Míra návratnosti finančního řízení - definice FMRR

Co je míra návratnosti finančního řízení - FMRR?

Míra návratnosti finančního řízení (FMRR) je metrika používaná k vyhodnocení výkonnosti investice do nemovitosti a týká se důvěry v investování do nemovitostí (REIT). REIT jsou akcie nabízené veřejnosti realitní společností nebo svěřeneckou společností, která drží portfolio nemovitostí a / nebo hypoték produkujících příjmy.

FMRR je podobná vnitřní míře návratnosti a bere v úvahu délku a riziko investice. FMRR specifikuje peněžní toky (příliv a odliv) dvěma odlišnými sazbami známými jako bezpečná sazba a míra reinvestice.

Vysvětlení míry finančního řízení návratnosti

Protože výpočet míry finančního řízení návratnosti je tak složitý, mnoho realitních profesionálů a investorů se rozhodlo pro analýzu nemovitostí použít jiné metriky. Výhodou použití FMRR je to, že umožňuje investorům srovnávat investiční příležitosti na stejné úrovni.

Přestože interní míra návratnosti (IRR) je dlouhodobě standardním měřítkem návratnosti ve finančním lexikonu, primární nevýhodou je neschopnost hodnoty zaúčtovat čas nebo dobu držení. Jedná se tedy o slabý ukazatel likvidity, který hraje významnou roli při určování celkové úrovně rizika jakéhokoli daného investičního zabezpečení nebo nástroje. Například při použití pouze IRR mohou dva fondy vypadat podobně na základě jejich míry návratnosti, ale jeden může trvat dvakrát tak dlouho jako druhý, aby se jednoduše dostal zpět k původní částce hlavní investice. Mnoho analytiků doplní opatření návratnosti IRR nebo MIRR o dobu návratnosti, aby posoudilo dobu potřebnou k získání zpětné částky hlavní investice.

Upravená interní míra návratnosti zlepšuje standardní interní míru návratnosti hodnoty úpravou o rozdíly v předpokládané míře reinvestování počátečních peněžních výdajů a následných peněžních toků. FMRR dělá věci o krok dále tím, že specifikuje peněžní toky a příliv peněžních prostředků dvěma různými sazbami známými jako „bezpečná sazba“ a „míra reinvestice“. FMRR také činí další předpoklad nezahrnutý do IRR a MIRR, že kladné peněžní toky nastávají bezprostředně před na záporné peněžní toky budou použity k pokrytí tohoto negativního peněžního toku.

• Bezpečné sazby předpokládají, že prostředky potřebné k pokrytí negativních peněžních toků vydělávají úroky rychlostí, kterou lze snadno získat, a mohou být v případě potřeby vybrány na okamžik (tj. Jako například z vkladového dne). V tomto případě je sazba „bezpečná“, protože prostředky jsou vysoce likvidní a bezpečně dostupné s minimálním rizikem v případě potřeby.
• Sazby reinvestice zahrnují úrokovou sazbu, která se získá, když se pozitivní peněžní toky reinvestují do podobné střednědobé nebo dlouhodobé investice se srovnatelným rizikem. Míra reinvestice je vyšší než bezpečná sazba, protože není likvidní (tj. Týká se jiné investice), a proto vyžaduje diskontní sazbu s vyšším rizikem.

Klíč s sebou

• Míra návratnosti finančního řízení (FMRR) je metrika používaná k hodnocení výkonnosti investice do nemovitostí a týká se REIT.
• FMRR se spoléhá na modifikovanou formulaci IRR, která používá bezpečnou míru návratnosti a míru návratnosti návratnosti.
• Protože výpočet míry finančního řízení návratnosti je tak složitý, mnoho realitních profesionálů a investorů se rozhodlo pro analýzu nemovitostí použít jiné metriky.

Výpočet FMRR

Protože FMRR je modifikovaná interní míra návratnosti, neexistuje žádný formální způsob, jak ji vypočítat, ale musí se spočítat iteracemi pokusů a omylů, usnadněných počítačovým softwarem. Před použitím takového softwaru musí být učiněny některé důležité kroky k určení bezpečné sazby a míry reinvestice (vyšší než bezpečná sazba), které se použijí na všechny budoucí peněžní toky v průběhu konkrétního období držení.

1. Vyjměte všechny budoucí záporné peněžní toky tím, že se podíváte na kladné peněžní toky z předchozího roku, kdykoli je to možné. Odtoky jsou naopak diskontovány zpět na bezpečnou míru návratnosti a odečteny od všech kladných peněžních toků.
2. Slevu všech ostatních peněžních toků, které se nemusely vztahovat na krok 1 až do současnosti, za bezpečnou sazbu.
3. Složte do konce období držení zbývající kladné peněžní toky s mírou reinvestice. Tyto budou poté připočteny k předpokládaným peněžním tokům očekávaným z prodeje na konci doby držení investice.
4. Vypočtěte IRR.

Výsledkem těchto kroků je míra finančního řízení návratnosti.

Porovnat poskytovatele investičních účtů Jméno Popis Zveřejnění inzerenta × Nabídky, které se objevují v této tabulce, pocházejí od partnerství, od nichž Investopedia dostává náhradu.

Související termíny

Modifikovaná vnitřní míra návratnosti - definice MIRR Zatímco vnitřní míra návratnosti (IRR) předpokládá, že peněžní toky z projektu jsou reinvestovány v IRR, modifikovaná vnitřní míra návratnosti (MIRR) předpokládá, že kladné peněžní toky jsou reinvestovány u firmy kapitálové náklady a počáteční výdaje jsou financovány z finančních nákladů firmy. více Co vnitřní míra návratnosti - míry IRR Vnitřní míra návratnosti (IRR) je metrika používaná při kapitálovém rozpočtování k odhadu ziskovosti potenciálních investic. více Konvenční peněžní toky Konvenční peněžní tok je řada příchozích a odchozích peněžních toků v čase, kdy dochází pouze k jedné změně směru peněžních toků. více Pochopení míry návratnosti investice Míra návratnosti je zisk nebo ztráta z investice za určité časové období, vyjádřená jako procento z investice. více Jak funguje čistá interní míra návratnosti Čistá interní míra návratnosti (čistá IRR) je míra výkonnosti definovaná jako rovná se vnitřní míře návratnosti po započtení poplatků a úroků. více Porozumění složené roční míře růstu - složené CAGR roční míra růstu (CAGR) je míra návratnosti, která je nutná k tomu, aby investice vzrostla ze svého počátečního do konečného stavu, za předpokladu reinvestování zisku. více partnerských odkazů