Co byste měli vědět o oceňování nemovitostí

Odhad hodnoty nemovitosti je nezbytný pro různé snahy, včetně financování, výpisu z prodeje, investiční analýzy, pojištění majetku a zdanění. Pro většinu lidí je však stanovení poptávky nebo kupní ceny nemovitosti nejužitečnější aplikací oceňování nemovitostí. Tento článek poskytne úvod do základních pojmů a metod oceňování nemovitostí, zejména pokud jde o prodej.

Ocenění nemovitosti: Co byste měli vědět

Základní pojmy oceňování

Hodnota
Technicky vzato je hodnota nemovitosti definována jako současná hodnota budoucích výhod plynoucích z vlastnictví nemovitosti. Na rozdíl od mnoha spotřebního zboží, které se rychle používá, se výhody nemovitostí obvykle realizují po dlouhou dobu. Odhad hodnoty nemovitosti proto musí brát v úvahu hospodářské a sociální trendy, jakož i vládní kontroly nebo předpisy a podmínky prostředí, které mohou ovlivnit čtyři prvky hodnoty:

• Poptávka: touha nebo potřeba vlastnictví podporovaná finančními prostředky k uspokojení touhy
• Utility: schopnost uspokojit touhy a potřeby budoucích majitelů
• Scarcity: konečná nabídka konkurenčních vlastností
• Přenositelnost: snadné převedení vlastnických práv

Hodnota versus cena a cena

Hodnota se nemusí nutně rovnat ceně nebo ceně . Náklady se vztahují ke skutečným výdajům - například na materiál nebo práci. Cena, na druhé straně, je částka, kterou někdo za něco zaplatí. I když cena a cena mohou ovlivnit hodnotu, neurčují hodnotu. Prodejní cena domu může být 150 000 USD, ale hodnota může být výrazně vyšší nebo nižší. Pokud například nový vlastník najde v domě závažnou chybu, například vadný základ, může být hodnota domu nižší než cena.

Tržní hodnota

Ocenění je názor nebo odhad týkající se hodnoty konkrétní nemovitosti k určitému datu. Zprávy o hodnocení používají podniky, vládní agentury, jednotlivci, investoři a hypoteční společnosti při rozhodování o transakcích s nemovitostmi. Cílem hodnocení je určit tržní hodnotu nemovitosti - nejpravděpodobnější cenu, kterou nemovitost přinese na konkurenčním a otevřeném trhu.

Tržní cena, cena, za kterou nemovitost skutečně prodává, nemusí vždy představovat tržní hodnotu. Například, pokud je prodávající pod nátlakem kvůli hrozbě uzavření trhu nebo v případě soukromého prodeje, může se nemovitost prodat pod tržní hodnotou.

Metody hodnocení

Přesné hodnocení závisí na metodickém shromažďování údajů. Shromažďují se a analyzují se konkrétní údaje týkající se konkrétního majetku a obecné údaje týkající se národa, regionu, města a sousedství, ve kterém se nemovitost nachází, a získají se hodnoty. Hodnocení používá tři základní přístupy k určení hodnoty vlastnosti.

Metoda 1: Přístup ke srovnání prodeje

Srovnání prodeje se běžně používá při oceňování rodinných domů a pozemků. Někdy se nazývá přístup k tržním údajům, jedná se o odhad hodnoty odvozené porovnáním nemovitosti s nedávno prodanými nemovitostmi s podobnými vlastnostmi. Tyto podobné vlastnosti jsou označovány jako srovnatelné a za účelem poskytnutí platného srovnání musí každá:

• Být co nejvíce podobná předmětu
• Byly prodány v posledním roce na otevřeném konkurenčním trhu
• Byly prodány za obvyklých tržních podmínek

Při hodnocení by měly být použity alespoň tři nebo čtyři srovnatelné položky. Nejdůležitější faktory, které je třeba vzít v úvahu při výběru srovnatelných údajů, jsou velikost, srovnatelné vlastnosti a - možná především ze všech - umístění, které mohou mít obrovský dopad na tržní hodnotu nemovitosti.

Srovnatelné vlastnosti

Vzhledem k tomu, že žádné dvě vlastnosti nejsou úplně stejné, budou provedeny úpravy prodejních cen srovnatelných položek, aby byly zohledněny odlišné vlastnosti a další faktory, které by ovlivňovaly hodnotu, včetně:

• Věk a stav budov
• Datum prodeje, dojde-li k ekonomickým změnám mezi datem prodeje srovnatelného a datem posouzení
• Podmínky prodeje, jako kdyby kupující nemovitosti byl pod nátlakem nebo kdyby byla nemovitost prodána příbuzným (za zvýhodněnou cenu)
• Poloha, protože podobné vlastnosti se mohou lišit v závislosti na okolí
• Fyzické vlastnosti, včetně velikosti pozemku, terénní úpravy, typu a kvality konstrukce, počtu a typu pokojů, čtverečních stop obytného prostoru, podlah z tvrdého dřeva, garáže, kuchyňských vylepšení, krbu, bazénu, centrálního vzduchu atd.

Odhad tržní hodnoty majetku subjektu se bude pohybovat v rozmezí tvořeném upravenými prodejními cenami srovnatelných produktů. Vzhledem k tomu, že některé úpravy prodejních cen srovnatelných výrobků budou subjektivnější než jiné, je obvykle třeba zvážit ty srovnatelné položky, které mají nejmenší míru úpravy.

