Vytvoření kanadské hypotéky s možností odpočtu daně

Daňové právo pro majitele domů v Kanadě se velmi liší od systému v USA. Zejména úrok z hypotéky na hlavní soukromé bydliště není daňově uznatelný. Veškeré kapitálové zisky z prodeje domu jsou však osvobozeny od daně.

Kanaďané však mohou tento hypoteční úrok účinně odečíst.

Finanční cíl

Nejprve pár základních definic:

Vaše čisté jmění je vaše aktiva po odečtení všech závazků. Chcete-li zvýšit své čisté jmění, musíte buď zvýšit svůj majetek nebo snížit své závazky, nebo obojí.

Váš volný peněžní tok je částka peněz, která zbývá po provedení všech výdajů a plateb dluhů. Chcete-li zvýšit svůj peněžní tok, musíte utratit méně, získat lépe platící práci nebo platit nižší daň.

Pojďme se podívat na strategii, která vám pomůže zvýšit vaše aktiva vytvořením investičního portfolia, snížit své dluhy rychleji splácením hypotéky a zvýšit svůj peněžní tok zaplacením nižší daně. Ve skutečnosti byste současně zvyšovali své čisté jmění a cash-flow.

Strategie

Pokaždé, když provedete hypoteční splátku, část platby se použije na úrok a zbývající část se použije na jistinu. Tato splátka jistiny zvyšuje váš kapitál v domácnosti a lze si ji půjčit, obvykle za lepší cenu než nezajištěná půjčka.

Pokud se pak půjčené peníze použijí na nákup investice vytvářející příjem, úrok z půjčky je daňově uznatelný, což ještě zvyšuje efektivní úrokovou sazbu z půjčky.

Tato strategie vyžaduje, aby majitel domu půjčil zpět hlavní část každé splátky hypotéky a investoval ji do portfolia produkujícího příjmy. Podle kanadského daňového zákoníku je úrok zaplacený z peněz vypůjčených za účelem výdělku daňově uznatelný.

Jak čas běží, váš celkový dluh zůstává stejný, protože splátka jistiny je vypůjčena zpět pokaždé, když je platba provedena. Ale větší část z toho se stane daňově uznatelným dluhem. Jinými slovy, je to „dobrý“ dluh. A méně zbytků neodpočitatelného nebo „špatného“ dluhu.

Vysvětlete to lépe, viz obrázek 1 níže, kde vidíte, že hypoteční splátka ve výši 1 106 $ měsíčně se skládá z 612 USD v jistině a 494 v zájmu.

Obrázek 1

Jak vidíte, každá platba snižuje dlužnou částku za půjčku o 612 USD. Po každé platbě je 612 $ zapůjčeno zpět a investováno. To udržuje celkovou úroveň dluhu na 100 000 USD, ale část půjčky, která je daňově uznatelná, roste o každou platbu. Na obrázku 1 můžete vidět, že po měsíci implementace této strategie je 99 388 USD stále neodpočitatelným dluhem, ale 612 USD je nyní daňově uznatelným.

Tuto strategii lze pokročit dále: Část daňově odpočitatelného zaplaceného úroku vytváří roční vrácení daně, které by pak bylo možné použít k dalšímu splácení hypotéky. Tato hypoteční splátka by byla 100% jistinou (protože se jedná o dodatečnou platbu) a mohla by být půjčena zpět v plné výši a investována do stejného portfolia vytvářejícího příjmy.

Kroky ve strategii se opakují každý měsíc a každý rok, dokud není vaše hypotéka zcela odpočitatelná z daně. Jak můžete vidět z předchozího a následujícího čísla, hypotéka zůstává konstantní na 100 000 USD, ale daňově uznatelná část se zvyšuje každý měsíc. Na straně investičního portfolia roste také měsíční příspěvek a výnosy a kapitálové zisky, které produkuje.

Obrázek 2

Jak je vidět na obrázku 2, hypotéka s úplným odpočtem daně by nastala, jakmile bude poslední část jistiny půjčena zpět a investována. Dluh je stále 100 000 dolarů; 100% z toho je však nyní odečitatelné z daní. V tomto okamžiku lze také investovat vrácené daně, které pomohou zvýšit rychlost růstu investičního portfolia.

Výhody

Cílem této strategie je zvýšit peněžní tok a aktiva a zároveň snížit závazky. To vytváří vyšší čisté jmění pro jednotlivce provádějícího strategii. Jeho cílem je také pomoci vám stát se rychlejším bez hypoték a začít budovat investiční portfolio rychleji, než byste mohli mít jinak.

Pojďme se na ně podívat trochu blíže:

• Staňte se rychleji bez hypotéky. V okamžiku, kdy jste technicky bez hypotéky, je, když vaše investiční portfolio dosáhne hodnoty svého nezaplaceného dluhu. To by mělo být rychlejší než u tradiční hypotéky, protože při provádění hypotečních plateb by se investiční portfolio mělo zvyšovat. Hypoteční splátky provedené pomocí výnosů z odpočtů daně mohou hypotéku splácet ještě rychleji.
• Vytvořte si investiční portfolio a zároveň vyplácejte dům. Je to skvělý způsob, jak začít ukládat. Pomáhá také uvolnit hotovost, kterou byste jinak nemohli investovat před splácením hypotéky.

Případová studie

Zde je srovnání finančního dopadu na dva kanadské páry, z nichž jeden splácí hypotéku tradičním způsobem a druhý pomocí strategie odpočitatelné z daní.

Pár A koupil dům 200 000 dolarů s hypotékou 100 000 dolarů amortizovanou po dobu 10 let na 6%, s měsíční splátkou 1 106 dolarů. Po splacení hypotéky investují 1 106 dolarů, které platili v příštích pěti letech, přičemž vydělávají 8% ročně.
Po 15 letech vlastní svůj vlastní domov a mají portfolio v hodnotě 81 156 USD.

Pár B koupil dům se stejnou cenou za stejných hypotečních podmínek. Každý měsíc si půjčí jistinu a investují ji. Rovněž využívají roční daňové přiznání, které dostávají z daňově odpočitatelné části svého úroku, na splácení jistiny hypotéky. Poté si půjčí tuto částku jistiny zpět a investují ji. Po 9, 42 letech bude hypotéka 100% dobrým dluhem a začne produkovat roční vrácení daně ve výši 2 340 $ za předpokladu, že mezní daňová sazba (MTR) bude 39%. Po 15 letech vlastní svůj vlastní domov a mají portfolio v hodnotě 138 941 USD. To je 71% nárůst.

Slovo opatrnosti

Tato strategie není pro každého. Půjčky proti vašemu domu mohou být psychologicky obtížné. Horší je, že pokud investice nepřinesou očekávané výnosy, tato strategie by mohla přinést negativní výsledky.

Pokud si půjčíte kapitál ve své domácnosti, odstraníte také svou polštář bezpečí, pokud se trh s nemovitostmi nebo investiční trhy nebo obojí obrátí k horšímu.

Vytvořením portfolia produkujícího příjmy na neregistrovaném účtu můžete také čelit dalším daňovým důsledkům. Měli byste se poradit s profesionálním finančním poradcem a zjistit, zda je tato strategie pro vás. Pokud ano, nechte si odbornou pomoc přizpůsobit ji osobním finančním situacím vaší rodiny.