Proč se bydlení zabývá tím, že propadne

Prodej domu obvykle není jednoduchý proces. Může však být ještě komplikovanější a dražší, pokud kupující učiní nabídku a prodej propadne z důvodu odstoupení kupujícího. Jako prodávající proto existuje několik věcí, které byste měli vědět o ukončení v pozdních fázích. Pokud uvažujete o prodeji svého domu, zjistěte, co můžete udělat, abyste se chránili, pokud dohoda propadne.

Jak může prodej domů propadnout

Při typickém prodeji domů kupující učiní nabídku u domu prodávajícího a po přijetí se mezi oběma stranami podepíše smlouva. V tomto okamžiku se stav nemovitosti obvykle mění z „na prodej“ na „na základě smlouvy“ nebo „na základě smlouvy“. Změna stavu sdělí ostatním kupujícím a realitním agentům, že prodávající má kupujícího a právě uzavírá obchod. Prodej nebo nákup domů však není konečný, dokud obě strany nepodepíší všechny potřebné právní dokumenty převádějící vlastnictví domu při uzavření.

Kupující mají často do svých smluv uzavřeny doložky o nepředvídaných událostech, což jsou legální způsoby „odstoupení“ od smlouvy, a to buď bezplatně, nebo malým nákladům pro kupujícího. Do kupní smlouvy je zapsána kontingenční doložka, ve které kupující i prodávající souhlasí s podmínkami ve smlouvě. Mezi nejběžnější nepředvídané události patří:

Hypoteční rezerva

Kupující musí být schopen získat hypotéku na nemovitost, obvykle do určité doby po podpisu smlouvy. Někdy může být do smlouvy zapsána podmínka, podle které, pokud financování propadne, je smlouva zrušena. Je důležité, aby prodejci požádali kupujícího o poskytnutí hypotečního předběžného schválení.

Domácí inspekční pohotovost

Domov na prodej musí buď projít kontrolou, nebo kupující může požádat prodávajícího, aby provedl opravy uvedené v inspekční zprávě. Pokud jsou opravy provedeny, je obvykle objednána následná inspekce, aby se zajistilo, že domácí projdou. Alternativně může kupující použít informace ve zprávě o inspekci jako páku k vyjednání nižší prodejní ceny.

Domů Prodej Podmíněné

Nový nákup domů může záviset na tom, že kupující prodá svůj současný majetek. Podmínka prodeje domů pomáhá kupujícím, protože jim to umožňuje odstoupit od smlouvy, pokud jejich dům neprodává - opuštění prodávajícího, aby celý proces začal znovu. Přestože je obvykle stanoveno časové období, kdy se dům neprodá, může se prodávající od smlouvy odstoupit; prodávajícímu by mohly uniknout další nabídky od potenciálních kupujících, kteří jsou připraveni uzavřít.

Posouzení podmíněnosti

Posouzení podmíněnosti umožňuje kupujícímu nechat si doma posoudit jeho hodnotu. Cena domu musí splňovat nebo být nižší než oficiální cena za posouzení. Pokud ocenění přijde za nižší cenu, může kupující pokračovat v nákupu nebo požádat prodávajícího, aby snížil cenu domu.

Když domácí prodej propadne, je to obvykle kvůli jedné z výše uvedených nepředvídaných okolností, nebo kupující nebo prodávající změnil srdce.

Klíč s sebou

• Kupující mají často do smlouvy zapsány doložky o nepředvídatelných událostech, což jsou legální způsoby, jak „vycouvat“ z nákupu domu.
• Pokud nabídka na prodej domů klesne, prodávající ztratí čas, peníze a chybí jiným kupujícím, kteří byli připraveni uzavřít.
• Úniková doložka pomáhá prodejcům, protože umožňuje prodávajícímu pobavit nabídky od jiných kupujících navzdory nepředvídaným událostem v původní nabídce.

Varovné značky

Nesplnění jedné ze smluvních podmínek je odůvodnitelným důvodem, proč ji neuzavřít. Existují však i další varovné signály, které by kupující mohli z nákupu vystoupit, a zahrnují:

• Nepředání dokumentů podepsaných, datovaných a dokončených podle pokynů
• Neprovedení požadovaných plateb třetím stranám (tj. Inspektorům)
• Nepřijímáte hovory
• Chybějící schůzky
• Četné žádosti o změnu smlouvy

Pokud narazíte na něco z toho, může to znamenat, že váš kupující dostává studené nohy. Kontaktujte svého kupujícího (nebo jeho zástupce), pokud máte obavy, že uzavření je ohroženo.

