Daňové úlevy pro majitele sekundárních domů

Pokud uvažujete o koupi druhého domu k použití na dovolenou, příjem z pronájmu nebo případné rezidenční rezidence, má finanční smysl využít všechny dostupné daňové úlevy na tomto majetku. Náklady na vlastnictví jiného domu lze výrazně snížit odpočty daní z úroků z hypotéky, daní z nemovitostí a dalších nákladů.

Daňové změny vyplývající ze zákona o daních a pracovních místech na rok 2017 (TCJA), který je platný do roku 2025, ovlivňují, kolik peněz můžete ušetřit. Například od domů zakoupených od 16. prosince 2017 mohou majitelé domů odečíst úroky pouze z 750 000 USD kvalifikovaných úvěrů na bydlení, což je pokles z 1 milionu USD před tím, než TCJA přejde. (A co víc, pokud máte na svém hlavním bydlišti hypotéku, bude se toto číslo pravděpodobně snižovat. Další informace naleznete níže a v případě, že se vás to týká, ověřte si to u svého účetního nebo jiného daňového poradce.

Úroky z úvěrů na bydlení lze nyní odečíst pouze tehdy, pokud byly peníze použity na renovaci nemovitosti, na kterou byla půjčka přijata.

Přesto i s těmito změnami existují užitečné daňové úlevy, které mohou pomoci učinit vlastnictví druhého domu dostupnějším. Zde je rychlý přehled.

Daňové úlevy pro majitele sekundárních domů

Odpočet hypotéky

Platí různá daňová pravidla v závislosti na tom, zda je váš druhý domov určen pro osobní potřebu nebo zda jej plánujete pronajmout. U nájmů vstupuje do hry také část roku, ve kterém nemovitost pronajímáte - a žijete v ní sami.

Domovy pro osobní použití

Srážka úroků z hypotéky byla dlouho oceňována jako způsob, jak učinit vlastnictví domu dostupnějším. Pokud použijete druhou nemovitost přísně jako osobní bydliště a nikdy ji nepronajmete, máte nárok na odpočet hypotečního úroku stejným způsobem, jaký byste použili ve svém primárním domě. Chcete-li získat nárok na odpočet, musí být hypotéka zajištěným dluhem v kvalifikovaném domě, který vlastníte, a musíte podat formulář IRS 1040 a rozdělit své odpočty.

Jednotní filéři a ti, kteří se oženili, podávají společně nárok na podrobný odpočet 100% úroku, který platí z jejich hypotéky, až do limitu. Tyto limity se liší podle toho, kdy hypotéka vznikla. Pro daňové roky 2018 až 2025 je minimální limit až 750 000 dolarů dluhu zajištěného vaším prvním a druhým domovem - nebo 375 000 dolarů, pokud jste ženatý a podáte samostatně. Pokud však vaše hypotéka existovala před 16. prosincem 2017, budete i nadále dostávat stejné a velkorysé daňové zacházení jako podle starých pravidel, s úroky z hypotéky a dalších půjček odpočitatelných až do výše 1 milionu USD v dluhu.

Domy, které jsou pronajaty

Daňová pravidla jsou o něco složitější, pokud si pronajmete nemovitost na část nebo celý rok. Platí různá pravidla v závislosti na době, po kterou bude dům pronajímán, než aby byl používán osobně. Vaše užívání nemovitosti spadá do jedné ze tří kategorií:

Pronajímáte si nemovitost na 14 dní nebo méně. Druhý dům si můžete pronajmout jiným stranám až na dva týdny (14 nocí) do jednoho roku, aniž byste museli vykazovat výsledný příjem IRS. Dům je stále považován za osobní rezidenci a můžete si odečíst hypoteční úroky a daně z nemovitostí podle standardních pravidel druhého domu.

To platí bez ohledu na výši nájemného; ani výdělky z domu, který pronajímá za 10 000 $ za noc, řekněme, nemusí být hlášeny IRS, za předpokladu, že nemovitost byla pronajata po dobu nejvýše 14 dnů po celý rok.

Pronajímáte si nemovitost déle než 14 dní, ale zůstáváte v ní poměrně zřídka. Konkrétní požadavky jsou, že doma používáte sami méně než 14 dní v roce nebo 10% z počtu dní, kdy byl dům pronajat. Pokud se to týká - a dům je pronajímán déle než 14 dní v roce - je váš dům považován za nájemní nemovitost a jeho příjmy z pronájmu musíte nahlásit IRS.
Můžete si odečíst náklady na pronájem, včetně hypotečních úroků, daní z nemovitostí, pojistného, ​​poplatků placených správcům nemovitostí, účtů za energie a 50% všech odpisů na majetku. Tyto náklady však musíte rozdělit mezi poměr času, kdy byl majetek v osobním vlastnictví a během pronájmu v průběhu roku.

Stojí za zmínku, že dny opravy se nepočítají jako osobní použití, takže můžete strávit více než 14 dní v objektu za předpokladu, že provádíte údržbu po delší dobu. Plánujte si dokumentovat své údržbářské činnosti tím, že si ponecháte účtenky a dokážete, že jste v těchto dnech nebyli jen dovolenou.

Používáte nemovitost déle než 14 dní a občas je pronajímáte.
Konkrétně, tento scénář platí, pokud nemovitost používáte sami po dobu nejméně dvou týdnů v roce nebo 10% z celkových dnů, kdy byl dům pronajat. Pokud je tomu tak, druhý domov se považuje za osobní bydliště.
Můžete si odpočíst úroky z hypotéky a daně z nemovitosti, ale nemůžete si nárokovat ztráty z pronájmu. Používá-li člen vaší rodiny nemovitost (včetně vašeho manžela, sourozenců, rodičů, prarodičů, dětí a vnoučat), tyto dny se počítají jako osobní dny, pokud během těchto rodinných pobytů nesbíráte přiměřenou cenu za pronájem.

