Investice do nestátního majetku

Nákup a vlastnictví nemovitosti je zřídka snadné nebo jednoduché. Když je dotyčná nemovitost na odlehlém místě, výzvy se množí. Investice do nestátního majetku se však mohou zdát přitažlivé, pokud žijete v oblasti, kde je nemovitost drahá. Může se také zdát atraktivní, pokud již vlastníte majetek, ve kterém bydlíte, a chcete diverzifikovat své majetky. Nebo možná budete chtít vlastnit rekreační dům. Než však učiníte nabídku, pečlivě zvažte tyto problémy.

Investice do nestátního majetku

Důvody ke koupi

Jedním z faktorů, který vede lidi k tomu, aby uvažovali o koupi nemovitosti daleko od domova, je skutečnost, že nemovitost může být dostupnější v jiném státě. Možná žijete v oblasti, jako je San Francisco nebo New York, kde jsou náklady na nemovitosti vysoké. Pokud si prostě nemůžete dovolit koupit místo, kde žijete, nebo pokud by to vyžadovalo investování většiny vašich peněz do nemovitostí (což byste raději nechtěli), možná budete chtít podívat na jiná města, kde jsou tržní základy jsou zdravé, ale majetkové náklady jsou výrazně nižší.

Lidé, kteří žijí v depresivních oblastech, ale nechtějí se stěhovat za prací nebo z osobních důvodů, mohou lépe pronajímat ve svém rodném městě a investovat do nemovitostí, kde je ekonomika silnější. Například, pokud jste žili v Las Vegas, městě s nejvyšší mírou uzavření trhu v průběhu tavení rizikových hypoték v roce 2008, možná byste chtěli koupit nemovitost na trhu, kde byly střední prodejní ceny relativně stabilní, jako Charlotte v Severní Karolíně.

Snad hlavním důvodem, proč se lidé rozhodnou investovat do nemovitostí mimo stát, je to, že návratnost investic (ROI) tam může být lepší než doma. Kupní ceny, sazby zhodnocení, hypoteční náklady (pokud existují), daně, předpisy o bydlení, podmínky na trhu s nájemným a další jsou faktory, které by mohly být výhodnější v jiném státě a přispějí k potenciální návratnosti nemovitosti.

Je třeba zvážit výzvy

Když investujete mimo stát, musíte překonat svou nedostatečnou znalost trhu s nemovitostmi mimo stát a s jeho místními ekonomickými podmínkami, a to jak na úrovni města, tak na úrovni sousedství. Nebudete mít stejné intimní, každodenní znalosti vzdáleného trhu, jaké máte z trhu, kde žijete. Nemáte důkladné znalosti o nejlepších čtvrtích - nebo nejhorších. Budete se muset spolehnout na ústa, výzkum, střevní instinkty a názory všech profesionálů, které najmete.

Porozumění všem zákonům a předpisům týkajícím se vlastnictví a daní z vlastnictví v místě, kde nežijete, je další velkou výzvou. I když si přečtete každý řádek místních kódů a vyhlášek, co to říká na papíře a co se děje ve skutečnosti, ne vždy se shodujte. Je nezbytné hovořit s majiteli nemovitostí v této oblasti, abyste věrně porozuměli místním sochám.

Budete potřebovat dobré kontakty v této oblasti, aby byl váš investiční plán úspěšný, ale při jednání se vzdáleným městem můžete začít od nuly hledat kvalitní profesionály, jako jsou realitní makléři, správci nemovitostí a údržbáři - lidé, kteří budou klíč k vašemu úspěchu nebo neúspěchu.

Nákup mimo stát

Tajemství úspěchu mnoha zahraničních investorů je najít a najmout vynikající společnost spravující nemovitosti. Budete je potřebovat, aby vám pomohli obsadit neobsazená místa, vybírat nájemné, provádět opravy a řešit mimořádné události. Pokud jste žili v této oblasti, můžete se rozhodnout spravovat nemovitost sami, ale pokud žijete daleko, profesionální správa nemovitostí je další výdaj, který musíte jednoduše vynaložit, abyste zajistili svou investici. Jak zkušený stavitel a správce nemovitostí Rusty Meador radí: „Bez ohledu na to, jak dobrý je váš obchod s nemovitostmi, zjistíte, že je stejně dobrý jako jeho schopnost dobře spravovat.“

Uvědomte si, že i ve správcovské společnosti na vašem výplatním listině budete stále muset příležitostně navštěvovat svůj majetek, abyste se ujistili, že to, co vám správci a nájemci říkají, odpovídá realitě. To je další čas a peníze, které je třeba vzít v úvahu.

Také při nákupu nájemní nemovitosti, zejména nájemní nemovitosti mimo stát, se pravděpodobně setkáte s vyššími pojistnými sazbami majitelů domů, vyššími hypotečními úrokovými sazbami a vyššími požadavky na zálohu, protože věřitelé vás považují za rizikovějšího dlužníka než majitele-obyvatele . Zkomplikujete také svou daňovou situaci vlastněním nájemního majetku a výdělkem ve více než jednom státě. Možná budete muset najmout odborníka na daň z příjmu, aby vás udržel v dobrých milostech daňových úřadů.

Při zvažování všech těchto faktorů můžete zjistit, že být majitelem nebo kupovat investiční nemovitost doma je mnohem jednodušší a levnější.

Než si koupíte ze státu

Pokud máte stále v úmyslu nakupovat mimo stát, nezapomeňte tyto dodatečná varování dodržovat.

