9 věcí, které byste měli vědět o asociacích vlastníků domu

Mnoho obytných komunit má strukturu asociace majitelů domů (HOA), která pomáhá udržovat čistou a soudržnou atmosféru v okolí. Také, když si koupíte byt, městský dům nebo rodinný dům v rámci „plánovaného rozvoje“, můžete také narazit na strukturu HOA.

Zatímco HOA občas ušetří majiteli domu některé povinnosti, mohou také přijít s některými povinnostmi majitele domu. Než si koupíte dům, díky němuž jste součástí HOA, je třeba vědět, co byste měli vědět, a na otázky, které byste měli položit jak asociaci, tak vy i vaší rodině.

Plánované rozvojové HOA

Přechod na plánovaný vývoj často vyžaduje, abyste se připojili ke komunitě vlastníků domů (HOA) a platili poplatky, které vám pomohou pokrýt údržbu společných prostor, sdílených struktur a exteriérů. Členství vás také zavazuje k dohodám, podmínkám a omezením asociace (CC&R). Tato pravidla by mohla bránit vašemu snu mít fialové přední dveře, řekněme, nebo nechat RV na příjezdové cestě, protože CC & R obvykle zahrnují ustanovení o vzhledu vašeho domu a vozidel, která můžete zaparkovat mimo něj.

Statisticky vzato mají Američané šanci na život v domě, který je součástí HOA, podle analýzy dat provedeného mikroekonomem Wyattem G. Clarkem. Od doby, kdy byl Clarkeho odhad vypracován (v roce 2017), se vlastnosti s HOA dále zvýšily.

Je život v plánovaném vývoji pro vás dobrou volbou? A pokud ano, které mají HOA, které vám nejlépe vyhovují? Odpovědi na tyto otázky závisí nejen na vašich financích, ale také na vašem nadšení pro společné vybavení, toleranci k pravidlům a předpisům a pohodlí se samosprávou - protože na většinu HOA dohlíží dobrovolníci, kteří žijí ve vývoji.

9 tipů pro práci se sdruženími majitelů domů

1. Rozsah poplatků široce

Studie Trulia, která používala průzkumy American Community Survey, zjistila, že v roce 2015 byly měsíční poplatky HOA v roce 2015 v průměru průměrně 331 USD měsíčně. Trulia zjistila, že poplatky jsou obecně vyšší ve starších budovách a komplexech s celkově více jednotkami.

Podle Nate Martinezové, realitní kanceláře na, ovlivňuje také počet a velikost vybavení RE / MAX profesionálové v Glendale, Ariz. Například vývoj chráněný bránou, který má klubovnu a golfové hřiště, bude pravděpodobně vyžadovat vyšší poplatky než ten, který nabízí minimální zabezpečení a pouze skromný společný prostor.

Poplatky se mohou lišit i v rámci vývoje, a to díky změnám ve čtvercovém záběru, umístění a orientaci, což vše může ovlivnit, kolik údržby bude nemovitost vyžadovat.

Většina služeb vícenásobného výpisu (MLS) zahrnuje poplatky HOA v seznamu nemovitostí. To by mělo zajistit, že k informacím budete mít přístup prostřednictvím stránek REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com a dalších webů se seznamem podle Martineze.

Měli byste také zjistit, jak často se poplatky v průběhu času zvyšovaly a kolik. Pokud je to možné, získejte tištěnou historii poplatků HOA za rok za posledních 10 let. Martinez říká, že poplatky za HOA se obvykle zvyšují ne více než ročně. Podle Martinezových zkušeností se zvýšení HOA obvykle mapuje tři až pět let dopředu pomocí odhadů budoucích nákladů na veřejné služby, práci, údržbu a další.

Prohlédněte si tyto projekce, jsou-li k dispozici. Protože jsou to pouze odhady, Martinez navrhuje, abyste si také zkontrolovali částku, o kterou je povoleno každoročně zvyšovat poplatky podle nařízení HOA. V novém komplexu může tento výzkum pomoci určit, zda byly počáteční poplatky za HOA atraktivně, i uměle, podhodnoceny, aby přilákaly majitele domů, a mohou se časem výrazně zvýšit, aby pokryly mezeru mezi příjmy a náklady.

Jinak tomu může být i v opačném případě - to znamená, že poplatky za nový vývoj v oblasti HOA se mohou ve skutečnosti časem mírně snížit, protože k rozvoji se přidá více domů a více majitelů domů je k dispozici ke sdílení fixních nákladů HOA.

2. Co se liší, příliš

Když si koupíte dům ve spravované komunitě, vlastně kupujete balík fyzických povinností a nároků kromě fyzického životního prostoru, říká John Manning, jednatel společnosti RE / MAX na trhu v Seattlu. Přesná práva, služby a vybavení, za které je společnost HOA zodpovědná, se mohou pohybovat v rozsahu, v jakém jsou účtovány poplatky. "Gated komunita může mít údržbu brány jako jediná dohoda mezi majiteli domů, nebo může existovat HOA s právním oprávněním spravovat mnohem více, " říká.

