Půjčka na komerční nemovitosti

Komerční nemovitost (CRE) je majetek vytvářející příjmy, který se používá výhradně k obchodním (nikoli k rezidenčním) účelům. Příklady zahrnují maloobchodní centra, nákupní centra, kancelářské budovy a komplexy a hotely. Financování - včetně pořízení, vývoje a výstavby těchto nemovitostí - se obvykle provádí prostřednictvím komerčních úvěrů na nemovitosti: hypotéky zajištěné zástavními právy na komerční nemovitosti.

Stejně jako u hypoték na bydlení se i banky a nezávislí věřitelé aktivně podílejí na poskytování půjček na komerční nemovitosti. Kapitál komerčních nemovitostí poskytují také pojišťovací společnosti, penzijní fondy, soukromí investoři a další zdroje, včetně 504 úvěrového programu US Small Business Administration.

Zde se podíváme na komerční úvěry na nemovitosti, jak se liší od úvěrů na bydlení, jejich charakteristik a toho, co věřitelé hledají.

Vysvětlení úvěrů na komerční nemovitosti

Jednotlivci vs. entity

Zatímco hypotéky na bydlení jsou obvykle poskytovány jednotlivým dlužníkům, komerční úvěry na nemovitosti se často poskytují podnikatelským subjektům (např. Společnostem, vývojářům, komanditním společnostem, fondům a svěřenským fondům). Tyto subjekty jsou často vytvářeny za konkrétním účelem vlastnictví komerčních nemovitostí.

Účetní jednotka nemusí mít finanční výsledky ani žádný úvěrový rating. V takovém případě může věřitel požadovat, aby jistiny nebo vlastníci účetní jednotky zaručili půjčku. Poskytuje tak věřiteli jednotlivce (nebo skupinu jednotlivců) úvěrovou historii - a od koho se mohou v případě selhání půjčky získat zpět. Pokud tento druh záruky není vyžadován věřitelem a majetek je jediným prostředkem k vymáhání v případě selhání úvěru, dluh se nazývá bezúročná půjčka, což znamená, že věřitel nemá nárok na nikoho ani na nic jiného než vlastnost.

Splátky úvěru

Hypotéka na bydlení je typem amortizované půjčky, ve které je dluh splácen v pravidelných splátkách po určitou dobu. Nejoblíbenějším rezidenčním hypotečním produktem je 30letá hypotéka s pevnou sazbou, ale kupci rezidenčních nemovitostí mají i jiné možnosti, včetně hypotéky na 25 a 15 let. Delší amortizační období obvykle zahrnují menší měsíční platby a vyšší celkové úrokové náklady po celou dobu trvání úvěru, zatímco kratší amortizační období obecně znamená větší měsíční platby a nižší celkové úrokové náklady.

Úvěry na bydlení se amortizují po celou dobu trvání úvěru, aby byl úvěr na konci výpůjční lhůty plně splacen. Například dlužník s hypotékou s pevnou úrokovou sazbou na 30 000 USD s pevnou úrokovou sazbou na 5%, například, by provedl 360 měsíčních splátek ve výši 1 073, 64 USD, poté by byla půjčka plně splacena.

Na rozdíl od úvěrů na bydlení se podmínky komerčních půjček obvykle pohybují od pěti let (nebo méně) do 20 let a doba amortizace je často delší než doba půjčky. Například věřitel by mohl poskytnout komerční půjčku na dobu sedmi let s dobou odpisování 30 let. V této situaci by investor provedl platby po dobu sedmi let z částky vyplacené na základě splátky úvěru po dobu 30 let, následované jednou závěrečnou „balónkovou“ platbou celého zbývajícího zůstatku z půjčky.

Například investor s komerční půjčkou ve výši 1 milionu USD na 7% by provedl měsíční splátky ve výši 6 653, 02 $ po dobu sedmi let, poté by následovala závěrečná balónová platba ve výši 918 127 127, 64 $, která by splatila půjčku v plné výši.

Délka výpůjční lhůty a doba amortizace ovlivňují sazbu, kterou si věřitel účtuje. V závislosti na úvěrové síle investora mohou být tyto podmínky obchodovatelné. Obecně platí, že čím delší je splátkový kalendář, tím vyšší je úroková sazba.

Poměr půjček k hodnotě

Dalším způsobem, jak se komerční a rezidenční úvěry liší, je poměr půjčky k hodnotě (LTV), což je hodnota, která měří hodnotu půjčky oproti hodnotě nemovitosti. Věřitel vypočítá LTV tak, že vydělí částku půjčky menším z odhadované hodnoty nemovitosti nebo její nákupní ceny. Například LTV pro půjčku 90 000 $ na nemovitost 100 000 USD bude 90% (90 000 $ 100, 000 100 000 = 0, 9 nebo 90%).

Pro komerční i rezidenční půjčky budou mít dlužníci s nižšími LTV nárok na výhodnější sazby financování než ti s vyššími LTV. Důvod: Mají větší majetek (nebo podíl) na majetku, což se v očích věřitele rovná menšímu riziku.

Pro určité hypotéky na bydlení jsou povoleny vysoké hodnoty LTV: Až 100% LTV je povoleno pro půjčky VA a USDA; až 96, 5% pro půjčky FHA (půjčky, které jsou pojištěny Federální správou bydlení); a až 95% u konvenčních půjček (půjčky garantované Fannie Mae nebo Freddie Mac).

