Kombinovaný poměr půjček k hodnotě - poměr CLTV
Kombinovaný poměr půjčky k hodnotě (CLTV) je poměr všech zajištěných půjček na nemovitost k hodnotě nemovitosti. Věřitelé využívají poměr CLTV k určení možného rizika selhání kupujícího v případě, že se použije více než jedna půjčka.
Obecně platí, že věřitelé jsou ochotni půjčovat půjčky s vysokým úvěrovým ratingem v poměru CLTV 80% a více. CLTV se liší od poměru jednoduché půjčky k hodnotě (LTV) v tom, že LTV zahrnuje do výpočtu pouze první nebo primární hypotéku.
CLTV vzorec a výpočet
CLTV = VL1 + VL2 + ... + VLnCelková hodnota nemovitosti kdekoli: VL = Hodnota půjčky \ begin {zarovnané} & \ text {CLTV} = \ frac {\ text {VL1 + VL2 + ... + VLn} } {\ text {Celková hodnota nemovitosti}} \\ & \ textbf {kde:} \\ & \ text {VL = Hodnota půjčky} \\ \ end {zarovnané} CLTV = Celková hodnota nemovitostiVL1 + VL2 + ... + VLn kde: VL = Hodnota půjčky
Pro výpočet kombinovaného poměru úvěru k hodnotě vydělte souhrnné zůstatky jistiny všech půjček kupní cenou nemovitosti nebo reálnou tržní hodnotou. Poměr CLTV je tedy stanoven vydělením součtu níže uvedených položek nižší prodejní cenou nemovitosti nebo odhadovanou hodnotou nemovitosti.
- původní výše půjčky první hypotéky
- čerpaná část (zůstatek jistiny) domácí úvěrové linky (HELOC)
- nesplacený zůstatek jistiny veškerého podřízeného financování uzavřeného typu, jako je druhá nebo třetí hypotéka (U uzavřeného úvěru si dlužník vyčerpá všechny prostředky v první den a nesmí provádět žádné změny platebního plánu ani získat přístup ke splacenému jistina po uzavření úvěru.)
Klíč s sebou
- CLTV je podobný LTV, ale zahrnuje všechny hypotéky nebo zástavní práva a ne pouze první hypotéku.
- Věřitelé zvažují poměr CLTV při určování, zda si může kupující domů dovolit koupit si dům.
- Realitní bublina v letech 2008-2009 podtrhla význam sledování poměru CLTV.
Co ukazuje poměr CLTV
Kombinovaný poměr úvěru k hodnotě (CLTV) je výpočet, který používají odborníci na hypotéku a půjčování k určení celkového procenta vlastnictví domu, které je zatíženo zástavními právy (dluhové závazky). Věřitelé používají poměr CLTV spolu s několika dalšími výpočty, jako je poměr dluhu k příjmu a poměr standardní půjčky k hodnotě (LTV), k posouzení rizika rozšíření úvěru na dlužníka.
Mnoho ekonomů připisuje uvolněné standardy CLTV krizi uzavření trhu, která trápila Spojené státy během pozdních 2000 let, mimo jiné faktory. Od počátku 90. let, a zejména během počátků a poloviny dvacátých let, kupci domů často v době nákupu často uzavírali druhé hypotéky namísto vyplácení. Věřitelé touží neztratit podnikání těchto zákazníků konkurentům, kteří s těmito podmínkami souhlasili, navzdory zvýšenému riziku.
Před realitní bublinou, která se rozšířila od konce devadesátých let do poloviny dvacátých let, byla běžnou praxí, aby kupující domů prováděli zálohy v celkové výši nejméně 20% kupní ceny. Většina věřitelů udržovala zákazníky v rámci těchto parametrů omezením LTV na 80%.
Když se bublina začala zahřívat, mnoho z těchto společností podniklo kroky k tomu, aby zákazníkům umožnilo dostat se kolem 20% dolů. Někteří věřitelé zvýšili stropy LTV nebo s nimi úplně zrušili nabídku hypotéky s 5% zálohy nebo méně, zatímco jiní udrželi požadavky na LTV na místě, ale zvýšili stropy CLTV, často na 100%. Tento manévr umožnil zákazníkům uzavřít druhou hypotéku na financování jejich 20% zálohy.
