Poměr provozních nákladů (OER)
V oblasti nemovitostí je poměr provozních nákladů (OER) měřítkem nákladů na provozování majetku ve srovnání s příjmy, které tento majetek přináší. Vypočítává se vydělením provozních nákladů nemovitosti (mínus odpisy) hrubým provozním výnosem a používá se pro srovnání nákladů na podobné nemovitosti. Investor by měl hledat červené vlajky, například vyšší náklady na údržbu, provozní výnosy nebo nástroje, které by ho mohly odradit od nákupu konkrétní nemovitosti.
Rozsah poměru provozních nákladů je nejvhodnější mezi úrovněmi 60% - 80%, pokud je nižší, tím lepší.
Klíč s sebou
- Ukazatel provozních nákladů je měřítkem toho, jak zisková část výnosové nemovitosti je pro investora.
- Vypočítá se vydělením všech provozních nákladů snížených o odpisy provozním výnosem.
- Požaduje se nižší OER, protože to znamená, že náklady jsou minimalizovány vzhledem k příjmům.
Vzorec pro OER je:
OER = Celkové provozní náklady - odpisyHrubé příjmyOER = \ frac {\ text {Celkové provozní náklady} - \ text {odpisy}} {\ text {Hrubé příjmy}} OER = Hrubé příjmyCelkové provozní náklady - odpisy
Jak vypočítat OER
1:23Poměr provozních nákladů
Pro výpočet OER pro nemovitost potřebujete znát provozní náklady. Patří sem všechny druhy poplatků a nákladů vzniklých jako běžné náklady na podnikání. Budete také muset vypočítat náklady na odpisy nemovitosti, které se budou lišit v závislosti na konkrétní použité účetní metodě.
Co vám říká poměr provozních nákladů?
Výpočet OER za několik let může investorovi pomoci zaznamenat trendy v provozních nákladech nemovitosti. Pokud se náklady na nemovitosti zvyšují ročně rychleji než příjem, zvyšuje se také OER ročně. Investor proto může ztratit více peněz, čím déle drží nemovitost.
Při vlastnictví činžovního domu by měl investor počítat s volnými místy pomocí efektivního příjmu z pronájmu nebo potenciálního příjmu z pronájmu mínus neobsazené místo a úvěrové ztráty, nikoli potenciálního příjmu z pronájmu. Protože správa volných pracovních míst je zahrnuta do efektivní správy nemovitostí, včetně volných pracovních míst v OER poskytuje přesnější představu o provozních výdajích a ukazuje, kde lze vylepšení provést. Například špatně spravovaná nemovitost bude mít pravděpodobně vyšší míru neobsazenosti, což se projeví v OER.
Poplatky za správu nemovitostí, poplatky za služby, odvoz odpadků, údržbu, pojištění, opravy, daně z nemovitostí a další náklady jsou zahrnuty do ukazatelů provozních nákladů. Další provozní náklady, které by investoři měli do OER zahrnout, zahrnují poplatky za správu nemovitostí, terénní úpravy, poplatky za právní zastoupení, pojištění pronajímatele a pojištění základního majetku. Tyto náklady pomáhají provozovat nemovitost každý den. Z tohoto důvodu jsou z provozních nákladů vyloučeny platby půjček, zlepšení kapitálu a osobní majetek.
Nižší OER obvykle znamená, že nemovitost je spravována efektivně a je výhodnější pro investory a že menší příjem z nemovitosti pokrývá provozní a údržbářské náklady. Je-li podnik škálovatelný, může majitel zvýšit nájemné za každou jednotku, aniž by výrazně zvýšil provozní náklady. Kromě toho může OER ukázat, kde mohou nastat potenciální problémy, jako jsou například účty za elektřinu, které se podstatně zvyšují, takže investoři mohou problémy řešit rychleji a chránit svou úroveň zisku.
Příklad použití OER
Vezměme si hypotetický příklad, kdy Investor A vlastní vícegenerační bytový dům a pronajímá měsíčně 65 000 $. Investor také platí 50 000 USD za provozní náklady včetně měsíčních splátek hypotéky, daní, pomůcek atd. Očekává se, že se tento rok odpisuje majetek o 85 000 USD.
Proto lze roční OER vypočítat jako:
[(50 000 × 12) −85 000] (65 000 × 12) = 66% \ frac {[(\ 50 000 $ \ krát 12) - 85 000]} {(65 000 \ krát 12)} = 66 \% (65 000 × 12) [(50 000 × 12) −85 000] = 66%
To znamená, že provozní náklady spotřebují přibližně dvě třetiny výnosů z této nemovitosti.
Rozdíl mezi OER a Cap Rate
Míra kapitalizace (nebo míra kapitalizace) se používá ve světě komerčních nemovitostí k označení míry návratnosti, která se očekává, že bude generována na nemovitostní investiční nemovitosti. Toto měření se často označuje jako „stropní sazba“, a proto se počítá na základě čistého příjmu, u kterého se očekává, že daná vlastnost bude generovat. Slouží k odhadu potenciální návratnosti investice investora na trhu s nemovitostmi.
Stropní sazba jednoduše představuje výnos nemovitosti v časovém horizontu jednoho roku za předpokladu, že je nemovitost koupena za hotovost, nikoli za půjčku. Je definován vzorcem:
Cap rate = čistý provozní výnos ÷ aktuální tržní hodnota \ text {Cap rate} = \ text {čistý provozní zisk} \ div \ text {aktuální tržní hodnota} Cap rate = čistý provozní příjem ÷ aktuální tržní hodnota
I když je to podobné jako OER, pokud jde o měření ziskovosti investice do nemovitosti, liší se v tom, že OER používá hrubý výnos spíše než čistý příjem a umístí jej do jmenovatele. OER také nezohledňuje tržní hodnotu nemovitosti.
Omezení OER
Pro investory do nemovitostí existují dvě nevýhody OER. Zaprvé, protože nezahrnuje tržní hodnotu nemovitosti (stejně jako stropní sazba), neinformuje investora o relativní hodnotě nemovitosti při nákupu nebo prodeji. Hovoří pouze o účinnosti probíhajících operací. Při hodnocení investice do nemovitosti by tedy měl být používán ve spojení s něčím, jako je maximální sazba.
Za druhé, protože odpisy lze vypočítat několika různými způsoby, lze OER hrát pomocí výhodnější metody účtování o odpisech.
Porovnat poskytovatele investičních účtů Jméno Popis Zveřejnění inzerenta × Nabídky, které se objevují v této tabulce, pocházejí od partnerství, od nichž Investopedia dostává náhradu.