Předběžné uzavření
Předběžné uzavření se vztahuje k právní situaci, ve které se nemovitost nachází v raných stádiích zpětného převzetí. Dosažení stavu před uzavřením trhu začíná, když věřitel podá na nemovitost výchozí oznámení, které informuje vlastníka nemovitosti, že věřitel bude podnikat právní kroky směřující k uzavření trhu, pokud dluh není splacen.
Vlastník nemovitosti může v tomto okamžiku splatit nesplacený dluh, může změnit výchozí stav provedením opožděných plateb, takže dům již není v předběžném uzavření, nebo může nemovitost prodat dříve, než dojde k uzavření.
1:25Úskalí koupě uzavřeného domu
Jak funguje předběžné uzavření
Když si homebuyer vezme půjčku na koupi nemovitosti, podepíše s úvěrovou institucí smlouvu o splácení půjčky v měsíčních splátkách. Tyto měsíční splátky pokrývají část jistiny a úroků z hypotéky. Říká se, že je v prodlení, pokud neprovede platby po dobu nejméně tří měsíců. Předběžné uzavření nemůže začít, dokud není delikventem nejméně tři měsíce.
Obdrží oznámení o selhání, které bude také zveřejněno. Tato akce zahajuje proces předběžného uzavření.
Období před uzavřením trhu může trvat od tří do 10 měsíců. Na konci této doby je uspořádána veřejná dražba nebo důvěryhodný prodej.
Zvláštní úvahy
Domov před uzavřením trhu, který se prodává, se obvykle označuje jako krátký prodej. Prodej může být soukromou transakcí mezi majitelem domu a kupujícím, ale nabídka kupujícího musí být před dokončením prodeje schválena bankou. Kupní cena může být nižší než zbývající zůstatek úvěru, a proto je prodej považován za „krátký“. Ne všechny krátké prodeje jsou však předběžným zabavením. Majitelé domů se někdy rozhodnou prodat své nemovitosti jakýmkoli možným způsobem, než jejich výchozí hodnoty dosáhnou této fáze.
Před uzavřením domu může kupující zkontrolovat před provedením nabídky doma. Kupujícím by mohl být investor, který chce koupit nemovitost za nižší než plnou tržní hodnotu, a poté ji prodat za vyšší cenu za zisk.
Pokud majitel domu uvede nemovitost k prodeji prostřednictvím realitního makléře, budou potenciální kupci kontaktovat makléře. Půjčující banka musí schválit jakýkoli krátký prodej a najme jednoho nebo více realitních makléřů, aby připravila Broker Price Opinion (BPO) - odhadovaná tržní hodnota založená na analýze podobných domů, které se nedávno prodaly na místním trhu. Odhadovaná tržní hodnota pomáhá bance rozhodnout, zda je navrhovaná prodejní cena přijatelná.
Majitelé domů, kteří čelí uzavření trhu, se mohou obrátit na federální program pro výrobu domů za přijatelnou cenu na čísle 888-995-HOPE (888-955-4673) a požádat o pomoc s udržováním svých domovů nebo přemístěním do nového domova, pokud to není možné.
- Předběžné uzavření začíná, když věřitel podá výchozí oznámení o nemovitosti, protože majitel domu je alespoň tři měsíce delikventní s splátkami hypotéky.
- Majitel domu by mohl mít možnost prodat svůj dům před uzavřením trhu jako krátký prodej po schválení věřitelem.
- Pokud majitel domu nepokryje platby po splatnosti a neprodá dům během období před uzavřením smlouvy, věřitel nakonec nemovitost prodá, obvykle v aukci.
Výhody a nevýhody předběžného uzavření
Domov, který se prodává ve fázi před uzavřením trhu, může být výhodný pro všechny tři zúčastněné strany. Majitel domu je schopen prodat nemovitost a vyhnout se škodám, které by uzavření trhu mělo na její kreditní historii. Kupující by mohl být schopen zachytit nemovitost pod tržní hodnotou. Půjčovací instituce je schopna účinně převést hypotéku na kupujícího a vyhnout se nákladům na uzavření trhu.
Kupující v domech s uzavřeným přístupem by si však měli být vědomi jakýchkoli zástavních práv k nemovitostem nebo nezaplacených daní z těchto domů, protože tyto se mohou potenciálně stát zodpovědností po koupi nemovitosti. Kupující by měl také zohlednit náklady na opravy a renovaci, pokud je předem vyloučený dům ve špatném stavu, nebo by mohl riskovat, že skončí s výdaji, které převyšují jeho rozpočet.
Pokud majitel domu nepokryje splatné platby a neprodá dům během období před uzavřením smlouvy, věřitel nakonec nemovitost prodá, obvykle v aukci. Banka v tuto chvíli vlastní nemovitost a je pravděpodobnější, že se bude pokusit nemovitost prodat za ještě nižší cenu, než aby si udržovala své pokračující výdaje, jako jsou daně a pojištění.