4 jednoduché způsoby, jak investovat do nemovitostí
Nákup a vlastnictví nemovitostí je vzrušující investiční strategie, která může být uspokojivá i lukrativní. Na rozdíl od investorů do akcií a dluhopisů mohou budoucí majitelé nemovitostí využít pákový efekt k nákupu nemovitosti tím, že zaplatí část celkových nákladů předem a poté v průběhu času vyplatí zůstatek plus úrok. Zatímco tradiční hypotéka obvykle vyžaduje zálohu 20% až 25%, v některých případech je záloha 5% nezbytná k nákupu celé nemovitosti. Tato schopnost ovládat aktivum v okamžiku, kdy jsou podepsány papíry, osvěžuje jak ploutve, tak i pronajímatele nemovitostí, kteří pak mohou na svých domech uzavřít druhou hypotéku, aby mohli splácet další nemovitosti.
Klíč s sebou
- Usilující majitelé nemovitostí mohou koupit nemovitost pomocí pákového efektu, zaplatit část svých celkových nákladů předem a poté vyplatit zůstatek v průběhu času.
- Čtyři hlavní způsoby, jak mohou investoři vydělat peníze prostřednictvím nemovitostí, jsou: 1) stání se pronajímateli nájemních nemovitostí, 2) obchodování s nemovitostmi (tzv. Obracející se), 3) skupiny pro investování do nemovitostí a 4) trustové společnosti pro investice do nemovitostí (REIT). .
Zde jsou čtyři způsoby, jak mohou investoři dobře využít vlastnosti:
1:405 jednoduchých způsobů, jak investovat do nemovitostí
1. Takže chcete být pronajímatelem
Ideální pro: Lidé s kutilskými a renovačními schopnostmi, kteří mají trpělivost při správě nájemníků.
Co je třeba začít: Značný kapitál potřebný k financování předběžných nákladů na údržbu a pokrytí volných měsíců.
Plusy: Pronájem nemovitostí může poskytnout pravidelný příjem a maximalizovat dostupný kapitál prostřednictvím pákového efektu. Kromě toho je mnoho souvisejících nákladů daňově uznatelných a jakékoli ztráty mohou vyrovnat zisky z jiných investic.
Nevýhody: Pokud si najmete správcovskou společnost, nájemní nemovitosti jsou obvykle protkány neustálými bolestmi hlavy. V nejhorším případě mohou hluční nájemníci poškodit majetek. Kromě toho musí v některých klimatických podmínkách na trhu s nemovitostmi pronajímatel buď vydržet volná pracovní místa, nebo si účtovat nižší nájemné, aby mohl pokrýt výdaje, dokud se věci nezmění. Na druhou stranu, jakmile je hypotéka splacena úplně, většina nájemného se stává veškerým ziskem.
Příjem z pronájmu samozřejmě není jediným zaměřením pronajímatele. V ideální situaci ocení nemovitost v průběhu hypotéky, přičemž pronajímatel ponechává cennější majetek, než začal.
Podle údajů Úřadu amerického sčítání lidu se prodejní ceny nových domů (hrubý ukazatel hodnot nemovitostí) neustále zvyšovaly v hodnotách od roku 1940 do roku 2006, před poklesem během finanční krize. Naštěstí prodejní ceny od té doby obnovily svůj vzestup, dokonce překonaly úrovně před krizí.
Zdroj: Survey of Construction, US Census Bureau
2. Realitní investiční skupiny
Ideální pro: Lidé, kteří chtějí vlastnit pronájem nemovitostí bez potíží s provozováním.
Co je třeba začít: kapitálový polštář a přístup k financování.
Pros: Jedná se o mnohem více hands-off přístup k nemovitostem, který stále poskytuje příjem a uznání.
Nevýhody: Existuje riziko neobsazenosti u realitních investičních skupin, ať už je to rozprostřeno po celé skupině, nebo zda je to specifické pro majitele. Navíc, režijní náklady na řízení se mohou vracet.
Investiční skupiny do nemovitostí jsou jako malé podílové fondy, které investují do pronájmu nemovitostí. V typické skupině investic do nemovitostí společnost nakupuje nebo staví sadu bytových domů nebo bytů, a poté umožňuje investorům jejich nákup prostřednictvím společnosti, čímž se připojuje ke skupině. Jeden investor může vlastnit jednu nebo více jednotek samostatného obytného prostoru, ale společnost provozující investiční skupinu kolektivně spravuje všechny jednotky, manipuluje s údržbou, inzeruje volná místa a vede nájemníky. Výměnou za provádění těchto manažerských úkolů společnost bere procento z měsíčního nájemného.
Standardní název skupiny investičních nemovitostí je na jméno investora a všechny jednotky sdílejí část nájemného, aby se zabránilo příležitostným volným místům. Za tímto účelem obdržíte příjem, i když je jednotka prázdná. Dokud míra neobsazenosti sdružených jednotek nebude příliš vysoká, mělo by stačit na pokrytí nákladů.
