7 kroků k obchodování s horkými komerčními nemovitostmi

Zeptejte se jakéhokoli realitního odborníka na výhody plynoucí z investování do komerčního majetku a pravděpodobně spustíte monolog o tom, jak jsou tyto nemovitosti lepší než rezidenční nemovitosti. Majitelé komerčních nemovitostí milují dodatečný peněžní tok, prospěšné úspory z rozsahu, relativně otevřené podmínky, hojný trh s dobrými, cenově dostupnými správci nemovitostí a větší návratnost z komerčních nemovitostí.

Jak ale hodnotíte ty nejlepší vlastnosti? A co odděluje skvělé nabídky od chlápků?

Stejně jako většina nemovitostních nemovitostí, úspěch začíná dobrým plánem. Zde je jeden, který vám pomůže vyhodnotit dobrý obchod s nemovitostmi.

Zjistěte, co věřící vědí

Chcete-li být hráčem v oblasti komerčních nemovitostí, naučte se myslet jako profesionál. Například víte, že komerční nemovitost je oceňována jinak než rezidenční nemovitost. Příjem z komerčních nemovitostí přímo souvisí s užitečným čtvercovým záběrem. To není případ jednotlivých domácností. Uvidíte také větší peněžní tok s komerčním majetkem. Matematika je jednoduchá: vyděláte více příjmu například na vícegeneračních obydlích, než na rodinných domech. Vězte také, že pronájem komerčních nemovitostí je delší než u rodinných domů. To připravuje cestu pro větší cash flow. A konečně, pokud jste v přísnějším úvěrovém prostředí, ujistěte se, že přijde klepat s hotovostí v ruce. Půjčovatelé komerčních nemovitostí by rádi viděli alespoň 30% dolů, než půjdou zeleně na půjčku.

Namapujte akční plán

Nastavení parametrů je nejvyšší prioritou v obchodě s nemovitostmi. Například se zeptejte sami sebe, kolik si můžete dovolit platit, a pak nakupovat po hypotékách, abyste získali představu o tom, kolik zaplatíte za dobu trvání hypotéky. Použití nástrojů, jako jsou hypoteční kalkulačky, vám může pomoci vyvinout dobré odhady celkových nákladů na váš domov.

Mezi další klíčové otázky, které byste si měli položit, patří: Kolik očekáváte, že k obchodu dojde? Kdo jsou klíčoví hráči? Kolik nájemníků je již na palubě a platí nájem? Kolik nájemného potřebujete vyplnit?

Naučte se rozpoznávat dobrý obchod

Nejlepší realitní profesionálové vědí hodně, když vidí jednoho. Jaké je jejich tajemství? Za prvé, mají strategii odchodu - nejlepší nabídky jsou ty, kde víte, že můžete odejít. Pomáhá to mít ostré oko majitele půdy - vždy hledejte škody, které vyžadují opravy, umět posoudit rizika a ujistit se, že kalkulačka propukne, aby se zajistilo, že nemovitost splňuje vaše finanční cíle.

Seznamte se s klíčovými metrikami komerčních nemovitostí

Mezi běžné klíčové metriky, které se mají použít při hodnocení nemovitostí, patří:

Čistý provozní příjem (NOI)
HND komerčních nemovitostí se vypočítá vyhodnocením hrubého provozního příjmu za první rok a odečtením provozních nákladů za první rok. Chcete mít pozitivní NOI.

Cap Rate
Pro výpočet hodnoty vlastností vytvářejících příjem se používá sazba „cap“ - nebo capitalization - vlastnosti nemovitosti. Například bytový komplex s pěti nebo více jednotkami, komerční kancelářské budovy a menší nákupní centra jsou dobrými kandidáty pro stanovení stropní sazby. Capové sazby se používají k odhadu čisté současné hodnoty budoucích zisků nebo peněžních toků; tento proces se také nazývá kapitalizace výnosů.

Hotovost v hotovosti
Investoři komerčních nemovitostí, kteří se spoléhají na financování nákupu svých nemovitostí, často dodržují vzorec cash-on-cash, aby porovnali výkon konkurenčních nemovitostí v prvním roce. Cash-on-cash bere skutečnost, že dotyčný investor nevyžaduje 100% hotovost na koupi nemovitosti v úvahu, ale také odpovídá skutečnosti, že investor nebude držet všechny NOI, protože on nebo ona musí použít některé z toho splácet hypotéku. Aby bylo možné odhalit hotovost, musí investoři do nemovitostí určit částku potřebnou k investování do nákupu nemovitosti nebo jejich počáteční investice.

Hledejte motivované prodejce

Stejně jako každé jiné podnikání i zákazníci řídí nemovitosti. Vaším úkolem je je najít - konkrétně ti, kteří jsou připraveni a dychtí prodat pod tržní hodnotou. Skutečností je, že se v oblasti nemovitostí nic nestane ani nezáleží, dokud nenajdete dohodu, která je obvykle doprovázena motivovaným prodejcem. To je někdo, kdo má naléhavý důvod k prodeji pod tržní hodnotou. Pokud váš prodejce není motivován, nebude ochoten jednat.

Objevte výtvarné umění sousedství „Farming“

Vynikajícím způsobem, jak vyhodnotit komerční nemovitost, je prostudovat sousedství, ve kterém se nachází, otevřením domů, mluvením s ostatními majiteli sousedství a hledáním volných míst.

K vyhodnocení vlastností použijte přístup „se třemi hroty“

Být přizpůsobivý při hledání skvělé nabídky. Použijte internet, přečtěte si inzeráty a najměte si ptačí psy, abyste našli ty nejlepší vlastnosti. Ptáci s nemovitostmi vám mohou pomoci najít cenné investiční potenciály výměnou za poplatek za doporučení.

Sečteno a podtrženo

Zjednodušeně řečeno, hledání a hodnocení komerčních nemovitostí není jen o zemědělských čtvrtích, získání skvělé ceny nebo vyslání kouřových signálů, aby vám přinesli prodejce. Základem jednání je základní lidská komunikace. Jde o budování vztahů a vzájemné vztahy s majiteli nemovitostí, takže se cítí pohodlně, když mluví o dobrých obchodech a obchodují s vámi.