Průvodce po soukromém pojištění hypotéky (PMI)

Je to mýtus, že pro získání hypotéky musíte složit 20% z kupní ceny domu. Věřitelé nabízejí četné úvěrové programy s nižšími požadavky na platby, aby vyhovovaly různým rozpočtům a potřebám kupujících. Pokud se však vydáte touto cestou, očekávejte, že budete platit za soukromé hypoteční pojištění (PMI). Tento dodatečný náklad může zvýšit náklady na vaše měsíční splátky hypotéky a celkově zvyšuje vaši půjčku dražší. Je však téměř nevyhnutelné, pokud nemáte uloženou zálohu ve výši 20% nebo více.

Pojištění soukromé hypotéky (PMI)

Co je PMI?

PMI je druh hypotečního pojištění, které je kupující obvykle povinen zaplatit za konvenční půjčku, když provádí zálohu, která je nižší než 20% kupní ceny domu. Mnoho věřitelů nabízí programy nízkých zálohových plateb, což vám umožňuje odkládat pouze 3%. Náklady na tuto flexibilitu jsou PMI, které chrání investici věřitele v případě, že nezaplatíte hypotéku, známou jako výchozí. Jinými slovy, PMI pojišťuje věřitele, ne vy.

PMI pomáhá věřitelům získat zpět ve výchozím nastavení více svých peněz. Důvod, proč věřitelé požadují krytí zálohových plateb pod 20% kupní ceny, je ten, že vlastníte menší podíl ve své domácnosti. Hypotéky vám půjčují více peněz dopředu, a proto se můžete stát, že ztratíte více, pokud výchozí hodnotu nastavíte v počátečních letech vlastnictví. Úvěry pojištěné Federální správou bydlení nebo půjčky FHA také vyžadují hypoteční pojištění, ale pokyny se liší od pokynů pro konvenční půjčky (krytí to později).

Náklady na PMI

Obecně platí, že za každých 100 000 vypůjčených půjček zaplatíte měsíčně 40 až 80 dolarů za měsíc, podle Freddie Mac, státem podporovaného podniku, který nakupuje a prodává hypotéky na sekundárním hypotečním trhu. Tato částka se může lišit v závislosti na vašem úvěrovém skóre a poměru vaší půjčky k hodnotě - částka, kterou jste si půjčili na hypotéku, ve srovnání s domácí hodnotou.

V minulých letech jste měli možnost odečíst náklady na PMI z federálních daní. Pro rok 2017 a další se Kongres rozhodl toto ustanovení neobnovit, takže již nemůžete odečíst platby PMI z vašich ročních daní. (Ve skutečnosti později odpočet obnovili až na rok 2017. Od roku 2018 je to pryč.)

Platí za PMI

Za PMI máte dvě možnosti: jednorázové, předběžné pojistné placené při uzavření nebo měsíční pojistné. V mnoha případech věřitelé převedou PMI do vaší měsíční splátky hypotéky jako měsíční pojistné. Když obdržíte svůj odhad odhadu úvěru a uzavřete informační dokumenty, vaše částka PMI bude uvedena v části Projekce plateb na první stránce každého dokumentu.

Další možností je zaplatit za PMI jako jednu z vašich nákladů na uzavření. Na formulářích pro odhad úvěru a závěrečné informace najdete tuto prémii na straně 2, část B. Nevýhodou této možnosti však je, že pravděpodobně nebudete tuto částku vráceni, pokud přesunete nebo refinancujete hypotéku. V některých případech můžete platit jak předběžné, tak měsíční prémie.

Zrušení pokrytí PMI

Dobrou zprávou je, že nebudete platit PMI po celou dobu trvání konvenční půjčky.

Federální zákon o ochraně majitelů domů vylučuje PMI jedním ze tří způsobů:

• zrušení PMI iniciované dlužníkem
• automatické ukončení PMI
• konečné ukončení PMI

Můžete požádat o zrušení PMI, jakmile váš poměr půjčky k hodnotě - částka vašeho zůstatku na úvěru vydělená tržní hodnotou domu - klesne pod 80% původní odhadované hodnoty domu (nebo dříve, pokud se hodnota vašeho domu do té doby zhodnotí). Věřitelé uvádějí toto naplánované datum ve formuláři zveřejnění PMI, který jste pravděpodobně obdrželi jako součást vašich závěrečných dokumentů.