Špička uzavření trhu, která začala v roce 2008, zdůraznila, proč je CLTV důležitá. Mít kůži ve hře, jako například 100 000 $ počáteční peněžní výdaje na dům 500 000 $, poskytuje majiteli domu silnou motivaci, aby si udržel své hypoteční splátky. Pokud banka zabrání, ztratí nejen svůj domov, ale i hromadu hotovosti, kterou zaplatil za uzavření.
Požadavek vlastního kapitálu v nemovitosti také izoluje věřitele od poklesu cen nemovitostí. Pokud je nemovitost oceněna na 500 000 USD a celková zástavní práva činí až 400 000 USD, může ztratit nemovitost až 20% své hodnoty, aniž by držitelé zástavního práva obdrželi krátkou platbu na dražbě pro uzavření trhu.
Proč CLTV záleží
Někteří kupci domů se rozhodnou snížit své zálohy tím, že obdrží více hypoték na nemovitost, což má za následek nižší poměr půjčky k hodnotě u primární hypotéky. Také kvůli nízkému podílu LTV se mnoho kupujících domů úspěšně vyhýbá soukromému hypotečnímu pojištění (PMI). Zda je lepší získat druhou hypotéku, nebo náklady na PMI se liší podle jednotlivce.
V důsledku toho, protože druhý hypoték přebírá více rizika, je úroková sazba na druhou hypotéku obvykle vyšší než úroková sazba na první hypotéku. Je vhodné, aby spotřebitelé zvážili výhody a nevýhody přijímání více půjček na jednu nemovitost. Cvičení due diligence pomůže zajistit, že to, co je vybráno, je nejlepší volbou pro dané okolnosti.
Půjčka na hodnotu vs. CLTV
Úvěr na hodnotu (LTV) a CLTV jsou dva z nejčastějších poměrů používaných během procesu upisování hypotéky. Většina věřitelů ukládá maximální hodnoty na obě hodnoty, nad nimiž potenciální dlužník nemá nárok na půjčku. Ukazatel LTV zohledňuje pouze primární hypoteční zůstatek. Ve výše uvedeném příkladu je tedy poměr LTV 50%, což je výsledek dělení primárního zůstatku hypotéky 100 000 USD domácí hodnotou 200 000 USD.
Většina věřitelů ukládá maximální LTV 80%, protože Fannie Mae a Freddie Mac nekupují hypotéky s vyššími LTV. Dlužníci s dobrými úvěrovými profily mohou tento požadavek obejít, ale musí platit soukromé hypoteční pojištění (PMI), pokud je jejich primární zůstatek úvěru vyšší než 80% hodnoty domu. PMI chrání věřitele před ztrátami, když domácí hodnota klesne pod zůstatek úvěru.
Primární věřitelé mají tendenci být štědřejší s požadavky CLTV. Pokud vezmeme v úvahu výše uvedený příklad, v případě uzavření trhu obdrží primární držitel hypotéky své peníze v plné výši, než druhý držitel hypotéky obdrží cokoli. Pokud hodnota nemovitosti klesne na 125 000 $ před započtením dlužníka, primární zástavní věřitel obdrží celou dlužnou částku (100 000 USD), zatímco druhý zástavní věřitel obdrží pouze zbývajících 25 000 USD, přestože dluží 50 000 USD. Primární držitel zástavního práva má v případě klesající hodnoty nemovitosti menší riziko, a proto si může dovolit půjčit na vyšší CLTV.
Příklad poměru CLTV
Předpokládejme například, že jednotlivec kupuje dům za 200 000 dolarů. Pro zajištění nemovitosti poskytla zálohu ve výši 50 000 USD a získala dvě hypotéky za 100 000 USD (primární) a 50 000 USD (sekundární). Její kombinovaný poměr půjčky k hodnotě (CLTV) je tedy 75%: ((100 000 $ + 50 000 $) / 200 000 $).
Porovnat poskytovatele investičních účtů Jméno Popis Zveřejnění inzerenta × Nabídky, které se objevují v této tabulce, pocházejí od partnerství, od nichž Investopedia dostává náhradu.