Bydlení v New Yorku: Co-ops vs. Condos
Condos a co-ops sdílejí podobnosti, ale také mají jedinečné vlastnosti, které nabízejí obyvatelům celou řadu možností. Realitní trh v New Yorku je v mnoha ohledech na rozdíl od jiných ve Spojených státech. Jedním z největších rozdílů je, že byty na prodej v NYC jsou buď byty nebo družstva. Na většině míst jsou pravidla pravidlem, ale ne ve Velkém jablku. Přestože družstva v NYC převyšují počet bytů - asi o 75%, podle většiny odhadů - v daném okamžiku je na aktivním trhu více kondomů.
Začněme krátkým zkoumáním rozdílu mezi družstvem a bytem. Když si koupíte byt, patří vám i byt a procento společných prostor. Když si koupíte družstvo, nekupujete si byt; místo toho kupujete akcie ve společnosti, která je vaší budovou. Velikost vašeho podílu závisí na velikosti vašeho bytu; nákup akcií vám umožní obsadit jednotku v budově družstva. Na závěr pro byt budete mít listinu; na závěr kooperace získáte vlastní pronájem.
Z velké části mají jak condos, tak co-ops vrátného a superintendenta na štábu; někteří přidají recepční, který udělá vše, co ostatní ne. Vybavení může být nízkopodlažní (možná jen skladovací místnost v suterénu) nebo všeobsáhlé, jako je upravená terasa, kulečníková místnost, piano místnost, promítací místnost, dětská herna a tělocvična.
Klíč s sebou
- Když si koupíte byt, patří vám i byt a procento společných prostor.
- Když si koupíte družstvo, nekupujete si svůj byt; místo toho kupujete akcie ve společnosti, která je vaší budovou.
- Ceny bytů jsou vyšší než kooperace, ale kooperace vyžadují větší zálohu, vyšší měsíční poplatky a zdlouhavý schvalovací proces.
- Condos umožňují podnájem bytu, zatímco kooperace ne, což kupujícím nabízí stabilnější a méně přechodnou komunitu.
Condos
Novější čtvrti, kdysi považované za odlehlé, ale nyní považované za hip, jsou místem, kde najdete byty. Podle Garyho Malina, prezidenta Citi Habitats, realitní kanceláře v New Yorku, „Pokud je život ve skleněném domě na obloze váš styl, pravděpodobně se budete dívat na spoustu condos. v New Yorku až do sedmdesátých let, takže jsou často modernější než kooperace. „Protože na Manhattanu je omezená dostupnost pozemků pro nové bytové budovy, “ říká, „nejnovější byty budou pravděpodobně nalezeny v nejmodernějších budovách. přicházející a okrajové čtvrti na Dálném východě a na Západě. V Queensu a Brooklynu jsme viděli mnoho nových stavebních bytů stavěných v bývalých průmyslových oblastech podél nábřeží v Long Island City a Williamsburgu i v centru Brooklynu. “
Záloha a cena
Náklady mohou často řídit rozhodovací proces při nákupu nemovitostí a byty nabízejí atraktivní zálohy, přičemž obvykle je vyžadováno pouze 10% z kupní ceny. Condos však mají obvykle vyšší ceny než kooperace.
Závěrečné náklady
Náklady na uzavření v bytě jsou vyšší než v případě družstva. Pro podrobnosti jsme požádali newyorského právníka Adama Stonee, aby tyto dva porovnal. Zde je to, s čím přišel: Za 1 milion dolarů s hypotékou ve výši 800 000 USD by náklady na uzavření byly: pojištění titulu pro kupujícího, 4 500 $; pojištění titulu pro věřitele, 1 000 $; vyhledávání titulu, 700 $, registrační poplatky, 700 $, New York State mansion tax, 10 000 $, NYS hypoteční daň, 15 370 $. Celkový součet: 32 270 $ (bez poplatků věřitele, které se liší podle věřitele).
A pro každého, kdo přemýšlel, co je to panská daň, Stone vysvětluje: „New York má daň z převodu ve výši 0, 4% z prodejní ceny, která je účtována prodejci jakékoli rezidenční nemovitosti. Má také 1% daň z převodu kupujícího, označovanou také jako „panská daň“, protože se vztahuje pouze na rezidenční nemovitosti s cenou 1 milionu USD nebo více. “
Měsíční poplatky
Majitelé bytů mají měsíční vyúčtování nazvané „společné poplatky“, které se používají na údržbu budovy - společné prostory, terénní úpravy, platby zaměstnancům a často některé služby.
Majitelé bytů zapisují každý měsíc dvě kontroly (jednu za údržbu budov a druhou za majetkové daně), ale často je kombinovaná celková částka majitele bytového domu nižší než vyúčtování za údržbu vlastníka družstva.
Deska
Condo desky bývají méně náročné než co-op desky. Kooperace mají zdlouhavější schvalovací proces, včetně pohovoru. Představenstvo rozhoduje o tom, zda potenciální kupující může zakoupit družstvo.
Podle Warnera M. Lewise týmu Harkov Lewis v Halstead Property: „S bytem může budova požádat kupujícího o balíček, “ říká Lewis, „ale neexistuje žádný pohovor a budova má pouze právo prvního odmítnutí (tj. buď musí to schválit, nebo si ho musí koupit sám), což znamená, že pokud máte podepsanou smlouvu, pokud se kupujícímu (nebo financování) nestane něco, je dohoda stejně dobrá jako hotová. “
Pravidla
Condos mají obvykle méně pravidel, včetně omezení používání zahraničních prostředků na nákup. Condos umožňují mezinárodním investorům nakupovat a pronajímat si své prostory; obvykle s některými námitkami, ale žádné, které jsou obtížné. Condos také umožňují, aby byt byl pronajat nebo pronajat jiné straně. Některá sdružení by však mohla stanovit více pravidel než jiná. V důsledku toho je důležité, aby budoucí kupující prováděli výzkum, aby určili, co je a co není povoleno.
