Flexibilní platba ARM
Flexibilní platební ARM, také známý jako varianta ARM, byl typ hypotéky s nastavitelnou úrokovou sazbou, která umožňovala dlužníkovi vybírat ze čtyř různých platebních možností každý měsíc: 30letá, plně amortizující platba; 15letá, plně amortizující platba; úroková platba nebo tzv. minimální platba, která nepokryla měsíční úrok. Úřad pro finanční ochranu spotřebitelů (CFPB) v roce 2014 účinně odstranil flexibilní platební platební mechanismy prostřednictvím nových standardů kvalifikované hypotéky (QM).
BREAKING DOWN Flexibilní platební ARM
Flexibilní platby ARM byly oblíbené před hypoteční krizí v letech 2007-2008, kdy ceny domů rychle rostly. Hypotéky měly velmi nízkou úvodní úrokovou sazbu, obvykle 1 procento, což vedlo mnoho lidí k domněnce, že si mohou dovolit více domova, než by naznačoval jejich příjem. Ta upoutávka však byla pouze na jeden měsíc. Poté se úroková sazba vrátí na index, jako je index nákladů na úsporu Wells (COSI) plus marže, což často vede k „platebnímu šoku“.
S využitím nové úrokové sazby si mohli dlužníci zvolit, zda mají provést obvyklou 30letou hypoteční splátku, nebo ještě větší, zrychlenou 15letou splátku. V praxi to udělalo jen málo dlužníků; po prvním měsíci se většina lidí rozhodla pro platbu pouze úroků nebo minimální měsíční platbu, což vypadalo jako velká částka. Mnoho dlužníků nechápalo, že by nezaplacený úrok byl vyrovnán se zůstatkem úvěru, což se nazývá negativní amortizace. Když se ceny domů zhroutily, dlužníci zjistili, že dluží více na svých hypotékách, než si jejich domy stály.
Podrobnosti zakopaly mnoho majitelů domů
Možnost ARM také měla spoustu jemných potisků, které mnoho dlužníků lesklo. Například většina opcí ARM měla záporné amortizační omezení, což znamená, že dlužník mohl provádět pouze minimální platby, dokud hodnota půjčky nedosáhla 110–115 procent původní částky. Minimální platby se také každoročně zvyšovaly, někdy o procenta, která se nezdály jako moc, ale rychle se zvyšovala. A možnost platby pouze úroků byla obvykle dobrá pouze za prvních deset let. Mnoho majitelů domů vidělo své splátky úvěrů více než dvojnásobně po několika letech.
S cílem odradit banky od psaní půjček, které by mohly potenciálně bankrotovat majitele domů, zavedla CFPB v roce 2014 program kvalifikovaných hypoték. V rámci tohoto programu by určité typy stabilních hypoték získaly schválení agentury QM a pro vydávající banku by zajistily větší ochranu v případě selhání . Protože úvěry se zápornou amortizací, jako jsou flexibilní platební ARM, nikdy nebyly schváleny QM, banky je převážně opustily ve prospěch konvenčnějších ARM a hypoték s pevnou sazbou.