Příjmový přístup

Jaký je přístup k příjmům?

Výnosový přístup, někdy označovaný jako výnosový kapitalizační přístup, je typem metody oceňování nemovitostí, která umožňuje investorům odhadnout hodnotu nemovitosti na základě příjmu, který tato nemovitost generuje. Používá se tak, že se čistý provozní příjem (NOI) z přijatého nájemného rozdělí a vydělí ho kapitalizační sazbou.

1:32

Příjmový přístup

Jak funguje přístup k příjmům

Příjmový přístup se obvykle používá pro vlastnosti vytvářející příjmy a je jedním ze tří populárních přístupů k hodnocení nemovitostí. Ostatní jsou přístup založený na nákladech a srovnávání. Příjmový přístup pro oceňování nemovitostí je podobný diskontovaným peněžním tokům (DCF) pro finance. Výnosový přístup diskontuje budoucí hodnotu nájemného podle míry kapitalizace.

Při použití přístupu založeného na výnosech pro nákup nájemní nemovitosti zvažuje investor výši generovaného výnosu a další faktory, aby určil, za kolik může nemovitost prodat za současných tržních podmínek. Kromě určení, zda může investor z pronájmu nemovitosti profitovat, bude věřitel chtít znát své potenciální riziko splacení, pokud investorovi poskytne hypotéku.

Ze tří metod oceňování nemovitostí je přístup k příjmům považován za nejvíce zapojený a obtížný.

Zvláštní úvahy

Při použití přístupu založeného na výnosech pro koupi nemovitosti k pronájmu musí investor vzít v úvahu také stav nemovitosti. Potenciální velké opravy, které mohou být potřebné, mohou výrazně snížit budoucí zisk.

Kromě toho by měl investor zvážit, jak efektivně nemovitost funguje. Pronajímatel může například poskytovat nájemcům snížení nájemného výměnou za dokončení práce na zahradě nebo za jiné povinnosti. Možná, že konkrétní nájemníci čelí ekonomickým potížím, které by se měly v příštích měsících obracet, a pronajímatel je nechce vyhostiť. Pokud není vybírané nájemné vyšší než běžné náklady, investor s největší pravděpodobností nemovitost nekoupí.

S přístupem k příjmu mají stropní sazba a odhadovaná hodnota inverzní vztah - snížení stropní sazby zvyšuje odhadovanou hodnotu

Investor musí také zjistit, kolik průměrných jednotek je v daném okamžiku prázdné. Nedostane-li plné nájemné z každé jednotky, bude to mít dopad na příjmy investora z nemovitosti. To je zvláště důležité, pokud nemovitost vyžaduje velké opravy a mnoho jednotek je neobsazeno - což naznačuje nízkou obsazenost. Pokud nejsou jednotky pravidelně vyplňovány, bude inkaso nájemného nižší, než by mohlo být, a nákup nemovitosti nemusí být v nejlepším zájmu investora.

Klíč s sebou

• Příjmový přístup je metoda oceňování nemovitostí, která používá příjem, který generuje nemovitost, k odhadu reálné hodnoty.
• Vypočítá se vydělením čistého provozního příjmu kapitalizační sazbou.
• Kupující by při používání přístupu založeného na výnosech měl věnovat zvláštní pozornost stavu nemovitosti, provozní efektivitě a neobsazenosti.

Příklad přístupu k příjmům

Při přístupu založeném na výnosech investor používá tržní prodej srovnatelných produktů pro volbu míry kapitalizace. Například při oceňování činžovního domu se čtyřmi jednotkami v konkrétním kraji se investor dívá na nedávné prodejní ceny podobných nemovitostí ve stejném kraji. Po výpočtu míry kapitalizace může investor dělit NOI nemovitosti k pronájmu touto sazbou. Například nemovitost s čistým provozním výnosem (NOI) ve výši 700 000 USD a zvolenou kapitalizační sazbou 8% má hodnotu 8, 75 milionů USD.

Porovnat poskytovatele investičních účtů Jméno Popis Zveřejnění inzerenta × Nabídky, které se objevují v této tabulce, pocházejí od partnerství, od nichž Investopedia dostává náhradu.

Související termíny

Čistý provozní příjem: Co potřebujete vědět Čistý provozní příjem (NOI) je příjem společnosti po odečtení provozních nákladů, ale před odečtením daní z příjmu a úroků. více Míra kapitalizace terminálu: Co potřebujete vědět Míra kapitalizace terminálu je míra použitá k odhadu hodnoty dalšího prodeje nemovitosti na konci doby držení. Očekávaný čistý provozní příjem za rok se dělí konečnou limitní sazbou, aby se získala konečná hodnota. více Definice míry kapitalizace Míra kapitalizace je míra návratnosti investice do nemovitosti s nemovitostmi na základě příjmu, u kterého se očekává, že tato nemovitost vygeneruje. více Domácí inspekce Domácí inspekce je kontrola stavu nemovitosti. více Co měří poměr provozních nákladů? Ukazatel provozních nákladů (OER) je definován jako ocenění nákladů na provoz kusu majetku ve srovnání s příjmy z majetku. více multiplikátor hrubého příjmu multiplikátor hrubého příjmu se získá vydělením prodejní ceny nemovitosti jejím hrubým ročním příjmem z pronájmu a používá se při oceňování komerčních nemovitostí, jako jsou nákupní centra a bytové komplexy. více partnerských odkazů