Vlastnosti převrácení vs. příjmu z pronájmu: Jaký je rozdíl?

Otázka, zda převrácení nebo nákup a držení je nejlepší strategií pro investice do nemovitostí, nemá jednu správnou odpověď. Spíše by rozhodnutí o výběru jedné metody před druhou mělo být součástí výslovného strategického plánu, který zohledňuje celkové investiční cíle investora. Úvahy budou zahrnovat také příležitosti, které představuje stávající trh.

Proč investovat do nemovitostí?

Vlastnictví rezidenčních nemovitostí získává stále větší zájem od drobných investorů z mnoha následujících důvodů:

• Nemovitost poskytuje předvídatelnější výnosy než akcie a dluhopisy.
• Nemovitost poskytuje zajištění inflace, protože sazby nájemného a peněžní toky z investic obvykle rostou alespoň o tolik, jako je míra inflace.
• Nemovitost poskytuje skvělé místo pro kapitál v době, kdy si investoři nejsou jisti vyhlídkami na akciových a dluhopisových trzích nebo když investoři očekávají, že dlouhodobé výnosy akcií, dluhových nástrojů a jiných aktiv budou nedostatečné.
• Vlastní kapitál vytvořený investicemi do nemovitostí poskytuje vynikající základ pro financování dalších investičních příležitostí. Investoři si místo půjčování, aby získali kapitál k investování (tj. Nákup akcií na marži), si mohli půjčit za svůj kapitál na financování dalších projektů. Relativní snadnost půjček na investice do nemovitostí v kombinaci s odpočitatelností hypotečního úroku činí z této možnosti levnější metodu financování dalších příležitostí pro investory, kteří se pohodlně dostávají na dodatečné finanční riziko.
• Kromě zajištění peněžních toků pro majitele lze rezidenční nemovitost použít také jako domov nebo k jinému účelu (samozřejmě ne současně).

Vliv tržních faktorů

Abychom nastínili důsledky rozhodnutí o převrácení nebo držení, musíme pochopit problémy spojené s každou ze strategií. Ve srovnání s akciemi a dluhopisy je nemovitost relativně neefektivním trhem, který se vyznačuje nízkým objemem transakcí a údaji o majetku a trhu, které často nejsou příliš transparentní. Obtížnost při hledání realitních příležitostí v kombinaci s nelikvidností trhu ztěžuje provádění transakcí s nemovitostmi a je nákladnější než obchodování s akciemi a dluhopisy.

Na druhou stranu se fluktuace hodnot nemovitostí objevují pomaleji. Obytná nemovitost je oceňována metodou hodnocení, a nikoli nepřetržitým obchodováním, což vede k návratnosti investic, které jsou předvídatelnější a méně volatilní než výnosy akcií a dluhopisů. Vzhledem k tomu, že poptávka po nemovitostech je ovlivněna dlouhodobými ekonomickými trendy, jako je růst místní populace, pracovních míst a obecné ekonomiky, prodělala nemovitost delší období vysokých a nízkých hodnot a objemu transakcí.

Trhy s nemovitostmi v dlouhodobém vzestupném trendu se vyznačují zvýšenou poptávkou a obdobími, kdy investoři „seno dělají, když svítí slunce“, zatímco na dolních trzích se projevují omezené obchody, přičemž investoři berou ztráty papíru, dokud se trh neobjeví, a mohou znovu realizovat zisky.

Chcete-li prokázat relativně vysoké náklady investic do nemovitostí na celkových investičních strategiích, porovnejte rozdíl mezi investicemi do akcií do 200 000 USD a stejnou investicí do nemovitostí. Při velké expozici ve vlastním kapitálu může investor okamžitě prodat část investice za účelem zisku a udržet zůstatek na hodnotě průměrných nákladů v dolarech, zatímco čekají na budoucí potenciální zisky, nebo zaujmout dlouhodobou pozici v tomto odvětví nebo společnosti. . Pozice ve výši 200 000 dolarů v majetku může být cokoli od jednoho rodinného domu po několik malých nemovitostí.