Podívejte se na to, co je zahrnuto (a není zahrnuto), které ovlivní finance vaší domácnosti. Budete muset například platit za odvoz odpadu? Jsou zahrnuty nástroje? Kteří? A co kabelová a / nebo internetová služba?

Nezapomeňte, že budete platit za výhody, jako jsou rekreační zařízení, ať už je používáte nebo ne. Zjistěte hodiny pro vybavení, jako jsou bazény a tenisové kurty, abyste zjistili, zda budou pracovat s vaším plánem. Pokud si myslíte, že budete chtít sdílet tato zařízení s přáteli nebo rodinou, přečtěte si pravidla a poplatky, které hosté používají.

Srovnejte poplatky - a jejich inkluze a vyloučení - s poplatky za další vývoj v této oblasti, zejména s těmi, které jsou již na vašem užším seznamu. "Pokud chcete vědět o řadách HOA pro váš region, nejlepším zdrojem by bylo profesionální realitní makléř, který má znalosti o asociacích vlastníků domů, " říká makléř Manning.

3. Mohou se uplatnit další poplatky

HOA může přijmout jeden z několika přístupů k finančnímu řízení. Tyto volby ovlivňují zejména to, jak financuje neočekávané výdaje a takové kapitálové investice, jako je nahrazení systému HVAC.

Podle Johna Manninga, řídícího makléře RE / MAX na trhu v Seattlu, „Některá sdružení upřednostňují velkou hotovostní rezervu, aby splnily výživné, právní nebo správní povinnosti, jakmile vzniknou. Jiní mají nižší poplatky a na opravy a údržbu se spoléhají na zvláštní vyměření - prostředky vybírané mimo poplatky HOA. “Tyto poplatky jsou podobné daňovým výměrám, které někdy vybírají místní vlády.

Zde je návod, jak funguje trasa hodnocení: Když se objeví velké výdaje, jako je výměna střechy nebo výtahu - a rezervy HOA postrádají prostředky na to, aby za to zaplatily - sdružení může účtovat každému majiteli domu zvláštní hodnocení. Tyto poplatky mohou narůstat v tisících dolarů.

Podle Manningu bude velikost rezervního fondu záviset nejen na přístupu HOA, ale také na věku, stavu a vybavení budovy. Vývoj často vypracovává víceleté plány oprav a kapitálových investic, včetně jejich ročních nákladů a očekávaného zůstatku v rezervním fondu v době, kdy budou vyžadovány výdaje.

Zeptejte se na tyto dokumenty a věnujte zvláštní pozornost tomu, jak jsou potřebné výdaje v souladu s zůstatkem rezervního fondu. Profesionální pomoc může být cenná při procházení těmito tabulkami. Manning říká, že jeho společností je „nechat klienty, aby prodiskutovali účetní závěrku s CPA [který je] odborníkem na analýzu [vývojových] financí.“

HOA by měl být schopen takový seznam poskytnout. Zeptejte se také, zda jsou v budoucnu plánována nějaká zvláštní hodnocení. Uvědomte si, že úspory z rozsahu mohou znamenat, že zvláštní odhady pro určité kapitálové výdaje mohou být nižší u HOA, které mají mnoho členů, a vyšší u menších HOA, kde podobný náklad bude mít méně majitelů domů, aby je financoval.

4. Poplatky a schválení hypotéky

Při uvažování o koupi nemovitosti v plánovaném vývoji budete samozřejmě zohledňovat dopad jeho poplatků HOA na vaše celkové finance. Takže také budou potenciální hypoteční půjčovatelé.

Stejně jako v případě daní z nemovitosti (které mimochodem nejsou zahrnuty do poplatků za HOA ve většině případů), budou banky při rozhodování o tom, jak velkou hypotéku si budete moci dovolit, zvážit vaše měsíční poplatky za HOA. Jako výsledek, můžete zápasit s nepříjemnými kompromisy, jak se rozhodnete mezi vlastnostmi. Vyšší poplatky za HOA vám mohou ponechat menší schválenou částku, kterou můžete utratit za svůj dům, ve srovnání s výběrem alternativní nemovitosti s nízkými nebo žádnými poplatky.

Je zajímavé, že přítomnost poplatků nutně nesnižuje hodnotu nemovitosti; pokud něco, existuje důkaz opačného účinku. Výzkum mikroekonoma Clarka zjistil, že po vyrovnání velikosti domu a umístění se vlastnosti, které byly součástí HOA, prodávaly v průměru o 4% více než ti, kteří nebyli ve sdružení. Prémie je nejvyšší, zjistil, když je dům a výstavba nová; s věkem klesá.