I když jsou tyto skupiny teoreticky bezpečnými způsoby, jak investovat do nemovitostí, jsou zranitelné vůči stejným poplatkům, které pronásledují odvětví podílových fondů. Kromě toho jsou tyto skupiny někdy soukromými investicemi, do nichž bezohlední řídící týmy investují peníze z jejich peněz. Pečlivá due diligence je proto rozhodující pro získání nejlepších příležitostí.
3. Obchodování s nemovitostmi (také obracející)
Ideální pro: Lidé s významnými zkušenostmi s oceňováním nemovitostí a marketingem.
Co je třeba začít: Kapitál a schopnost provádět nebo dohlížet na opravy podle potřeby.
Pros: Obchodování s nemovitostmi má kratší časové období, během něhož je kapitál a úsilí svázáno s majetkem. V závislosti na tržních podmínkách však může dojít k výrazným výnosům, a to i v kratších časových rámcích.
Nevýhody: Obchodování s nemovitostmi vyžaduje hlubší znalosti trhu spojené s štěstí. Horké trhy se mohou nečekaně ochladit a krátkodobým obchodníkům mohou způsobit ztráty nebo dlouhodobé bolesti hlavy.
Realitní obchodování je divoká stránka investic do nemovitostí. Stejně jako dnešní obchodníci jsou jiné zvíře než investoři, kteří kupují a drží, jsou obchodníci s nemovitostmi odlišní od pronajímatelů. Příklad: obchodníci s nemovitostmi často hledají ziskové prodávání podhodnocených nemovitostí, které kupují, za pouhé tři až čtyři měsíce.
Čisté nemovitosti ploutve často neinvestují do zlepšení vlastností. Investice proto musí mít již vnitřní hodnotu potřebnou k dosažení zisku bez jakýchkoli změn, jinak budou majetek vyloučen ze sporu.
Ploutve, které nejsou schopny rychle vyložit nemovitost, se mohou ocitnout v potížích, protože obvykle z dlouhodobého hlediska obvykle neuchovávají dostatek nevázané hotovosti, aby mohly na nemovitost splácet hypotéku. To může vést k dalším sněhovým ztrátám.
Existuje ještě další druh ploutve, který vydělává peníze nákupem cenově výhodných nemovitostí a přidáním hodnoty jejich renovací. Může se jednat o dlouhodobější investici, kdy si investoři mohou dovolit najmout najednou pouze jednu nebo dvě nemovitosti.
4. Realitní investiční fondy (REIT)
Ideální pro: Investory, kteří chtějí portfoliové portfolio nemovitostí bez tradiční transakce s nemovitostmi.
Co je třeba začít: Investiční kapitál.
Plusy: REIT jsou v podstatě akcie vyplácené dividendami, jejichž hlavní podíly zahrnují komerční nemovitosti s dlouhodobým leasingem na výrobu peněz.
Nevýhody: REIT jsou v zásadě zásoby, takže pákový efekt spojený s tradičními nemovitostmi na pronájem se nevztahuje.
REIT je vytvořen, když korporace (nebo trust) používá peníze investorů na nákup a provozování výnosových nemovitostí. REIT jsou nakupovány a prodávány na hlavních burzách, jako u všech ostatních akcií. Společnost musí vyplatit 90% svých zdanitelných zisků ve formě dividend, aby si udržela svůj status REIT. Tímto se REIT vyhýbá placení daně z příjmu právnických osob, zatímco běžná společnost by byla zdaněna ze svých zisků a poté se musí rozhodnout, zda rozdělí své zisky po zdanění jako dividendy.
Stejně jako pravidelné výplaty dividend jsou i REIT solidní investicí pro investory na akciových trzích, kteří si přejí pravidelný příjem. Ve srovnání s výše uvedenými typy investic do nemovitostí umožňují REIT investorům vstupovat do nebytových investic, jako jsou nákupní centra nebo kancelářské budovy, které jednotliví investoři obvykle nemohou přímo nakupovat. Ještě důležitější je, že REIT jsou vysoce likvidní, protože se obchodují na burze. Jinými slovy, nepotřebujete realitní kancelář ani převod titulu, který vám pomůže vydělat vaši investici. V praxi jsou REIT formálnější verzí investiční skupiny pro nemovitosti.
A konečně, pokud se podíváme na REIT, měli by investoři rozlišovat mezi akciovými REIT, které vlastní budovy, a hypotečními REIT, které poskytují financování nemovitostí a dabble do cenných papírů zajištěných hypotékou (MBS). Oba nabízejí expozici nemovitosti, ale povaha expozice je jiná. Akciové REIT je tradičnější v tom, že představuje vlastnictví nemovitosti, zatímco hypoteční REIT se zaměřuje na příjem z hypotečního financování nemovitostí.
Sečteno a podtrženo
Ať už investoři do nemovitostí využívají své nemovitosti ke generování příjmů z pronájmu, nebo k tomu, aby využili svůj čas, dokud nenastane perfektní příležitost k prodeji, je možné vybudovat robustní investiční program zaplacením relativně malé části celkové hodnoty nemovitosti předem. Ale stejně jako u každé investice existuje v oblasti nemovitostí zisk a potenciál, ať už je celkový trh nahoru nebo dolů. (Související informace naleznete v části „Kolik peněz potřebujete na investice do nemovitostí“> 1:35