Naproti tomu LTV komerčních úvěrů obecně spadají do rozmezí 65% až 80%. Zatímco některé půjčky mohou být poskytovány při vyšších LTV, jsou méně běžné. Konkrétní LTV často závisí na kategorii půjčky. Například pro surovou půdu může být povoleno maximálně 65% LTV, zatímco pro výstavbu více rodin může být přijatelný LTV až 80%.

V oblasti komerčních půjček neexistují žádné programy VA nebo FHA a žádné soukromé hypoteční pojištění. Věřitelé proto nemají žádné pojištění na krytí selhání dlužníka a musí se spoléhat na nemovitost zastavenou jako zajištění.

Poznámka: Soukromé hypoteční pojištění (PMI) je druh pojistné smlouvy, která chrání věřitele před rizikem selhání a uzavření trhu a umožňuje kupujícím, kteří nejsou schopni provést výrazné zálohy (nebo se rozhodnou, že nebudou), získat hypoteční financování za dostupné ceny. . Pokud dlužník nakoupí rezidenční nemovitost a odloží méně než 20%, půjčovatel minimalizuje své riziko tím, že požádá dlužníka, aby kupoval pojištění od společnosti PMI.

Poměr krytí dluhu

Komerční věřitelé také zkoumají poměr pokrytí dluhovými službami (DSCR), který porovnává roční čistý provozní příjem nemovitosti (NOI) s ročními hypotečními dluhovými službami (včetně jistiny a úroků) a měří schopnost nemovitosti splácet svůj dluh. Vypočítá se vydělením NOI roční dluhovou službou.

Například nemovitost se 140 000 USD v NOI a 100 000 USD v roční hypoteční dluhové službě by měla DSCR 1, 4 (140 000 $ 100, 000 100 000 = 1, 4). Poměr pomáhá věřitelům určit maximální výši půjčky na základě peněžních toků generovaných daným majetkem.

DSCR menší než 1 označuje záporný peněžní tok. Například DSCR ve výši 0, 92 znamená, že existuje pouze dost NOI na pokrytí 92% roční dluhové služby. Obecně platí, že komerční věřitelé hledají DSCR alespoň 1, 25, aby zajistili přiměřený peněžní tok.

Nižší DSCR může být přijatelný pro půjčky s kratší dobou odpisování a / nebo pro nemovitosti se stabilními peněžními toky. Vyšší poměry mohou být vyžadovány u nemovitostí s volatilními peněžními toky - například pro hotely, kterým postrádá dlouhodobý (a tudíž předvídatelnější) nájemní pronájem společný pro jiné typy komerčních nemovitostí.

Úrokové sazby a poplatky

Úrokové sazby z komerčních úvěrů jsou obecně vyšší než u úvěrů na bydlení. Také komerční úvěry na nemovitosti obvykle zahrnují poplatky, které zvyšují celkové náklady na úvěr, včetně hodnocení, právních nákladů, žádosti o úvěr, poplatku za vznik úvěru nebo průzkumu.

Některé náklady musí být uhrazeny předem před schválením (nebo zamítnutím) půjčky, zatímco jiné platí ročně. Například půjčka může mít jednorázový poplatek za vytvoření úvěru ve výši 1% splatný v době uzavření a roční poplatek ve výši jedné čtvrtiny jednoho procenta (0, 25%), dokud není půjčka plně splacena. Například půjčka ve výši 1 milionu USD může vyžadovat zaplacení 1% poplatku za vytvoření úvěru rovnajícího se 10 000 $ předem, přičemž 0, 25% poplatek 2 500 $ platí ročně (kromě úroků).

Platba předem

Komerční nemovitostní půjčka může mít omezení předčasného splacení, která mají zachovat očekávaný výtěžek půjčky z půjčky. Pokud investoři vypořádají dluh před datem splatnosti půjčky, budou pravděpodobně muset zaplatit penále. Za včasné splacení půjčky existují čtyři základní typy „výjezdních“ sankcí:

• Pokuta za předčasné splacení. Toto je nejzákladnější sankce před platbou předem, vypočtená vynásobením aktuálního zůstatku se stanovenou pokutou před platbou.
• Úroková záruka. Věřitel má nárok na určitou částku úroku, i když je půjčka splacena brzy. Například půjčka může mít garantovanou úrokovou sazbu 10% po dobu 60 měsíců, s následným 5% výstupním poplatkem.
• Výluka. Dlužník nemůže splácet půjčku před stanoveným obdobím, jako je například pětiletá výluka.
• Anulování. Náhrada zajištění. Místo toho, aby dlužník platil hotovost, vymění si dlužník nový kolaterál (obvykle americké státní pokladny) za původní úvěrový kolaterál. To může snížit poplatky, ale k tomuto způsobu výplaty půjčky mohou být připojeny vysoké pokuty.

Podmínky předčasného splacení jsou uvedeny v dokumentech o půjčce a lze je sjednávat společně s ostatními podmínkami půjčky v komerčních úvěrech na nemovitosti.

Sečteno a podtrženo

V případě komerčních nemovitostí investuje investor (často podnikatelský subjekt) do nemovitosti, pronajímá prostor a vybírá nájemné od podniků, které v rámci této nemovitosti působí. Investice je zamýšlena jako nemovitost produkující příjmy.

Při hodnocení komerčních úvěrů na nemovitosti věřitelé berou v úvahu zajištění úvěru, bonitu účetní jednotky (nebo příkazců / vlastníků), včetně tří až pěti let účetní závěrky a přiznání k dani z příjmu, a finanční ukazatele, jako je půjčka k hodnotě poměr a poměr pokrytí dluhové služby.