S výjimkou sekuritizovaných investic do nemovitostí, jako jsou trusty pro investice do nemovitostí (REIT), je jedním z problémů rezidenčních nemovitostí to, že se nedají snadno rozdělit. U jiných typů investic, jako jsou akcie, je-li investor nepříjemný s určitou expozicí, může expozici „propustit“ deriváty nebo prodejem části investice. Pokud má investor výhradní vlastnictví nemovitostí, jediným praktickým způsobem, jak snížit expozici, je prodej majetkových účastí v partnerství, což může vést k problémům s kontrolou, právními předpisy a správou.

Výhody a nevýhody obracející

Nejviditelnější výhodou převrácení investic do nemovitostí je schopnost okamžitě dosáhnout zisků a navázat kapitál na co nejkratší dobu. Na rozdíl od akciového trhu, který se může obrátit v průběhu dne, jsou realitní trhy snadněji předvídatelné a mohou produkovat prodloužená období, která investorům kompenzují převracející se nemovitosti. V tomto smyslu lze převrhnout nemovitosti považovat za bezpečnější investiční strategii, protože má za cíl udržet kapitál v riziku po minimální dobu a protože postrádá rizika pro správu a leasing spojená s držením nemovitostí.

V přístupu ke koupi / prodeji k investování do nemovitostí lze použít dva hlavní typy nemovitostí. První z nich jsou domy nebo byty, které lze zakoupit pod současnou tržní hodnotou, protože jsou ve finanční tísni. Druhým je fixer-upper, vlastnost se strukturálními, konstrukčními problémy nebo problémy s podmínkami, které lze překonat pro vytvoření hodnoty.

Investoři, kteří se zaměřují na ohrožené nemovitosti, to dělají tak, že identifikují majitele domů, kteří již nemohou spravovat nebo udržovat své nemovitosti, nebo hledají vlastnosti, které jsou nadměrně úměrné a hrozí jim riziko selhání. Ti, kteří dávají přednost opravářům, na druhé straně, přestavují nebo vylepšují nemovitost tak, aby lépe fungovala pro majitele domů nebo aby byla účinnější pro nájemníky bytů.

Při použití této taktiky se kupující ustalovače spoléhá na investovaný kapitál, aby zvýšil hodnoty, na rozdíl od pouhé koupě nemovitosti za nízkou cenu, aby se dosáhlo vysokých investičních výnosů. Samozřejmě je také možné kombinovat tyto dvě strategie, když se převracejí vlastnosti, a mnoho investorů to právě dělá.

Překlápěcí vlastnosti však mohou způsobovat problémy s náklady a daní, kterým člověk při dlouhodobých investicích nebude čelit. Náklady spojené s převracením mohou vyžadovat spoustu peněz, což vede k problémům s peněžními toky. Protože transakční náklady jsou na straně nákupu i prodeje velmi vysoké, mohou významně ovlivnit zisky. Rychlý obrat ve vlastnostech (a rychlost je vše v úspěšném překlopení obchodů) může způsobit výkyvy v příjmu, které mohou zvýšit daňové účty - zejména pokud se věci pohybují příliš rychle, aby mohly využít výhod pravidel daně z dlouhodobých kapitálových výnosů.

Nalezení těchto příležitostí může být také obtížné po zdlouhavé a konzistentní časové období. Pro většinu investorů by mělo být převrácení nemovitostí považováno spíše za taktickou strategii než za dlouhodobý investiční plán.

Výhody a nevýhody držení

Je známou skutečností, že nákup a držení nemovitostí je receptem na shromažďování velkého bohatství. Většina „starých peněz“ v USA a zahraničí byla nashromážděna vlastnictvím půdy. Přes období klesajících cen se hodnoty pozemků v dlouhodobém horizontu téměř vždy odrazily, protože existuje omezená nabídka půdy.

Dlouhodobé vlastnictví nemovitostí však přináší nesčetné množství administrativních a právních otázek, s nimiž se investoři do akcií a dluhopisů nikdy nemusí potýkat. Vlastnictví nemovitostí je úsilí náročné na správu, které je mimo soubor dovedností mnoha investorů.