Náklady na prodejce

Máte-li po ruce smlouvu o prodeji vašeho domu, musíte ztratit několik věcí, pokud kupující odstoupí:

Náklady na příležitost

Ostatní kupující, kteří by mohli mít zájem o nabídku ve vašem domě, se začnou dívat na další nemovitosti na trhu, když váš dům „uzavírá smlouva“. Když je váš dům ve smlouvě, můžete ztratit příležitost prodat těmto kupujícím, protože si mohli koupit jinou nemovitost.

Čas

Jedním z nejvíce frustrujících aspektů propadu prodeje domů je ztráta času. Prodejce je odeslán zpět na druhou, aby mohl znovu zahájit proces a najít jiného kupujícího. Také zpoždění může vykolejit vaše plány na koupi jiného domu nebo změnit vaši časovou osu.

Váš další domov

Pokud máte smlouvu na koupi jiného domu a tato transakce byla podmíněna prodejem vašeho současného bydliště - protože jste potřebovali výtěžek z prodeje - nemůžete si dům koupit. V důsledku toho budete možná muset z nákupu vystoupit nebo najít jiný způsob, jak jej financovat.

Peníze

Můžete ztratit peníze v důsledku propadu obchodu, pokud potřebujete pokračovat ve splácení hypotéky ve vašem současném domě - který prodáváte - a zároveň platit za hypotéku v právě zakoupeném domě. Rovněž můžete platit nájem za byt, dokud nezavřete nový nákup domů, zejména pokud je to daleko od prodeje domů. Stručně řečeno, odchod kupujícího by mohl dočasně zvýšit vaše měsíční náklady na bydlení.

Pokud máte smlouvu na koupi nového domu a potenciální kupující vašeho současného domu ustoupí, možná budete muset zaplatit za porušení smlouvy o koupi nového domu.

Probíhající náklady na údržbu vašeho současného domu budou pokračovat, včetně daní z nemovitostí, energií a terénních úprav. A protože je důležité udržovat vzhled domácnosti tak, aby přitahoval nového kupujícího, mohou se náklady časem zvyšovat.

Ukládání obchodu

Pokud chce kupující ustoupit, můžete podniknout kroky. Nejprve se ujistěte, že realitní makléři, pro vás a kupujícího, komunikují efektivně. Ujistěte se, že vy a potenciální kupující obdržíte kopie veškeré komunikace písemně. Pokud vy nebo kupující nepoužíváte agenta (nebo pokud nejste spokojeni s úrovní komunikace), zkuste hovořit přímo s kupujícím, abyste porozuměli jeho záměrům nebo obavám. Rovněž zjistěte, zda existují nějaké ústupky, které by umožnily udržet kupujícího na cestě k uzavření.

I když možná nebudete chtít snížit prodejní cenu svého domova nebo platit za aktualizace a opravy, může být užitečné, pokud je ztráta prodeje nákladnější než opravy.

V případě, že kupující odjede, zkontrolujte smlouvu a zjistěte, jaké opravné prostředky můžete mít jako prodejce. Existuje například ve vaší smlouvě ustanovení, které by vám poskytlo právní důvod k podání žaloby na dlužníka za porušení smlouvy a získání procenta z dohodnuté prodejní ceny? Nebo existuje klauzule, která uvádí, že kupující je ve výchozím nastavení, pokud po podpisu smlouvy nezruší dohodu ve stanovené lhůtě?

Použijte únikovou doložku

Úniková doložka umožňuje prodávajícímu pobavit a přijímat nabídky od jiných kupujících, i když jsou ve smlouvě zapsány kupujícími.

Pokud byla doma podána jiná nabídka, oznámil by prodávající původnímu kupujícímu, který by měl stanovený počet dní na to, aby uspokojil nepředvídané události nebo se jich vzdal. Jinými slovy, doložka o úniku pomáhá chránit prodejce tak, aby při příležitosti prodání kupujícího, například při prodeji domu kupujícího, nezmeškali příležitosti k prodeji.

Sečteno a podtrženo

Existuje několik faktorů, které mohou způsobit, že prodej domů propadne, včetně neschopnosti uspokojit jednu z nepředvídaných okolností nebo doložek ve smlouvě nebo kupující má změnu srdce.

Prodejci se však mohou chránit tím, že jsou informováni a znají podrobnosti smlouvy. Prodejci se musí ujistit, že jejich agent funguje a komunikuje efektivně. Pokud jste prodávajícím, můžete také zvážit, zda smlouvu zkontrolujete realitní právník, navrhnout případná ustanovení, která by vás mohla ochránit, a v případě, že kupující odejde, navrhnout možnosti odvolání - včetně možnosti žalovat svého kupujícího v případě potřeby.