Měli byste refinancovat hypotéku, když úrokové sazby stoupají?
Není to špatný nápad uvažovat o refinancování hypotéky, když jsou úrokové sazby nízké. A stále jsou, historicky řečeno. Úrokové sazby však začaly růst a předpokládá se, že tak budou i nadále. Jak by to mělo vliv na vaše rozhodnutí o refinancování?
To samozřejmě záleží na úrokové sazbě, kterou v současné době platíte na hypotéku. Starší hypotéka by mohla mít stále vyšší úrokovou sazbu, než jaké nabízí v současné době. A dokonce i v relativně nízkém zájmu existují refinancování hypotéky. Například váš vylepšený úvěrový rating - nebo rozhodnutí změnit délku vaší hypotéky - by také mohl přinést refinanční podmínky, které by z dlouhodobého hlediska mohly ušetřit peníze. Ale možná neplánujete zůstat dlouhodobě. Existují také některé speciální refinanční programy, které mohou být zvláště prospěšné pro ty, kteří se kvalifikují. Zde je návod, jak pracovat v procesu rozhodování.
Klíč s sebou
- Vaše osobní situace by měla rozhodnout, zda refinancováte hypotéku, či nikoli, zda úrokové sazby rostou nebo klesají.
- Mezi výhody refinancování patří získání lepší úrokové sazby, zvýšení vašeho čistého jmění a zvýšení vašeho krátkodobého cash flow.
- Nevýhody zahrnují placení příliš mnoho za závěrečné náklady, likvidace s vyšší úrokovou sazbou, protože nechcete platit závěrečné náklady, ztrátu vlastního kapitálu na výplatu refinancování a snižování čistého jmění.
- Speciální programy od Fannie Mae, Freddie Mac, FHA a VA mohou určitým majitelům domů zajistit cenově dostupnější hypotéky.
Měli byste to zvážit?
V minulosti vytvořily nízké úrokové sazby refinanční šílenství na trhu. Ale v každé ekonomice je jediným způsobem, jak zjistit, zda pro vás má refinancování smysl, zvážit podrobnosti vaší jedinečné situace.
Kolik jsou nižší ceny, než jaké máte v současné době?
Místo toho, abyste poslouchali „pravidla“ o tom, kolik procentní změny úrokových sazeb byste měli hledat před refinancováním, podívejte se, kolik peněz ušetříte. Snížení sazby o 1% je mnohem smysluplnější, pokud máte hypotéku ve výši 500 000 $, než pokud máte hypotéku ve výši 100 000 USD.
Jak dlouho plánujete udržet hypotéku?
Stejně jako při koupi domu budete muset zaplatit závěrečné náklady na refinancování. Pokud plánujete prodat svůj dům za několik let, můžete se refinancováním stěží zlomit (nebo dokonce odejít). Jak to? Pokud měsíční úspory po zbytek vaší hypotéky nejsou větší než náklady na uzavření spojené s refinancováním, ztratíte. Pokud převedete závěrečné náklady do své hypotéky místo toho, abyste je platili předem, platíte za ně úroky, takže budete muset tyto výdaje započítat do výpočtu rentability.
Můžete refinancovat do kratšího období?
Pokud vám zbývá 20 let na vaší hypotéce a refinancujete novou 30letou hypotéku, nemusíte dlouhodobě ušetřit peníze, a to ani s nižší sazbou. Pokud si však můžete dovolit refinancovat tuto 20letou hypotéku na 15letou hypotéku, kombinace nižší úrokové sazby a krátkodobější podstatně sníží celkovou částku úroku, kterou zaplatíte, než budete dům vlastnit zdarma a Průhledná.
Klady
Získejte lepší půjčku
Zvyšte své dlouhodobé čisté jmění
Zvyšte krátkodobý peněžní tok
Nevýhody
Přeplácení nákladů na uzavření
Přeplacení úroků, protože nechcete mít žádné náklady na uzavření
Ztráta vlastního kapitálu
Negativní dopad na vaše dlouhodobé čisté jmění
Co stojíte, abyste získali
Správně, refinancování může mít okamžité i trvalé výhody. Můžete být schopni:
Získejte lepší půjčku
Možná jste teď v lepší finanční situaci, než když jste si vzali stávající hypotéku. Refinancování může poskytnout příležitost získat lepší úrokovou sazbu nebo jednoduše vylepšit dobrou hypotéku. Ať tak či onak, zvýšíte své krátkodobé i dlouhodobé finanční zabezpečení a zvýšíte šance, že vás těžké časy neohrozí ztrátou domova.
Zvyšte své dlouhodobé čisté jmění
Díky úsporám z refinancování hypotéky utratíte méně úroků. To jsou peníze, které můžete dát na odchod do důchodu nebo použít k jinému dlouhodobému finančnímu cíli.
Zvyšte krátkodobý peněžní tok
Pokud vaše refinancování sníží vaši měsíční platbu, budete mít více peněz, se kterými můžete pracovat každý měsíc. To může snížit každodenní finanční tlak na vaši domácnost a vytvářet příležitosti k investování jinde.
Nebezpečí refinancování
Refinancování hypotéky přináší do vaší finanční situace nové prvky. Rizika z vaší původní hypotéky jsou stále přítomna a několik nových přichází na povrch.
Přeplácení nákladů na uzavření
Bezohlední věřitelé si mohou na své hypotéky připsat řadu zbytečných nebo nafouknutých poplatků. Kromě toho nemusí některé z těchto nákladů zveřejnit předem, v naději, že se budete cítit příliš investováni do procesu, abyste mohli postupovat.
