5 chyb, díky nimž může dům převrátit flop

Vypadá to tak snadno! Kupte si dům, udělejte několik kosmetických oprav, vložte jej zpět na trh a získejte obrovský zisk. V každém okamžiku jsou v televizi půl tuctu pořadů, kde dobře vypadající a dobře oblečení investoři způsobují, že tento proces vypadá rychle, zábavně a výnosně. A spousta domů se převrací. ATTOM Data Solutions uvádí, že ve Spojených státech bylo zakoupeno více než 200 000 a prodáno se stejným 12měsíčním obdobím v roce 2017. To je necelých 6% všech rodinných domů a bytů prodaných po celý rok. Cesta k bohatství nemovitostí však není jen o omezování přitažlivosti a „prodaných“ známkách. Příliš mnoho potenciálních realitních magnátů přehlíží základy a nakonec selže. V tomto článku se podíváme na pět největších chyb, které by ploutve udělali - a jak jim zabránit.

První, nejlepší rada je omezit vaše finanční riziko a také maximalizovat váš návratnost. Jednoduše řečeno, neplatíte příliš mnoho za dům (tím, že víte, co to stojí za to) a ujistěte se také, že víte, kolik stojí potřebné opravy nebo aktualizace, než si koupíte. S těmito informacemi pak můžete zjistit ideální kupní cenu.

Pravidlo 70% stanoví, že investor by neměl platit více než 70% ARV (hodnota po opravě) nemovitosti minus potřebné opravy. ARV je to, co dům stojí za to, když je plně opraven.

Zde je příklad: Je-li ARV domu 150 000 dolarů a vyžaduje opravy 25 000 USD, pak pravidlo 70% znamená, že investor by za domov neměl platit více než 80 000 USD. 150 000 x 0, 70 = 105 000 $ - 25 000 $ = 80 000 USD.

Top 5 Must-Haves pro převracející se domy

Základy

Převrácení (nazývané také velkoobchodní investování do nemovitostí) je typ strategie investování do nemovitostí, ve kterém investor kupuje nemovitost, kterou nepoužívá, ale se záměrem ji prodat za účelem zisku.

Tento zisk je obvykle odvozen z cenového zhodnocení vyplývajícího z horkého trhu s nemovitostmi, na kterém ceny rychle rostou, nebo z kapitálových zlepšení provedených na nemovitosti - nebo obojí. Investor by například mohl koupit fixátor v „horkém“ sousedství, podstatně ho zrekonstruovat a poté ho nabídnout za cenu, která odráží jeho nový nejmodernější vzhled a vybavení.

Investoři, kteří převrátí nemovitosti, se soustředí na nákup a následný prodej jedné nemovitosti nebo skupiny nemovitostí. Mnoho investorů se pokouší generovat stálý tok příjmů častým převracením.

Jak tedy převrátíte budovu nebo dům? Jednoduše řečeno, chcete nakupovat nízko a prodávat vysoko (stejně jako mnoho jiných investic). Ale spíše než přijmout strategii „buy-and-hold“, dokončíte transakci co nejrychleji, abyste omezili dobu, po kterou je váš kapitál ohrožen. Obecně byste se měli zaměřit na rychlost a nikoli na maximální zisk. Je to proto, že každý den, který projde, vás stojí více peněz (hypotéka, poplatky, daně z nemovitostí, pojištění atd.).

Takže to je obecný plán. Tady jsou nástrahy.

1. Není dost peněz

Dabbling v oblasti nemovitostí je drahý návrh. Prvním nákladem jsou náklady na pořízení nemovitosti. I když je dostatek finančních prostředků s nízkým / žádným nedostatkem peněz, nalezení těchto obchodů od legitimního dodavatele je snadnější říci než udělat. Pokud také akvizici financujete, znamená to, že platíte úroky. Přestože je úrok z vypůjčených peněz stále odpočitatelný i po přijetí zákona o daňových úrátech a pracovních místech, nejedná se o 100% odpočet. Každý dolar utracený na úroky zvyšuje částku, kterou musíte vydělat z prodeje, jen aby se vyrovnal. A pokud používáte k financování svého nákupního domu hypotéku nebo úvěr na domácí kapitál (HELOC), odečte se pouze úrok. Částka jistiny, daně a pojištění vaší platby nelze odečíst.

Zkoumejte své možnosti financování rozsáhle a určete, který typ hypotéky nejlépe vyhovuje vašim potřebám, a najděte půjčovatele, který nabízí nízké úrokové sazby. Snadný způsob, jak zjistit náklady na financování, je pomocí hypoteční kalkulačky. Tento nástroj vám také umožní porovnat úrokové sazby nabízené různými věřiteli. Platba hotovosti za nemovitost samozřejmě vylučuje úrokové náklady, ale i tak existují náklady na držení majetku a náklady na příležitostné vázání vaší hotovosti.

Vzhledem k tomu, že úrokové sazby vzrostly velmi dobře ze svých minim po krizi po bydlení, je zisk těžší, než tomu bylo dříve. Ve skutečnosti v první polovině roku 2018 došlo podle společnosti ATTOM Data ke zpomalení výkyvné aktivity na téměř čtyřleté minimum a ziskové marže klesly na nejnižší průměrnou hrubou návratnost investic (ROI) od konce roku 2014. To neznamená, že není třeba vydělávat peníze (návratnost investic byla severně od 44%), ale to znamená, že je nutná péče. Průměrný hrubý zisk při překlopení je 65 520 $, ale to je hrubý.