Preference kupujícího
Podle Garyho Malina, prezidenta Citi Habitats, „Pokud byste raději pochodovali do rytmu vlastního bubeníka - a oceňujete flexibilitu -, může být pro vás moudrý výběr byt. Pochopte však, že tato svoboda přichází za cenu. Condos jsou téměř vždy dražší než ekvivalentní kooperace. Kromě toho, pokud je pro vás problém pravidelně vidět nové tváře ve výtahu - hledejte jinde. Pronájem bytů může být běžný v bytových domech. Majitelé často využívají liberálnější politiky bytů. “
Co-Ops
Obecně lze říci, že starší zavedené obytné oblasti mají převahu družstev. Jak vysvětluje Gary Malin: „Pokud máte rádi historické vlastnosti, pravděpodobně skončíte v kooperaci, protože téměř všechny předválečné budovy jsou organizovány tímto způsobem. Také protože budovy co-op bývají starší než bytové budovy, jsou často umístěny ve více centrálních lokalitách. Například téměř všechny obytné budovy, které lemují Park Avenue na Upper East Side (prvotřídní umístění v jakémkoli měřítku), jsou koopedy. “
Záloha a cena
Stejně jako v případě bytového domu, rozhodnutí by mohlo jít o to, kolik můžete utratit a ušetřit za zálohu. Ačkoli je možné odložit pouze 10% z kupní ceny bytu, družstvo může vyžadovat mnohem vyšší zálohu v okolí 20% až 50% z kupní ceny. Dobrou zprávou je, že kupní cena družstva bývá nižší než cena. Ceny se však mohou lišit v závislosti na okolí.
Závěrečné náklady
Podle právníka z New Yorku v oblasti nemovitostí Adam Stone má družstvo nižší náklady na uzavření. Ve výše uvedeném příkladu pro byt, který měl náklady přes 32 000 $, má družstvo pouze daň z obratu 10 000 $. Podstatný rozdíl je způsoben skutečností, že bytem je nemovitost, zatímco kooptované akcie jsou osobním majetkem. "Pro některé to může být jen sémantika, ale ne při výpočtu nákladů na uzavření."
Měsíční poplatky
Majitelé družstev psají jeden šek za měsíc nazvaný „udržovací“ poplatky. Podobně jako v případě condos platí měsíční poplatek základní údržbu nemovitosti a personál potřebný k řádnému fungování budovy. Poplatky za kooperaci bývají vyšší než běžné poplatky, protože poplatek často zahrnuje alespoň část hypotéky na budovu. I když se měsíční poplatky mohou lišit v závislosti na velikosti budovy.
Je však důležité si uvědomit, že údržba a společné poplatky nejsou stanoveny do kamene. Jakékoli velké výdaje - nová střecha, nová lobby, více zaměstnanců - mohou vyvolat hodnocení: něco, o čem členové správní rady rozhodnou, a něco, co lze jen zřídka zvrátit.
Deska
Jak již bylo uvedeno dříve, většina kooperativních tabulek má přísný a často zdlouhavý proces podávání žádostí, který může vyžadovat, aby kupující předal finanční informace, podrobil se ověření zaměstnání a případně osobní osobní kontrolu.
Warner M. Lewis týmu Harkov Lewis ve společnosti Halstead Property shrnul: „V rámci družstva musíte mít nejen peníze na koupi bytu (nebo financování k tomu), ale musíte také schválit správní radu po podání žádosti, která je obvykle velmi podrobná a časově náročná. Poté může být kupující bez jakéhokoli důvodu odmítnut po rozhovoru nebo dokonce dříve, jen kvůli něčemu v balíčku. Měl jsem obchody a viděl obchody, kde je nulový rým nebo důvod pro odmítnutí. “
Pravidla
Co-op rady mají tendenci mít více pravidel než condos a mohou nařídit, když si můžete procvičit svůj pozoun, ať už si můžete dát sváteční dekorace na dveře a zda se váš mazlíček může s vámi nastěhovat. Většina pravidel je určena k podpoře harmonie, klidu a zdvořilosti družstevního života.
Pravidla, která odrazují některé domácí kupce a téměř všechny mezinárodní kupující, jsou však kooperativní omezení subletování - pro kooptanty je vzácné umožnit akcionářům pronajmout si své byty na delší dobu, pokud vůbec. Dalším pravidlem kooperace, která znemožňuje nákupy internacionály, je to, že je nepravděpodobné, že přijmou kohokoli, jehož prostředky jsou mimo USA.
Podle Lewise „Co-ops jsou o vytvoření stabilní, dlouhodobé skupiny obyvatel. Condos se nezdá být tak znepokojen. “
Preference kupujícího
Podle Garyho Malina: „Kooperace jsou chytrou volbou pro ty, kteří si cení stability a chtějí zasadit kořeny do budovy. Jednoduše se zeptejte sami sebe:„ Jsem v tom na dlouhou trať? “ Co-ops jsou mnohem méně přechodné než condos, takže jsou skvělým místem k životu, pokud chcete poznat své sousedy. Jen buďte připraveni na analýzu, strkáte a buďte, ale pochopte, že tento proces udržuje co-op stabilní a pozoruhodně bezpečnou investici. “