Investoři do akcií musí mít dovednosti analyzovat konkrétní trh, konkrétní společnost a schopnost vedení realizovat své obchodní strategie. Dlouhodobý investor v oblasti nemovitostí potřebuje stejné dovednosti, ale má další odpovědnost za vytváření a provádění těchto obchodních strategií pro své nemovitosti.

Mnoho investorů, zejména vlastníků nemovitosti, která je první osobou v pronájmu, je špatně připraveno nebo špatně vybaveno, aby se vypořádalo s povinnostmi, které přicházejí s bytím pronajímatelem. Proces hledání kvalitních nájemců a uspokojování jejich potřeb, spolu s manipulací s údržbou a údržbou nemovitosti, může být stresující a časově náročný podnik, ale pro zajištění trvalých peněžních toků z investice je nezbytná úspěšná správa nemovitostí.

Rizika spojená s dlouhodobým vlastnictvím nemovitostí jsou velká, ale pokud se zmírní, investor je dobře kompenzován za jejich převzetí. Většina z těchto rizik, která zahrnují transakční rizika při koupi a prodeji nemovitostí, rizika pro blaho nemovitosti a rizika nalezení a servisu nájemců, se považuje za nesystematická rizika nebo investiční rizika, která mohou být diverzifikována, je-li vhodný počet. investice jsou nakupovány v dobře vytvořeném portfoliu. Problém pro většinu investorů je v tom, že nemovitosti jsou kapitálově náročné. Částka potřebná k nákupu dostatečného množství majetku ke zmírnění těchto rizik je mimo jejich možnosti nebo schopnosti.

Výběr strategie

Aby bylo možné rozhodnout, zda převrátit vlastnosti nebo je udržet dlouhodobě, je nejvhodnější strategií, je třeba odpovědět na několik kritických otázek. Investor se musí rozhodnout, zda je alokace kapitálu trvalá nebo přechodná a zda je klíčovou součástí celkové investiční strategie nebo prostředkem ke zvýšení výnosů. Je také třeba určit, jaký poměr rizika a návratnosti je vhodný pro tuto část jejich investičních portfolií a zda má investor přiměřenou toleranci a schopnost převzít odpovědnost za správu, která je spojena s jakýmkoli typem investice.

Není-li kapitál k dispozici k nákupu diverzifikovaného portfolia, musí být potenciální investor připraven převzít nesystematická rizika, včetně individuálních majetkových rizik a potenciálního nedostatku poptávky po nemovitosti, ať už ze strany vlastníků domů nebo nájemců. Při rozhodování o strategii nákupu a prodeje musí investor také určit, zda má schopnost odhalit problémové prodejní vlastnosti nebo fixátory. V této transakční strategii je důležité určit, zda lze kapitál v daném investičním období dostatečně převrátit, aby překonal transakční náklady na straně nákupu i prodeje, včetně poplatků za zprostředkování, financování a závěrečných poplatků.

Sečteno a podtrženo

Ačkoli volba mezi oběma zmíněnými strategiemi závisí na konkrétní finanční situaci a investičních cílech, je dlouhodobá strategie držení obecně vhodnější pro ty, kteří využívají nemovitost jako hlavní část svých celkových investičních portfolií; převracející se vlastnosti jsou vhodnější, pokud se nemovitost používá jako doplněk nebo taktika zvyšující návratnost.

Investoři, kteří chtějí nashromáždit bohatství a odvodit své investice do nemovitostí, by měli zvážit dlouhodobou držbu nemovitostí s využitím vlastního kapitálu zabudovaného do portfolia k financování dalších investičních příležitostí, s potenciálem nakonec prodat nemovitosti za vyšší cenu. Střídání nemovitostí je taktika, která je nejvhodnější pro období, kdy jsou vyhlídky na akciových a dluhopisových trzích nízké nebo pro investory, kteří chtějí realizovat krátkodobé kapitálové zisky, pokud to současný trh umožní.