Chcete-li zrušit PMI, musíte:

• Zadejte svůj požadavek písemně.
• Buďte aktuální ve svých měsíčních splátkách hypotéky.
• Mají pozitivní platební historii (podle Fannie Mae a Freddie Mac ne více než jedna platba, která byla o 30 dní opožděná za 12 měsíců nebo více než jedna platba, která byla zpožděna o 60 dní během 24 měsíců).
• Ověřte, že nemáte žádná zástavní práva (například druhou hypotéku).

Automatické ukončení PMI

Dalším způsobem, jak ukončit PMI, je automatické ukončení PMI, které se spustí v očekávané době, kdy zbývající hypoteční zůstatek dosáhne 78% LTV. Podle zákona jsou věřitelé povinni automaticky zrušit PMI do tohoto data. Stejné podmínky pro zrušení PMI iniciované dlužníkem (včasná platební historie a žádná zástavní práva) platí také zde. Pokud jste obdrželi opožděné platby, váš věřitel PMI nezruší, dokud nebudou platby aktuální.

Konečné ukončení PMI

Konečně je tu něco, co se nazývá konečné ukončení PMI. To je situace, kdy věřitel musí automaticky ukončit PMI měsíc poté, co vaše úvěrová lhůta dosáhne svého středu v splátkovém kalendáři - i když jste nedosáhli 78% LTV.

Například, pokud máte 30letou pevnou půjčku, bude střed za 15letou značkou. Opět platí, že musíte být aktuální ve svých platbách, abyste se kvalifikovali. Tento typ zrušení PMI se obvykle vztahuje na půjčky se zvláštními funkcemi, jako jsou platby balónem, úrokové období nebo splátka jistiny.

Domácí hodnota a PMI

Vaše způsobilost zrušit PMI je také ovlivněna tím, zda se hodnota vašeho domu v průběhu času ocenila nebo znehodnocovala. Pokud se zvýší, můžete zrušit PMI dříve, než jste očekávali; pokud se sníží, budete čekat déle, než jste čekali na zrušení PMI.

Před zrušením PMI určí věřitel aktuální tržní hodnotu vašeho domu na základě ceny zprostředkovatele (provádí realitní agent, který si váží vašeho domova na základě hodnoty srovnatelných domů ve vašem sousedství), osvědčení o hodnotě nebo jiného typu oceňování majetku

Pokud hodnota vašeho domu klesla kvůli poklesu trhu, váš věřitel pravděpodobně vaši žádost o zrušení PMI zamítne, pokud se hodnota vašeho domu nezakládá na novém ocenění a zbývající zůstatek půjčky nevyplatíte na 80% LTV nové odhadované hodnoty.

Na druhou stranu se hodnota vašeho domova může zvyšovat rychleji, než se očekávalo, a to buď kvůli podmínkám na trhu, nebo proto, že jste jej přestavěli, což znamená, že byste mohli dosáhnout prahu 80% LTV brzy. V takovém případě můžete požádat o zrušení PMI předem a váš věřitel objedná posouzení, aby potvrdil aktuální hodnotu domu. (Poznámka: Jste zodpovědní za placení za hodnocení nemovitosti, které může stát kdekoli od 300 do 400 USD. Tato částka se může lišit v závislosti na velikosti a umístění domu.)

Konvenční půjčky bez PMI

Někteří věřitelé nabízejí své vlastní konvenční úvěrové produkty bez nutnosti PMI; pokud však půjčíte, mají tendenci účtovat vyšší úrokové sazby, aby se chránili. Z dlouhodobého hlediska to může být více nebo méně nákladné než placení PMI, v závislosti na tom, jak dlouho zůstáváte ve svém domě nebo jak dlouho si ponecháte stejnou hypotéku.

Zde může pomoci srovnání nákupů hypotéky. Podívejte se na úrokové sazby nabízené pro půjčky jiné než PMI ve srovnání s úroky s PMI. Vypočítejte rozdíl mezi těmito dvěma a uvidíte, o kolik více zaplatíte za půjčku bez PMI. Je tato částka nižší než platby PMI, které provedete, dokud nedosáhnete 80% LTV pro zrušení? Nezapomeňte, že domácí hodnoty mohou stoupat nebo klesat, což ovlivňuje dobu, za kterou můžete platit PMI.

Požadavky na zálohu

Znížením 20% domácí kupní ceny se eliminuje PMI, což je ideální způsob, jak jít, pokud si to můžete dovolit. Kromě pravidelného ukládání zálohy můžete zvážit nákup levnějšího domu.

