Jak úrokové sazby ovlivňují trh s bydlením
Hypoteční úvěry přicházejí ve dvou základních formách - pevná sazba a nastavitelná sazba - s některými hybridními kombinacemi a více deriváty každé z nich. Základní pochopení úrokových sazeb a ekonomických vlivů, které určují budoucí vývoj úrokových sazeb, vám může pomoci učinit finančně spolehlivá hypoteční rozhodnutí. Mezi taková rozhodnutí patří výběr mezi hypotékou s pevnou sazbou nebo hypotékou s nastavitelnou sazbou (ARM) nebo rozhodnutí, zda refinancovat hypotéku s nastavitelnou sazbou.
Hypoteční výrobní linka
Hypoteční průmysl má tři primární části nebo firmy: hypotéku, původce, agregátora a investora.
Původcem hypotéky je věřitel. Věřitelé přicházejí v několika podobách, od družstevních záložen a bank po hypoteční makléře. Původci hypotéky zavádějí a prodávají spotřebitelům úvěry. Prodávají půjčky. Konkurují mezi sebou na základě úrokových sazeb, poplatků a úrovní služeb, které nabízejí. Úrokové sazby a poplatky, které účtují, určují jejich ziskové marže. Většina poskytovatelů hypotéky nemá „portfoliové“ půjčky (což znamená, že si nezachovávají úvěrové aktivum). Místo toho prodávají hypotéku na sekundární hypoteční trh. Úrokové sazby, které účtují spotřebitelům, jsou stanoveny jejich ziskovou marží a cenou, za kterou mohou hypotéku prodat na sekundárním hypotečním trhu.
Agregátor nakupuje nově vzniklé hypotéky od jiných institucí. Jsou součástí sekundárního hypotečního trhu. Většina agregátorů je také původcem hypotéky. Agregátoři sdružují mnoho podobných hypoték dohromady a vytvářejí cenné papíry zajištěné hypotékou (MBS) - proces známý jako sekuritizace. Zabezpečení zajištěné hypotékou je dluhopis zajištěný podkladovou skupinou hypoték. Cenné papíry zajištěné hypotékou se prodávají investorům. Cena, za kterou mohou být cenné papíry zajištěné hypotékou prodány investorům, určuje cenu, kterou agregátoři zaplatí za nově vzniklé hypotéky od jiných půjčovatelů, a úrokové sazby, které nabízejí spotřebitelům za vlastní hypotéky.
Do cenných papírů zajištěných hypotékou existuje mnoho investorů: penzijní fondy, podílové fondy, banky, hedgeové fondy, zahraniční vlády, pojišťovny a Freddie Mac a Fannie Mae (podniky sponzorované vládou). Protože se investoři snaží maximalizovat výnosy, často provádějí analýzy relativních hodnot mezi hypotékami zajištěnými hypotékami a jinými investicemi s pevným výnosem, jako jsou podnikové dluhopisy. Stejně jako u všech finančních cenných papírů i poptávka investorů po cenných papírech zajištěných hypotékou určuje cenu, kterou za tyto cenné papíry zaplatí.
Dopad investorů na sazby hypoték
Investoři do cenných papírů zajištěných hypotékou do značné míry určují hypoteční sazby nabízené spotřebitelům. Jak bylo vysvětleno výše, výrobní linka hypotéky končí formou zajištění zajištěného hypotékou zakoupeným investorem. Volný trh určuje tržní clearingové ceny, které investoři zaplatí za cenné papíry zajištěné hypotékou. Tyto ceny se vracejí zpět do hypotečního průmyslu, aby určily úrokové sazby, které vám budou nabídnuty při koupi vašeho domu.
Hypotéky s pevnou úrokovou sazbou
Úroková sazba na hypotéku s pevnou sazbou je pevně stanovena po celou dobu životnosti hypotéky. V průměru mají však 30leté hypotéky s pevnou sazbou kratší životnost, protože zákazníci hypotéky pohybují nebo refinancují. Pravidlem bylo, že majitelé domů zůstali v jejich domovech v průměru sedm let. Národní asociace domácích stavitelů však v lednu 2018 uvedla, že se to nyní změnilo na 12 až 13 let.
Ceny cenných papírů zajištěných hypotékou jsou vysoce korelovány s cenami amerických státních dluhopisů. To znamená, že cena hypotéky zajištěné hypotékou zajištěná 30letými hypotékami se bude pohybovat s cenou pětileté směnky US Treasury nebo desetiletého dluhopisu US Treasury založeného na finanční jistině známé jako durace. V praxi je třicetiletá hypotéka blíž k pětileté nótě, ale trh má tendenci používat desetiletý dluhopis jako měřítko. To také znamená, že úroková sazba na 30leté hypotéky s pevnou sazbou nabízená spotřebitelům by se měla pohybovat nahoru nebo dolů s výnosem desetiletého dluhopisu americké státní pokladny. Výnos dluhopisu je funkcí jeho kuponové sazby a ceny.
Ekonomická očekávání určují cenu a výnos amerických státních dluhopisů. Nejhorším nepřítelem dluhopisu je inflace, která narušuje hodnotu budoucích plateb dluhopisů - kuponových plateb i splácení jistiny. Proto, když je inflace vysoká nebo se očekává růst, ceny dluhopisů klesají, což znamená, že jejich výnosy rostou - existuje inverzní vztah mezi cenou dluhopisu a jeho výnosem.