Nekupujte zrak neviditelný; Nemusí to být to, co si myslíte. Online informace o nemovitosti mohou být zastaralé a místní prodejce nemovitostí nebo vlastník nemovitosti, který nehledá vaše nejlepší zájmy, vám může lhát při uzavření prodeje. Pokud se nevědomky stanete majitelem nepříjemného majetku, který porušuje zdravotní a / nebo bezpečnostní zákony, ocitnete se na háčku za četná porušení kódu, která bude časově náročná a nákladná na opravu. Pokud byla nemovitost uvolněna dostatečně dlouhou dobu, může vyvinout problémy s údržbou, které způsobí takovou poruchu, že ji město považuje za bezpečnostní riziko a buldozuje ji. Mohli byste dokonce skončit na háku za demoliční účet.

Někteří investoři do nemovitostí zjistili, že jejich pádem jsou postele, termiti, švábi, myši nebo jiní škůdci. Bez osobní návštěvy nemovitosti a odborné prohlídky, která by tyto problémy zkontrolovala, byste se mohli stát vlastníkem nemovitosti, která není obyvatelná. Scott Paxton z Agentury pro ochranu nájemného radí, že stížnosti na ložní bug se staly stále běžnější a tento problém může být velmi drahý, jak se jej zbavit.

Nalezení kvalitních nájemců je zvlášť důležité pro pronajímatele. Nebudete tam, abyste pozorně sledovali chování nájemníků nebo jejich zacházení s majetkem, ani nebudete nuceni je tlačit, aby zaplatili, pokud je nájemné po splatnosti. Kromě najímání špičkové společnosti pro správu nemovitostí chcete mít nájemníky, kteří vám ani vaší správcovské společnosti nezpůsobí bolesti hlavy.

Kromě toho návštěva místa osobně vám umožní lépe se seznámit s profesionály, kteří vám pomohou s procesem nákupu domů, jako je váš právník, realitní makléř a půjčovatel. Když jste na návštěvě, věnujte nějaký čas setkání s různými věřiteli a prozkoumejte různé typy hypoték a úrokové sazby dostupné na místě. Je také výhodné získat předem schválenou hypotéku, protože tím se sníží doba, kterou bude třeba uzavřít, jakmile konečně zjistíte, že váš sen je mimo domov.

A konečně, pokud jste nikdy nevlastnili majetek, nákup prvního majetku mimo stát je zvlášť riskantní. Bez ohledu na to, kolik knih si přečtete o vlastnictví nemovitosti, nenahrazuje zážitek ze skutečného života. Bez jakýchkoli zkušeností s vlastnictvím nemovitosti a bez znalostí z první ruky, které pocházejí ze života v majetku každý den, byste mohli vynechat důležité aspekty údržby.

Mimosmluvní alternativy

Pokud si nemyslíte, že chcete koupit nemovitost, kde žijete z jakéhokoli důvodu, existují jiné způsoby, jak se dostat na různé trhy s nemovitostmi, které jsou mnohem jednodušší než přímé investice mimo stát. Jednou z možností je důvěra investic do nemovitostí (REIT). Investování do REIT nebo REIT ETF je podobné investování do akcií a můžete si vybrat REIT s profilem rizika / návratnosti, který odpovídá tomu, co hledáte. A stejně jako když vlastníte akcie a nejste zodpovědní za rozhodování o provozování této společnosti, když vlastníte podíly REIT, nebudete mít žádné bolesti hlavy, které jsou spojeny se skutečným vlastnictvím nemovitosti.

Můžete se také znovu podívat na koupi nemovitosti, kde žijete - i když v ní nechcete bydlet. Možná si pronajímáte v San Franciscu, protože nemáte zájem o bydlení na jediném místě, které byste si mohli dovolit koupit, byt o rozloze 250 čtverečních stop. Byli byste však ochotni vlastnit tento byt jako nemovitost k pronájmu? Je pravděpodobné, že bude snazší koupit a vlastnit místo blízko vašeho domu. Mohlo by to být dražší nebo méně ziskové, ale můžete najít dodatečné náklady nebo nižší návratnost investic, která stojí za snížené potíže.

Jak to udělat?

Pokud se chystáte nakupovat mimo stát, kupte v oblasti, kterou znáte - možná kam jste šli na vysokou školu nebo kde jste vyrostli. Je lepší mít nějaké znalosti o této oblasti než vůbec žádné. Jako bonus, pokud si koupíte v oblasti, kterou normálně navštěvujete, může být vaše rekreační cestování alespoň částečně daňově uznatelné, protože k těmto výletům přidáváte obchodní komponentu ke kontrole svého majetku.

Nakupujte v oblasti, kde se podobá oblasti, ve které žijete, jako je klima, demografie nebo věk majetku, abyste měli představu o tom, s čím se zabýváte. Pokud jste celý život žili na předměstí Kalifornie v šedesátých letech, nekupujte 120 let starou nemovitost v Bostonu.

Nekupujte vysoce rizikovou nemovitost. Ryan L. Hinricher, zakládající partner investiční společnosti pro prodej domů Investor Nation, koupí v sousedství, které je převážně vlastníkem, aby přilákalo nájemníky, kteří mají nižší ekonomické riziko. Kvalitní nemovitost „obvykle bude mít méně údržby a údržby. Tyto nemovitosti se také pronajímají rychleji, protože obvykle mají moderní dispozice a dostatečný počet ložnic a koupelen, “ poznamenává.

A konečně, jak již bylo zmíněno, je zásadní vybudovat skvělou síť odborníků, kteří vám pomohou a příležitostně navštíví vaši nemovitost sami.

Sečteno a podtrženo

Investice do nemovitostí mimo stát je vysoce rizikovým návrhem a velkým závazkem. Než to uděláte, ujistěte se, že opravdu rozumíte tomu, do čeho se dostáváte a že jste připraveni čelit všem souvisejícím výzvám.