Vstupy a výstupy z prodeje nemovitostí financované prodejcem

Pokud jde o financování rezidenčních nemovitostí, většina transakcí se řídí dobře opotřebovaným procesem. Prodávající najde ochotného kupce s požadovaným příjmem, historií zaměstnání a úvěrovým skóre pro získání hypotéky a úvěrová instituce dá peníze na financování obchodu.

Ale co když tradiční financování není k dispozici a kupující a prodávající stále chtějí s prodejem pokračovat soukromě? Zadejte tzv. Financování prodejce. Jak tento termín napovídá, ten, kdo prodává dům, financuje nákup spíše než banka, která kupujícímu poskytuje hypotéku.

Vstupy a výstupy z prodeje nemovitostí financované prodejcem

Co je příznivé pro financování prodejce

Tato alternativa k tradičnímu financování je užitečná možnost v době nebo na místech, kde je těžké získat hypotéku. V tak přísných podmínkách umožňuje financování prodejců kupujícím přístup k alternativní formě úvěru. Prodejci zase mohou čerpat populaci kupujících, kteří nemusí nutně mít nárok na tradiční hypotéku. A protože prodej financuje prodej, může nemovitost ovládat vyšší prodejní cenu.

Banka není přímo zapojena do prodeje financovaného prodejcem; kupující a prodávající se dohodnou sami. Vypracují směnku s úrokovou sazbou, splátkovým kalendářem od kupujícího k prodávajícímu a důsledky, pokud by kupující nesplnil tyto závazky. Na rozdíl od prodeje hypotéky tedy nedochází k převodu jistiny z kupujícího na prodávajícího, nýbrž pouze k dohodě o splácení této částky v čase.

Po zapojení pouze dvou hlavních hráčů může být financování vlastníka rychlejší a levnější než obvyklým způsobem prodávat dům. Willie Kathryn Suggs, hlavní makléř a majitel realitního makléřství založeného na Harlemu, který nese její jméno, říká, že když prodávající financuje prodej, dohoda se uzavírá rychleji, protože na bankovního úvěru není čekat čekatel, upisovatel a legální oddělení vymazat soubor. " Suggs také poznamenává, že „kupující milují [financování prodejce], protože se mohou dostat domů za méně peněz.“

Uzavírací náklady jsou v případě prodeje financovaného prodejcem skutečně nižší. Bez účasti banky se transakce vyhne nákladům na hypotéky nebo diskontní body, jakož i poplatkům za zřízení a řadě dalších poplatků, které půjčovatelé běžně během procesu financování vyrovnávají. Rovněž existuje větší flexibilita, alespoň zdánlivě, ohledně ustanovení o půjčce, od požadované zálohy až po úrokovou sazbu až do doby trvání dohody.

Financování prodávajícího obvykle běží pouze na poměrně krátkou dobu, například pět let, přičemž platba balónu je splatná na konci tohoto období. Teorie - nebo alespoň naděje - spočívá v tom, že kupující nakonec refinancuje tuto platbu s tradičním věřitelem, vyzbrojeným zlepšenou úvěrovou hodností a nashromážděným částkou vlastního kapitálu v domácnosti.

Co kupující potřebují vědět

Pro všechny potenciální důvody k financování prodejce, transakce, které jej používají, přicházejí s riziky a realitou pro obě strany. Zde je to, co by kupující měli zvážit před dokončením obchodu financovaného prodejcem.

Neočekávejte lepší podmínky než u hypotéky. Vzhledem k tomu, že podmínky obchodů financovaných prodejcem jsou kladeny, flexibilita často odpovídá realitě. Prodávající tráví své finanční potřeby a rizika, včetně možnosti kupujícího splácet úvěr, s perspektivou potenciálně drahého a chaotického vyklizení.

Výsledek může být pro kupujícího vytrvalý. Je například možné zajistit výhodnější úrokovou sazbu, než nabízejí banky, ale je pravděpodobnější, že zaplatíte více, možná několik dalších procentních bodů nad převládající sazbou. A pravděpodobně budete muset poskytnout zálohu, která je srovnatelná co do velikosti s typickou hypotékou - tj. 10% nebo více z hodnoty nemovitosti.

Možná se budete muset prodat prodejci. Je chytré být průhledný a přímý o důvodech, proč nemáte nárok na tradiční hypotéku. Některé z těchto informací se mohou přesto objevit, když prodejce zkontroluje vaši kreditní historii a další podklady, včetně vaší zaměstnanosti, aktiv, finančních nároků a odkazů.

Ale ujistěte se také, že poukazujete na jakákoli omezení vaší schopnosti půjčovat si, která se nemusí objevit během due diligence prodejce. Todd Huettner, hypoteční makléř a prezident společnosti Huettner Capital se sídlem v Denveru, poukazuje na to, že i potenciální kupující, který má po ruce dobrý úvěr a bohatou zálohu, mohl nedávno zahájit nové podnikání, a tak se nemůže kvalifikovat pro půjčka až na dva roky.

Buďte připraveni navrhnout financování prodejce. Majitelé domů, kteří nabízejí financování prodejce, často tuto skutečnost otevřeně oznamují v naději, že přilákají kupce, kteří nemají nárok na hypotéky. Pokud však nevidíte zmínku o financování prodejce, není na škodu se na to zeptat, říká hypoteční makléř Todd Huettner.