Váš potenciální věřitel může poskytnout údaje o splátkách hypotéky a vy byste již měli mít čísla poplatků za nemovitosti a HOA. Pokud právě začínáte s domácím hledáním - a dosud nemáte vztahy s žádnými věřiteli - použijte k výpočtu hypotéky online hypoteční splátky jistiny, kterou hledáte, a zadejte další relevantní informace, včetně vaší plánovaná záloha.

Opět to může poskytnout kterýkoli věřitel, se kterým mluvíte. Mnoho online hypotečních kalkulaček, včetně těch, které jsme propojili výše, vám také umožňuje vyžádat si od hypotečních úvěrů cenové nabídky a maximální schválené částky.

5. Počet smluv

Protože pravidla a předpisy kterékoli konkrétní HOA mohou být jedinečné, nespoléhejte se na informace z druhé ruky ani na minulé zkušenosti s jiným vývojem, abyste zjistili, jaká jsou pravidla a smlouvy HOA. A přemýšlejte o tom, zda s nimi budete moci žít.

Pokud nemůžete najít CC & R online, na webových stránkách HOA, požádejte svého realitního agenta, aby je získal za vás nebo je získal přímým kontaktováním HOA. Než budete pokračovat příliš daleko do procesu nákupu, zkontrolujte, zda je dokument aktuální.

Mohli byste zjistit, že jste omezeni více způsoby, než byste předpokládali. Kromě řídících barev dveří a podobně mohou CC & R omezit jak vysoká tráva může růst, ať už můžete zasadit nebo odstraňovat stromy, jaké typy vozidel můžete zaparkovat na ulici nebo na příjezdové cestě (například zákaz parkování na RV není neobvyklý), jak vysoké ploty mohou být a jaké typy krytin, které můžete použít na okna orientovaná na ulici.

Pokud je životním prostředím šetrným k životnímu prostředí osobní priorita, podívejte se na zelenou zásobu HOA, počínaje tím, co lze vysadit kolem vašeho domu, a jak lze tuto vegetaci udržovat.

Například některé HOA nepovolují xeriscaping, ekologickou formu terénní úpravy suchých podnebí a mohou omezit velikost a složení jakékoli zahrady, kterou vysadíte. Pravidla mohou také diktovat použití konkrétních hnojiv, pesticidů nebo postřikovacích systémů k udržování loděnice a zákazu kompostů a solárních panelů.

Zkontrolujte, zda není k dispozici žádný jazyk, který by vám mohl zabránit v pronajmutí vaší nemovitosti nebo dokonce jen zkomplikovat. To, co se považuje za obvyklé, může záviset na jurisdikci. „V oblasti Seattlu je běžné najít zákazy krátkodobého pronájmu [dovolené]. HOA mají zájem na omezení procenta jednotek neobývaných vlastníky, protože hypoteční věřitelé se mohou zdráhat půjčovat budovy, které mají vysokou obsazenost nájemným, “říká Manning.

6. Řízení konfliktů

Stejně jako v každé komunitě vznikají neshody v rámci plánovaného vývoje, někdy kvůli tomu, že někteří obyvatelé pravidla ohýbají nebo porušují. Než si koupíte, prozkoumejte, jak jsou pravidla stanovována a vymáhána a jaké sankce jsou ukládány proti porušovatelům pravidel.

Sankce mohou být přísné. V některých HOA mohou výsledky zahrnovat pokutu nebo žalobu nebo nechat HOA umístit zástavní právo na váš domov. Věnujte zvláštní pozornost tomu, zda může společnost HOA vyloučit váš majetek z důvodu nezaplacení poplatků HOA nebo nezaplacení pokut vyplývajících z porušení pravidel CC&R.

Zeptejte se na proces řešení jakýchkoli konfliktů a na to, jak HOA řídí dodatky nebo změny pravidel.

Požádejte o seznam nebo jiné zúčtování konfliktů a porušení pravidel, které sdružení muselo vyřešit. Pokud tato informace neuvádí podrobnosti soudních sporů, zeptejte se na ně. Nezapomeňte zkontrolovat všechny minulé, současné nebo čekající žaloby, kterých se HOA účastní. Rovněž přezkoumejte výsledek takových případů.

7. Pověst HOA

Vzhledem k tomu, že sdružení v podstatě slouží komunitě jako hyper-místní správa, vyplatí se podívat, kdo to řídí a jak dobře tito lidé spolu fungují.

Je velmi běžné, že na HOA dohlíží obyvatelé komunit, kteří zastávají své pozice jako dobrovolníci a jsou voleni členy sdružení. Některá sdružení jsou však plně řízena profesionálně. Pokud soukromá společnost spravuje HOA, prozkoumejte její pověst před nákupem. Pokud má HOA některé zaměstnance nebo společnosti, jimž zadává úkoly, zeptejte se na tyto subjekty a na práci, kterou vykonávají.