Je třeba zohlednit také náklady na renovaci. Pokud plánujete dům opravit a prodat za účelem zisku, musí prodejní cena převyšovat kombinované náklady na pořízení, náklady na držení nemovitosti a náklady na renovace. Kuchyně s 25 000 $, koupelna s 10 000 $, 5 000 $ v daních z nemovitostí, poplatky a další účetní náklady toto číslo sníží zhruba o dvě třetiny. Přehodit neočekávaný strukturální problém s majetkem a hrubý zisk se může stát čistou ztrátou. I když se vám podaří tyto překážky překonat, nezapomeňte na daně z kapitálových výnosů, které vám oddělí váš zisk.

2. Není dost času

Renovace a převrácení domů je časově náročná obchodní činnost. Vyhledání a zakoupení správného majetku může trvat měsíce. Jakmile dům vlastníte, budete muset investovat čas na jeho opravu. Pokud máte denní práci, čas strávený na demolici a stavbě se může promítnout do mnoha ztracených večerů a víkendů. Pokud platíte za práci někoho jiného, ​​budete stále trávit více času, než očekáváte dohled nad činností, a náklady na placení ostatních sníží váš zisk.

Po dokončení práce budete muset naplánovat inspekce, abyste se ujistili, že nemovitost je v souladu s příslušnými stavebními předpisy, než ji budete moci prodat. Pokud tomu tak není, musíte trávit více času a peněz, abyste je dostali na par. Dále budete muset investovat čas do prodeje nemovitosti. Pokud to ukážete potenciálním kupujícím sami, strávíte spoustu času dojížděním do az nemovitosti a na schůzkách.

Stojí to za to? Pro mnoho lidí by bylo rozumnější držet se denního zaměstnání, kde mohou vydělat stejný druh peněz během několika týdnů nebo měsíců prostřednictvím stálé výplaty - bez rizika a velmi konzistentního časového závazku.

3. Není dost dovedností

Profesionální stavitelé a kvalifikovaní profesionálové, jako jsou tesaři a instalatéři, často převracejí domy jako vodítko k jejich běžné práci. Mají znalosti, dovednosti a zkušenosti, aby našli a opravili dům. Někteří z nich mají také odborová zaměstnání, která zajišťují kontrolu nezaměstnanosti celou zimu, zatímco pracují na svých vedlejších projektech.

Skutečné peníze při převracení domu pocházejí z potního kapitálu. Pokud jste po ruce s kladivem, užijte si pokládku koberců, můžete pověsit sádrokarton, střechu domu a nainstalovat kuchyňský dřez, máte dovednosti otočit dům. Na druhou stranu, pokud neznáte křížový šroubovák Phillips z plochého šroubováku, budete muset zaplatit odborníkovi, aby provedl všechny renovace a opravy. V souladu s tím se šance na zisk z vaší investice dramaticky sníží.

4. Není dostatek znalostí

Abyste byli úspěšní, musíte si vybrat správný majetek na správném místě a za správnou cenu. Opravdu očekáváte v sousedství 100 000 dolarů nákupy za 60 000 USD a prodej za 200 000 USD? Trh je příliš účinný na to, aby se objevoval často.

Dokonce i když dostanete celý život, rozbít dům v uzavření pro píseň, řekněme - musíte vědět, které renovace provést a které přeskočit. Musíte také porozumět platným daňovým zákonům a zákonům o územním plánování a vědět, kdy snížit své ztráty a dostat se ven, než se váš projekt stane jámou na peníze.

Mějte na paměti, že společnost Zillow, která je registrovaná na trhu nemovitostí, nyní převrací domy na vybraných trzích. Společnost očekává, že do 90 dnů nakoupí a převrátí nemovitosti a má data a znalosti, které nabídnou maminkám operátory tvrdou konkurenci. Velcí ligové věřitelé také začali hledat zisky na trhu s otočenými úvěry, kdy se globální investiční společnost KKR & Co. Inc. (dříve známá jako Kohlberg Kravis Roberts & Co. A KKR & Co. LP) připojila k dalším soukromým investičním společnostem hledajícím kus akce.

5. Není dost trpělivosti

Profesionálové si dělají čas a čekají na správný majetek. Začínají nováčci, aby si koupili první dům, který vidí. Poté najmou prvního dodavatele, který učiní nabídku na řešení práce, kterou sami nemohou udělat. Profesionálové pracují buď sami, nebo se spoléhají na síť předem dohodnutých spolehlivých dodavatelů.

Začátečníci najímají realitní kanceláře, aby pomohli prodat dům. Odborníci se spoléhají na úsilí „k prodeji vlastníkem“, aby minimalizovali své náklady a maximalizovali zisky. Začátečníci očekávají, že se proběhnou procesem, plácnou do kabátu barvy a vydělají jmění. Odborníci chápou, že nákup a prodej domů vyžaduje čas a ziskové marže jsou někdy malé.

Sečteno a podtrženo

Než začnete nakupovat dům, proveďte nějaký výzkum nejbohatších lidí v zemi. Rychle si uvědomíte, že nikdo z nich nepřevrátí domy k bydlení. Pokud stále chcete převrátit dům, měli byste se k podniku dostat stejně, jako byste chtěli nové obchody. A stejně jako každé jiné malé podnikání, bude toto úsilí vyžadovat čas a peníze, plánování a trpělivost, dovednosti a úsilí. Pravděpodobně bude těžší a nákladnější, než jste si kdy mysleli. A i když máte všechny podrobnosti v pořádku, měnící se tržní podmínky by mohly znamenat, že každý předpoklad, který jste na začátku učinili, bude do konce neplatný. Vezměte to na lehkou váhu: Pokud se jen chcete rychle zbohatnout převrácením domu, můžete skončit v chudobě.