Když to uděláte, říká, navrhněte možnost tak explicitně, jak jen můžete. Spíše než se ptát, zda je financování vlastníkem možnost, Huettner doporučuje, aby kupující předložili konkrétní návrh. „Například:„ Moje nabídka je plná cena se snížením o 20%, financování prodávajícím za 350 000 $ při 6%, amortizované po dobu 30 let pětiletým balónem. Pokud nebudu refinancovat za dva až tři roky, zvýším sazbu na 7% ve čtyřech a pěti letech. ““

Potvrďte, že je prodejce schopen financovat prodej. Financování prodávajícím je nejjednodušší, když prodávající vlastní nemovitost přímo; hypotéka držená na nemovitosti přináší další komplikace. Platba za vyhledávání titulů na nemovitosti potvrdí, že je přesně popsána v listině a že je bez hypotéky nebo zástavního práva.

Podle Jasona Burkholdera, makléře, manažera prodeje a realitního makléře ve společnosti Weichert, Realtors in Lancaster, Pa., „Většina hypoték má klauzuli„ splatné při prodeji “, která zakazuje prodávajícímu prodávat dům bez splácení hypotéky. pokud prodávající financuje vlastníka a hypoteční společnost to zjistí, bude považovat domov za „prodaný“ a bude požadovat okamžité zaplacení dluhu v plné výši, což umožní věřiteli vyloučit. “

Co prodejci potřebují vědět

Mějte na paměti tyto tipy a skutečnosti, pokud uvažujete o financování prodeje domu.

Nemusíte nutně financovat prodej dlouho. Jako prodávající můžete kdykoli prodat směnku investorovi nebo věřiteli, kterému kupující poté platby odešle. Podle Robina Danielse, realitního investora a pronajímatele na Střední Floridě, „Mnoho prodejců se bojí prodeje s financováním vlastníka, ale nevím, že poznámka, kterou drží, je něco, co lze prodat někomu jinému. jako uzavření, takže prodávající okamžitě dostane hotovost. “

Jinými slovy, prodejci nemusí mít hotovost ani se nemusí stát věřiteli. Uvědomte si však, že budete pravděpodobně muset akceptovat méně než plnou hodnotu bankovky, abyste ji mohli prodat, čímž se sníží návratnost vaší nemovitosti. Směnky k nemovitostem se obvykle prodávají za 65 až 90% jejich nominální hodnoty, podle společnosti Amerinotexchange, která se specializuje na financování sekundárního trhu.

Aby prodejce prodal nemovitost, udělejte z vašeho hřiště část financování. Protože financování prodejce je relativně vzácné, propagujte skutečnost, že jej nabízíte, počínaje výpisem nemovitosti. Pokud do textu přidáte slova „financování prodávajícím k dispozici“, upozorní potenciální kupce a jejich agenty, že možnost je na stole.

Když si potenciální kupující prohlédnou váš domov, uveďte podrobnější informace o způsobech financování. Připravte informační list, který popisuje podmínky financování, spolu s obecným vysvětlením, co je financování prodejce, protože mnoho kupujících s ním nebude obeznámeno.
Vyhledejte daňové poradenství a zvažte pomoc při poskytování půjček.

Protože obchody financované prodejcem mohou představovat daňové komplikace, zapojte se do prodeje jako finanční plánovač nebo daňový odborník. Pokud nejste zkušený a pohodlný jako věřitel, zvažte také půjčení společnosti poskytující půjčku, která shromažďuje měsíční platby, vydává výpisy a provádí další práce související se správou půjčky.

Sečteno a podtrženo

Jak je neobvyklé a neznámé pro většinu lidí, může být financování prodejců užitečnou volbou pro náročné realitní trhy. Uspořádání však vyvolává určitá zvláštní rizika pro kupujícího a prodávajícího a je moudré zapojit odbornou pomoc, která je zmírní a umožní hladší průběh procesu.
Obě strany by si měly najmout právního zástupce nebo realitního agenta, který bude psát a přezkoumávat kupní smlouvu a směnku, jakož i související úkoly. Pokuste se najít odborníky, kteří mají zkušenosti s domácími transakcemi financovanými prodejcem - a pokud je to možné, zkušenosti s místem, kde žijete, protože některá příslušná nařízení (například pravidla upravující platby balónem) se liší podle jurisdikce.
Odborníci mohou také pomoci kupujícímu a prodávajícímu při rozhodování o konkrétní dohodě, která jim nejlépe vyhovuje, a okolnostem prodeje. Pokud se nejedná o transakci financovanou prodejcem, realitní investor Don Tepper z Solutions 3D LLC poukazuje na to, že „ve skutečnosti existují desítky dalších způsobů, jak koupit“ kromě tradičního hypotečního ujednání. Tato ujednání, poukazuje Tepper, zahrnují leasing - výběr, koupě na splátky, smlouva o pozemcích, smlouva o smlouvě, sdílení kapitálu a zástavba hypotéky. „Většina kupujících a většina realitních kanceláří neví, jak některá z těchto prací funguje, “ říká.