Přeplacení úroků, protože nechcete mít žádné náklady na uzavření
Refinancování obvykle nevyžaduje žádné peníze na uzavření. Jedním ze způsobů, jak to věřitelé vynahradí, je poskytnout vám vyšší úrokovou sazbu. Řekněme, že máte dvě možnosti: refinancování 200 000 USD s nulovými náklady na uzavření a 5% fixní úrokovou sazbu po dobu 30 let nebo refinancování 200 000 USD s 6 000 USD na uzavírací náklady a 4, 75% fixní úrokovou sazbu po dobu 30 let. Za předpokladu, že si půjčku ponecháte po celou dobu, ve scénáři A zaplatíte celkem 386 511 $. Ve scénáři B zaplatíte 381 586 $. Nemáte-li "žádné náklady na uzavření", stojí vás to 4 925 $. Dokážete vymyslet něco jiného, co byste raději udělali s téměř 5 000 $, než byste to dali bance?
Ztráta vlastního kapitálu
Část hypotéky, kterou jste zaplatili, váš vlastní kapitál v domácnosti, je jedinou částí domu, která je skutečně vaše. Tato částka postupně roste s každou měsíční splátkou hypotéky, dokud jednoho dne nevlastníte celý dům a pokud se rozhodnete prodat, můžete si nárokovat každý cent z výnosu. Ale pokud provedete hotovostní refinancování - převýšení nákladů na uzavření do nové půjčky nebo prodloužení doby trvání vaší půjčky - odčerpáte část procenta svého domu, který skutečně vlastníte. I když zůstanete ve stejném domě po zbytek svého života, můžete na něm skončit splácení hypotéky po dobu 50 let, pokud učiníte špatná rozhodnutí o refinancování. Tímto způsobem můžete skoncovat s plýtváním spoustou peněz, nemluvě o tom, že byste nikdy vlastnili svůj domov.
Negativní dopad na vaše dlouhodobé čisté jmění
Refinancování může snížit vaši měsíční splátku, ale často zvýší vaši půjčku, pokud na hypotéku přidáváte roky. Pokud potřebujete refinancovat, abyste se vyhnuli ztrátě vašeho domu, mohlo by se vyplatit více platit v dlouhodobém horizontu. Pokud je však vaším primárním cílem ušetřit peníze, uvědomte si, že menší měsíční platba nemusí nutně znamenat dlouhodobé úspory.
Možnosti refinancování
Existuje několik speciálních refinančních programů, které mohou být zvláště výhodné pro kvalifikované dlužníky.
Možnost refinancování s vysokým LTV (Fannie Mae) a Freddie Mac vylepšená úleva z refinancování.
Tyto nové programy od Fannie Mae a Freddie Mac jsou navrženy tak, aby nahradily Program domácího dostupného refinancování (HARP), jehož platnost vypršela 31. prosince 2018. HARP byl zřízen s cílem pomoci majitelům domů, kteří nemohli využít jiných možností refinancování, protože jejich dům se snížil. Jejím cílem bylo zlepšit dlouhodobou dostupnost půjčky a pomoci lidem zabránit tomu, aby ztratili své domovy k uzavření trhu. Pro nové programy jsou způsobilé pouze hypotéky, které vlastní Fannie Mae (možnost vysokého refinancování LTV) nebo Freddie Mac (FMERR), které lze vylepšit refinancováním a které vznikly 1. října 2017 nebo později. Kromě toho musí být dlužníci ve svých platbách aktuální.
Majitelé domů, jejichž domy jsou pod vodou a jejichž půjčky vznikly mezi červnem 2009 a koncem září 2017, nemají nárok na jeden z náhradních programů HARP od Fannie Mae a Freddie Mac.
FHA Streamline.
Refinancování FHA Streamline je určena majitelům domů, kteří již mají hypotéku FHA. Jeho cílem je poskytnout novou hypotéku FHA s lepšími podmínkami, které sníží měsíční splátku majitele domu. Tento proces by měl být rychlý a snadný a nevyžaduje žádnou novou dokumentaci o vaší finanční situaci a žádnou novou kvalifikaci příjmů. Tento typ refinancování nevyžaduje domácí hodnocení, kontrolu termitů ani úvěrovou zprávu. Jednou z možných nevýhod pro některé majitele domů je to, že farma racionální refinancování neumožňuje hotovost.
VA Streamline.
Tento program, známý také jako refinanční půjčka na snížení úrokové sazby (IRRRL), je podobný refinancování zjednodušené FHA. Musíte již mít půjčku VA a refinancování musí mít za následek nižší úrokovou sazbu, pokud refinancujete hypotéku s nastavitelnou sazbou (ARM) na hypotéku s pevnou sazbou. Věřitel může požadovat posudek a zprávu o úvěru, i když to VA nevyžaduje. Všimněte si, že VA a Úřad pro finanční ochranu spotřebitelů nedávno vydaly varovný pokyn, že členové služeb a veteráni dostávají řadu nevyžádaných nabídek s zavádějícími informacemi o těchto půjčkách. Před zahájením jakékoli nabídky VA IRRRL se obraťte na VA.
Díky VA racline a FHA streamline je možné předem zaplatit několik až žádné náklady na uzavření. Tyto náklady však budou buď zahrnuty do hypotéky, nebo zaplatíte vyšší úrokovou sazbu výměnou za nezaplacení závěrečných nákladů. Takže i když nebudete předem hotovost, stále budete platit za refinancování v dlouhodobém horizontu.
Sečteno a podtrženo
Jakékoli dobré refinancování by mělo být výhodné pro dlužníky snížením jejich měsíčních plateb na bydlení a / nebo zkrácením doby jejich hypotéky. Bohužel, stejně jako u každé významné finanční transakce, existují komplikace, které mohou neúmyslného kupujícího vyhodit a vést ke špatnému obchodu. Znalost procesu vám pomůže najít věřitele a program refinancování, který nabízí nejlepší hodnotu pro vaši situaci.