Metoda 2: Přístup k nákladům

Nákladový přístup lze použít k odhadu hodnoty nemovitostí, které byly vylepšeny jednou nebo více budovami. Tato metoda zahrnuje samostatné odhady hodnoty budovy (budov) a pozemku, přičemž se bere v úvahu odpisy. Odhady se sčítají, aby se vypočítala hodnota celé vylepšené vlastnosti. Nákladový přístup předpokládá, že rozumný kupující by za stávající vylepšenou nemovitost neplatil více, než je cena za nákup srovnatelné části a výstavbu srovnatelné budovy. Tento přístup je užitečný, pokud je hodnocená nemovitost typem, který není často prodáván a nevytváří příjem. Příklady zahrnují školy, kostely, nemocnice a vládní budovy.

Náklady na budovu lze odhadnout několika způsoby, včetně metody čtvercové stopy, kde jsou náklady na čtvereční stopu nedávno postavené srovnatelné násobeny počtem čtverečních stop v předmětné budově; metoda na místě, kde se náklady odhadují na základě stavebních nákladů na jednotku měření jednotlivých stavebních prvků, včetně práce a materiálů; a metodu zjišťování množství, která odhaduje množství surovin, která budou potřebná k nahrazení budovy předmětu, spolu s aktuální cenou materiálů a souvisejícími náklady na instalaci.

Amortizace

Pro účely ocenění se odpisy vztahují na jakoukoli podmínku, která negativně ovlivňuje hodnotu vylepšení nemovitosti, a bere v úvahu:

• Fyzické poškození, včetně léčitelného poškození, jako je malování a výměna střechy, a nevyléčitelné zhoršení, jako jsou strukturální problémy
• Funkční zastarávání, které se vztahuje k fyzickým nebo designovým prvkům, které již majitelé nemovitostí nepovažují za žádoucí, jako jsou zastaralé spotřebiče, stará zařízení nebo domy se čtyřmi ložnicemi, ale pouze jedna vana
• Hospodářská zastaralost způsobená faktory, které jsou mimo objekt, jako je umístění v blízkosti hlučného letiště nebo znečišťující továrny.

Metodologie

• Odhadněte hodnotu půdy, jako by byla neobsazená a dostupná, aby mohla být co nejlépe a nejlépe využita, za použití přístupu srovnávacího prodeje, protože pozemky nelze odpisovat.
• Odhadněte současné náklady na výstavbu budovy a zlepšení webu.
• Odhadněte výši znehodnocení zlepšení vyplývajících ze zhoršení kvality, funkční zastaralosti nebo ekonomické zastaralosti.
• Odečtěte odpisy z odhadovaných nákladů na výstavbu.
• Odhadovanou hodnotu pozemku připočtěte k odpisovaným nákladům na budovu a vylepšení stránek a určete celkovou hodnotu nemovitosti.

Metoda 3: Přístup kapitalizace příjmu

Tato metoda se často nazývá jednoduše výnosový přístup a je založena na vztahu mezi mírou návratnosti, kterou investor požaduje, a čistým výnosem, který nemovitost vytváří. Používá se k odhadu hodnoty nemovitostí produkujících příjmy, jako jsou bytové komplexy, kancelářské budovy a nákupní centra. Hodnocení pomocí přístupu kapitalizace výnosů může být poměrně jednoduché, pokud lze očekávat, že majetek subjektu bude generovat budoucí příjem, a když jsou jeho náklady předvídatelné a stabilní.

Přímá kapitalizace

Odhadci provedou následující kroky při použití přístupu přímé kapitalizace:

• Odhadněte roční potenciální hrubý příjem.
• Zohledněte ztráty z neobsazenosti a výběru nájemného a určete efektivní hrubý příjem.
• Odečíst roční provozní náklady pro výpočet ročního čistého provozního příjmu.
• Odhadněte cenu, kterou by typický investor platil za příjem vytvořený konkrétním typem a třídou majetku. Toho je dosaženo odhadem míry návratnosti nebo míry kapitalizace.
• Použijte míru kapitalizace na roční čistý provozní příjem nemovitosti a vytvořte odhad hodnoty nemovitosti.

Multiplikátory hrubého příjmu

Metodu multiplikátoru hrubého příjmu (GIM) lze použít k hodnocení dalších nemovitostí, které se obvykle nekoupí jako příjmy, ale které by mohly být pronajaty, jako jsou rodinné domy a rodinné domy. Metoda GRM spojuje prodejní cenu nemovitosti s očekávaným příjmem z pronájmu. (Související čtení viz "4 způsoby, jak ocenit nemovitost z pronájmu nemovitosti")

U rezidenčních nemovitostí se obvykle používá hrubý měsíční příjem; pro komerční a průmyslové nemovitosti by se použil hrubý roční příjem. Metodu multiplikátoru hrubého příjmu lze vypočítat takto:

Prodejní cena ÷ Příjem z pronájmu = multiplikátor hrubého příjmu

Data o posledních prodejích a výpůjčkách z alespoň tří podobných nemovitostí lze použít k vytvoření přesného GIM. GIM lze poté použít na odhadované tržní nájemné předmětu nemovitosti k určení jeho tržní hodnoty, které lze vypočítat takto:

Výnos z pronájmu x GIM = odhadovaná tržní hodnota

Sečteno a podtrženo

Přesné oceňování nemovitostí je důležité pro hypotéky, investory, pojišťovny a kupce a prodejce nemovitostí. Zatímco hodnocení obvykle provádějí kvalifikovaní odborníci, kdokoli zapojený do skutečné transakce může mít prospěch ze základního porozumění různým metodám oceňování nemovitostí.