Konzervativnější rozpočet na lov v domech sníží částku potřebnou k provedení 20% zálohy.

Piggyback Hypotéky a PMI

Někteří věřitelé doporučují použít druhou hypotéku „piggyback“, aby se vyhnuli PMI. To může pomoci snížit počáteční hypoteční náklady spíše než platit za PMI. Funguje to takto: Vyberete první hypotéku na většinu kupní ceny domu (minus částka zálohy). Pak si vezmete druhou, mnohem menší hypotéku na zbývající část kupní ceny domu, sníženou o první hypotéku a zálohy. Díky tomu se vyhnete PMI a máte kombinované platby nižší než náklady na první hypotéku s PMI.

Druhá hypotéka však obecně nese vyšší úrokovou sazbu než první hypotéka. Jediným způsobem, jak se zbavit druhé hypotéky, je splácet úvěr zcela nebo jej refinancovat (spolu s první hypotékou) na novou samostatnou hypotéku, pravděpodobně, když LTV dosáhne 80% (aby se zabránilo PMI). Tyto půjčky však mohou být nákladné, zejména pokud se úrokové sazby zvyšují od doby, kdy jste si vzali počáteční úvěr, a když byste refinancovali oba půjčky do jedné hypotéky. Nezapomeňte, že budete muset znovu zaplatit závěrečné náklady, abyste refinancovali obě půjčky do jedné půjčky.

(Další informace naleznete v části Jak se zbavit soukromého pojištění hypotéky .)

Pojistné na hypotéky FHA

Pokud se nemůžete kvalifikovat pro klasický úvěrový produkt, můžete zvážit půjčku FHA. Stejně jako u některých běžných úvěrových produktů mají úvěry FHA nízkou platební možnost - jen o 3, 5% nižší - a uvolněné úvěrové požadavky.

Věřitelé požadují hypoteční pojištění pro všechny půjčky FHA, které jsou vypláceny ve dvou částech: pojistné na hypotéku předem nebo UFMIP a roční pojistné na hypotéku nebo roční MIP. Oba náklady jsou uvedeny na první stránce vašeho odhadu půjčky a závěrečného zveřejnění.

Předplacené pojistné

Předplacené pojistné na hypotéku (UFMIP) je 1, 75% z výše úvěru. Můžete ji zaplatit předem při uzavření nebo ji lze vrátit do vaší hypotéky. Pokud se rozhodnete zahrnout UFMIP do vaší hypotéky, vaše měsíční platby budou vyšší a vaše celkové náklady na půjčku se zvýší.

Roční prémie

Kromě UFMIP budete platit roční MIP, který je rozdělen na stejné měsíční splátky a převeden na splátky hypotéky. V závislosti na délce a velikosti vaší půjčky zaplatíte 0, 45% až 1, 05% z výše půjčky.

Zrušení FHA MIP

Pokud snížíte 10% nebo více, roční MIP lze zrušit po prvních 11 letech vaší půjčky. Na rozdíl od konvenčních úvěrů však půjčky FHA s výplatou do 10% vyžadují, abyste po dobu trvání půjčky platili roční MIP. Pokud spadnete do druhého tábora, jediným způsobem, jak eliminovat platby MIP, je refinancování do konvenční půjčky, jakmile bude váš poměr LTV dostatečně nízký, aby se kvalifikoval pro konvenční hypotéku bez PMI.

Sečteno a podtrženo

Pokud nemáte na hotovostní spoření spoustu peněz, je výplata PMI kompromisem, který si půjčíte. Nejste sami, pokud zvolíte tuto cestu. V současné době většina kupujících domů provádí platby zálohy pod 20%. Podle průzkumu Národní asociace realitních kanceláří byla v roce 2017 průměrná záloha na dům 10%.

Když žádáte o hypotéky, pečlivě se podívejte na odhady půjček a porovnejte, kolik zaplatíte za půjčku s PMI. Půjčka, která nemusí vyžadovat PMI, ale přichází s vyšší úrokovou sazbou. Až na několik výjimek je obtížné vyhnout se PMI, pokud potřebujete půjčku s nízkými zálohami, ale na konci tunelu je světlo: PMI za dobu trvání půjčky nebudete platit. (Související informace naleznete v části „Jak se vyhnout placení soukromého pojištění hypotéky - PMI“)