Promluvte si s některými současnými majiteli budovy - výhodnějšími, kteří nejsou na desce HOA a žijí v budově několik let. Jak kolegiálně funguje deska? Jsou rozdíly v názorech obvykle řešeny civilně a konstruktivně? Dávejte pozor na náznaky častého, až trvalého dramatu. Stejně jako u jiných řídících orgánů mohou být HOA omezovány egotismem, mocenskými hrami a drobnou politikou.

Naplánujte si čas na rozhovor s prezidentem HOA, abyste získali představu o tom, zda chcete, aby se tato osoba rozhodovala vaším jménem o vývoji. Zeptejte se prezidenta také na zájem obyvatel o službu ve správní radě: Existuje vysoká motivace k tomu nebo relativní lhostejnost? Tato konverzace vás může také motivovat (nebo ne), abyste jednoho dne sloužili na desce, což je krok, který by vyžadoval zvolení a vzdání se volného času pro vaše nové povinnosti.

8. Soulad s HOA

Nespoléhejte se na to, že budete řádně upozorněni na přetrvávající problémy mezi sdružením a současným vlastníkem domu, který vás zajímá. Pokud se na tyto problémy neptáte včas, může to vést k tomu, že je zdědíte, když se zmocníte majetku.

Některé potenciální problémy mohou být zřejmé, například mrtvé nebo zarostlé terénní úpravy nebo odlupování barev. Naopak, provedl majitel vylepšení exteriéru nebo jiné změny nemovitosti bez schválení HOA? Pokud tyto změny nejsou v souladu s pravidly, co by se s vámi mohlo stát, kdybyste vlastnili nemovitost? Možná budete moci donutit vlastníka, aby problémy vyřešil v rámci kupní smlouvy nebo poskytl hotovost při uzavření.

9. Odpovědnost za pojištění

Stejně jako v případě vlastnictví nemovitosti lze také v rámci plánovaného rozvoje rozdělit pojistná ustanovení, přičemž HOA pokrývá některá nebezpečí nebo oblasti a majitel domu odpovídá za ostatní.

Tito jsou často pověřeni státním zákonem. Například na Floridě musí byt HOA pojistit veškerý společný majetek, který zahrnuje každou část budovy až po nedokončenou sádrokartonovou jednotku. Mezitím je majitel domu zodpovědný za pojištění veškerého osobního majetku v rámci své jednotky, včetně spotřebičů, podlah, skříněk, ošetření oken a podobně.

Podívejte se na zákon pro stát, ve kterém žijete, pro přesné rozdělení požadavků. Potvrďte HOA u nemovitosti, o které uvažujete, že tyto požadavky dodržuje.

Katastrofa pojištění je zvláště důležité, pokud uvažujete o koupi byt nebo townhouse v oblasti náchylné k velkým přírodním katastrofám, jako jsou povodně, zemětřesení, vánice, požáry, tornáda nebo hurikány. "Na tichomořském severozápadě je pojištění zemětřesení velmi běžné (v plánovaném vývoji), i když není nutné, " říká Manning.

Zkontrolujte, zda HOA poskytuje další krytí jako výhoda pro vlastníky v rámci vývoje. „[A] HOA, která myslí dopředu, může zvýšit atraktivitu bytového domu, “ říká Manning. Mohou přidat „zemětřesení a jiné typy rizikového pojištění, [které] se promítnou do poplatků za HOA majitele domu.“ Samozřejmě byste měli potvrdit, zda se takové dodatečné krytí vztahuje i na oblasti, které jsou vlastnictvím právníka zodpovědné nebo pouze těm, kteří jsou pod vedením HOA.

Sečteno a podtrženo

Žít v plánovaném vývoji - a částečně se řídit pravidly HOA - může být smíšeným požehnáním. Nabízí vyhlídku na výměnu určité kontroly nad vaším domovem za sníženou odpovědnost za jeho údržbu a ve prospěch užívání sdíleného vybavení a bezpečnosti. Může však také obchodovat s různorodým vzhledem typického sousedství pro jednotnější vzhled, i když ten, který má menší šanci, že soused bude zdobit chuť nebo nedbalé údržbářské návyky, se pro vás stane problémem.

Jak dobře přijmete tato kompromisy, přispěje k tomu, jak budete šťastní v kondominiu nebo jiném „plánovaném domě“. Pokud se rozhodnete pokračovat v nákupu, nezapomeňte zapojit odborníky, včetně realitního agenta, který je obeznámen s plánovaný vývoj a HOA, protože v porovnání s nákupem rodinného domu existuje řada neobvyklých aspektů.