Potřebujete-li pomoc při výpočtu odpočtu daně z hypotéky, použijte online pracovní list, jako je tento od Bankrate, a určete, kolik peněz můžete ušetřit.

Odpočet úroků z vlastního kapitálu

Kromě odpočtu úroků z hypotéky můžete mít také možnost odepsat úrok z půjčky na bydlení. Pravidla pro takové odpočty se však od daňového roku 2018 změnila.

Dříve jste mohli odpočet odpočítat, i když jste použili půjčku na vlastní kapitál k splácení dluhu na kreditní kartě, na dovolenou nebo na koupi druhého domu. Podle IRS si nyní můžete odečíst úrok, který platíte z dluhu na domácí kapitál, pouze pokud použijete peníze „na nákup, výstavbu nebo podstatné zlepšení domu daňového poplatníka, který zajišťuje úvěr.“ K získání nároku musí být úvěr zajištěn váš primární nebo druhý domov, a to nemůže překročit náklady na domov.

Tato ustanovení znamenají, že pro uplatnění úrokového odpočtu za koupi druhého domu budete muset uzavřít hypotéku; Pokud jste si koupili půjčku na vlastní kapitál proti vašemu primárnímu domu, nemůžete odečíst úrok, který jste za takovou půjčku zaplatili.

Od daňového roku 2018 můžete odečíst úroky z půjček na bydlení ve výši 750 000 USD, včetně hypotéky. Mějte však na paměti, že toto číslo je součtem všech půjček použitých na nákup, výstavbu nebo zlepšení vašeho primárního a druhého domu. Pokud již na tyto rezidence máte hypoteční dluh ve výši 750 000 USD nebo více, nemůžete požadovat odpočet za žádný podíl na vlastním kapitálu.

Odpočet daně z nemovitosti

Můžete si odečíst majetkové daně z druhého domu a v tom případě tolik nemovitostí, kolik vlastníte. I zde však daňový rok 2018 přinesl změny, které mají vliv na tyto odpočty.

Už nemůžete odečíst celou částku daně z nemovitosti, kterou jste zaplatili za nemovitost, kterou vlastníte. Nyní je celková částka všech státních a místních daní způsobilých k odpočtu, včetně daně z majetku a daní z příjmu, omezena na 10 000 $ za daňové přiznání, nebo 5 000 $, pokud jste ženatý a podáte samostatně. Mnoho lidí, kteří si koupí druhý dům, již může tento limit překročit ve svém prvním domově, a tak si nemusí užít žádné další daňové úspory pro svůj druhý domov.

Prodej vašeho druhého domova

Daňové zákony umožňují získat až 500 000 $ zisku (pokud jste vdaní a společně podáte; 250 000 $, pokud jste svobodní) bez daně z prodeje vašeho hlavního bydliště. Toto vyloučení z prodeje primárního domu neplatí, pokud prodáváte svůj druhý domov; takový prodej může nechat na háku pro daň z kapitálových výnosů z vašeho celého zisku.

Některé pohyby vám však mohou dovolit vyhnout se alespoň části kapitálových zisků zasažených prodejem druhého domu. Prvním je učinit z doplňkové nemovitosti primární bydliště po dobu nejméně dvou let, než ji prodáte. To vám může umožnit využít daňové úlevy za předpokladu, že ve vašem státě splňujete požadavky na primární bydliště pro daňové účely. (Možná budete také muset zvážit daňové důsledky pro všechny příjmy z pronájmu, které můžete obdržet na svém hlavním bydlišti, zatímco žijete primárně v druhém domě.)

Pokud je váš druhý dům většinou pronajat nebo držen jako investice, můžete také zvážit jeho výměnu za jinou srovnatelnou nemovitost. Burza 1031, známá také jako burza podobného druhu nebo daňově odložená, vám umožňuje obchodovat s nájemním nebo investičním majetkem za jiný nájem nebo investiční majetek stejné nebo vyšší hodnoty na základě odložené daně. Výhodou je, že se můžete vyhnout placení daně z kapitálových výnosů na burze.

Chcete-li se kvalifikovat pro takový pohyb, musí být nemovitost, kterou vyměňujete, považována za pronájem, nikoli za osobní bydliště - což znamená, že musíte pronajmout nemovitost po dobu nejméně 15 dnů a používat ji po dobu kratší než 14 dní nebo 10% z ve dnech, kdy byl dům pronajímán každý rok.

Sečteno a podtrženo

Pokud je to finančně možné, může být vlastnictví druhého domu vynikající investicí pro dovolenou nebo pronájem a mohlo by také poskytnout vhodný primární domov během odchodu do důchodu. Ale protože vlastnictví jakéhokoli domu přináší značné finanční břemeno, od hypotéky a daní po údržbu a opravy, je ve vašem nejlepším zájmu zjistit daňové důsledky vlastnictví vlastnictví druhého domu. Vzhledem k tomu, že daňové zákony jsou komplikované a pravidelně se mění, je vhodné konzultovat kvalifikovaného daňového specialistu v oblasti nemovitostí, který vám vysvětlí relevantní daňové důsledky a zákony a pomůže vám určit nejvýhodnější vlastnickou strategii pro vaši situaci.