Role Fedu
Federální rezervní systém hraje velkou roli v inflačních očekáváních. Důvodem je to, že vnímání trhu dluhopisů, jak dobře Federální rezervní systém řídí inflaci prostřednictvím správy krátkodobých úrokových sazeb, určuje dlouhodobější úrokové sazby, jako je výnos desetiletého dluhopisu americké státní pokladny. Jinými slovy, Federální rezervní systém stanoví současné krátkodobé úrokové sazby, které trh interpretuje, aby určil dlouhodobé úrokové sazby, jako je výnos z desetiletého dluhopisu americké státní pokladny.
Nezapomeňte, že úrokové sazby na 30leté hypotéky jsou vysoce korelovány s výnosem desetiletého dluhopisu US Treasury. Pokud se pokoušíte předpovědět, jaké budou hypoteční úrokové sazby s 30letou úrokovou sazbou v budoucnu, sledujte a rozumějte výnosu desetiletého dluhopisu US Treasury (nebo pětileté bankovky) a sledujte, jaký je trh o měnové politice Federálního rezervního systému.
Hypotéky s nastavitelnou sazbou - ARM
Úroková sazba hypotéky s nastavitelnou sazbou se může měnit měsíčně, každých šest měsíců, ročně nebo méně často, v závislosti na podmínkách hypotéky. Úroková sazba se skládá z hodnoty indexu plus marže. Toto je známé jako plně indexovaná úroková sazba. Obvykle se zaokrouhlí na jednu osminu procentního bodu. Hodnota indexu je variabilní, zatímco marže je fixní po celou dobu životnosti hypotéky. Pokud je například aktuální hodnota indexu 6, 83% a marže je 3%, zaokrouhlením na nejbližší osminu procentního bodu by byla plně indexovaná úroková sazba 9, 83%. Pokud by index klesl na 6, 1%, plně indexovaná úroková sazba by činila 9, 1%.
Úroková sazba hypotéky s nastavitelnou sazbou je vázána na index. Existuje několik různých hypotečních indexů používaných pro různé hypotéky s nastavitelnou úrokovou sazbou, z nichž každý je konstruován pomocí úrokových sazeb buď typu aktivně obchodovaného finančního zajištění, typu bankovního úvěru nebo typu bankovního vkladu. Všechny různé hypoteční indexy jsou do značné míry korelovány spolu navzájem. Jinými slovy, pohybují se stejným směrem, nahoru nebo dolů, jak se mění ekonomické podmínky.
Většina indexů hypoték je považována za krátkodobé indexy. „Krátkodobý“ nebo „termín“ označuje dobu cenných papírů, půjček nebo vkladů použitých k vytvoření indexu. Jakákoli záruka, půjčka nebo vklad, které mají dobu jednoho roku nebo méně, se obvykle považují za krátkodobé. Většina krátkodobých úrokových sazeb, včetně těch, které se používají k vytváření indexů hypoték, úzce souvisí s úrokovou sazbou známou jako sazba federálních fondů.
Prognózy změn
Pokud se pokoušíte předpovídat změny úrokových sazeb u hypoték s nastavitelnou sazbou, podívejte se na tvar výnosové křivky. Výnosová křivka představuje výnosy z amerických státních dluhopisů se splatností od 3 měsíců do 30 let.
Pokud je tvar křivky plochý nebo sestupný, znamená to, že trh očekává, že Federální rezervní systém bude udržovat krátkodobé úrokové sazby stabilní nebo je posune níže. Když tvar křivky stoupá, trh očekává, že Federální rezervní systém posune krátkodobé úrokové sazby výše.
Strmost křivky v obou směrech je ukazatelem toho, do jaké míry trh očekává, že Federální rezervní systém zvýší nebo sníží krátkodobé úrokové sazby. Cena futures futures Fedu je také známkou tržních očekávání budoucích krátkodobých úrokových sazeb.
Sečteno a podtrženo
Pochopení toho, co ovlivňuje současné a budoucí sazby hypoték s pevnou a nastavitelnou sazbou, vám může pomoci učinit finančně spolehlivá hypoteční rozhodnutí. Například může informovat vaše rozhodnutí o výběru hypotéky s nastavitelnou sazbou nad hypotékou s pevnou sazbou a pomůže vám rozhodnout, kdy má smysl refinancovat hypotéku s nastavitelnou sazbou.
Nevěřte všemu, co v televizi slyšíte. Není vždy „vhodný čas na refinancování z vaší hypotéky s nastavitelnou sazbou, než úroková sazba dále stoupne.“ Úrokové sazby se mohou dále posouvat vpřed - nebo by mohly klesnout. Zjistěte, co říká výnosová křivka.
- (Další informace naleznete v tématu Jak úrokové sazby fungují na hypotéce, podívejte se na aktuální úrokové sazby hypoték, jak úrokové sazby fungují na hypotéce, porozumění struktuře splácení hypotéky, hypoteční body: Co má smysl?
- Hypotéky: Fixní sazba vs. Nastavitelná sazba, Fixní nebo variabilní sazba Hypotéka: Která je teď lepší ?, Nalezení nejlepších sazeb hypotéky, Dostali jste dobrou hypotéku? Zamkněte to !, nejdůležitější faktory, které ovlivňují hypoteční sazby, prognózy hypotečních sazeb: kupujte, prodávejte nebo refi? Ceny)