který se rozhodnete koupit, byl řádně diverzifikován. Pokud je REIT silně investován do komerčních nemovitostí a dojde k poklesu obsazenosti, budete mít velké problémy. Diverzifikace také znamená, že důvěra má dostatečný přístup ke kapitálu k financování budoucích iniciativ v oblasti růstu a řádně se využívá ke zvýšení návratnosti.

3. Výdělky
Poslední položkou, kterou byste měli zvážit před nákupem do konkrétního REIT, jsou její finanční prostředky z operací a hotovost k dispozici k distribuci. Tato čísla jsou důležitá, protože měří celkovou výkonnost REIT, což se následně promítá do peněz převáděných na investory. Dávejte pozor, abyste nepoužívali běžná čísla příjmů generovaná společností REIT, protože budou zahrnovat jakékoli odpisy majetku, a tím změníte čísla. Tato čísla jsou užitečná pouze v případě, že jste se již důkladně podívali na další dva znaky, protože je možné, že se REIT může setkat s neobvyklým výnosem kvůli podmínkám trhu s nemovitostmi nebo štěstí vedení při výběru investic. (Další informace naleznete v části Jak posoudit REIT .)

Sečteno a podtrženo

S tolika různými způsoby, jak investovat své peníze, je důležité, aby každé vaše rozhodnutí bylo dobře informováno. To se týká akcií, dluhopisů, podílových fondů, REIT nebo jakékoli jiné investice. REIT však mají některé zajímavé funkce, které by se ve vašem portfoliu dobře hodily.