Re-amortizace nebo refinancování vašeho domova
Ať už je vaším cílem snížit vaše měsíční splátky hypotéky nebo splatit hypoteční úvěr brzy, lze použít několik strategií, které vám pomohou implementovat váš finanční plán. Zatímco většina majitelů domů ví o výhodách a potenciálních nástrahách refinancování, pro některé hypoteční dlužníky je méně známou možností přepracování úvěru nebo amortizace.
SEE: Časový rozvrh odpisů
Co je přepracování úvěru?
Přepracování úvěru obvykle vyžaduje, abyste zaplatili jednorázovou částku na hlavní zůstatek na vaší hypotéce.
Zatímco platíte navíc peníze na hlavní zůstatek, můžete splatit hypotéku dříve, další výhodou přepracování úvěru je to, že vaše měsíční platby se přepočítávají tak, aby odrážely nový zůstatek. Například dlužník s 15 letou půjčkou na bydlení s pevnou úrokovou sazbou ve výši 270 000 USD na 4, 25%, který přepočítá půjčku po jednom roce, se splácením jistiny 75 000 USD, by snížil měsíční splátku z 2 032 $ na 1 322 $. Bez přepracování úvěru by hypotéka byla splácena rychleji, ale měsíční splátky jistiny a úroků by zůstaly stejné.
Pro dlužníky, kteří nemohou refinancovat kvůli úvěrovým problémům nebo nízkému domácímu kapitálu, může být přepracování půjčky dobrou volbou, protože nepožádáte o novou půjčku. Vaše úroková sazba a doba výpůjčky zůstanou stejné. Jediný rozdíl je v měsíčních platbách. Přepracování půjčky, protože nejde o refinancování a nevyžaduje žádost o půjčku a náklady na uzavření jsou výrazně levnější než refinancování. Refinanční poplatky často stojí přibližně 2 až 3% z výše půjčky.
Důvody k přepracování půjčky
Hlavním důvodem, proč se dlužníci rozhodnou přepracovat půjčku, je snížení jejich měsíčních plateb. Někteří dlužníci pak pokračují v splácení svých hypotečních splátek, a tak splácují svůj úvěr na bydlení ještě rychleji. Jiní používají dodatečný peněžní tok k investování, splacení jiného dluhu nebo k úsporám pro jiné účely.
Další čas přepracování půjčky může být užitečné, když si koupíte nový dům dříve, než se váš současný domov prodá. Pokud se můžete kvalifikovat na hypotéku na svůj nový domov a přitom platit za svůj předchozí domov, zatímco je na trhu, můžete provést přepracování půjčky s výtěžkem poté, co se váš předchozí domov prodal. Většina věřitelů však neumožňuje přepracování, dokud nebyly provedeny hypoteční splátky alespoň 90 dnů.
Existují určité nevýhody přepracování půjčky. Nejprve budete muset provést jednorázovou platbu a někteří finanční plánovači navrhují, že pro hotovost je lepší využití než splácení hypotečního zůstatku. Pokud nemáte nouzový spořicí účet, máte dluhy na kreditní kartě nebo jste nedostatečně financovali své penzijní spoření, může být pro tyto účely lepší použít hotovost.
Nesníží vaši úrokovou sazbu
Další nevýhoda, v závislosti na vašich hypotečních podmínkách, je, že re-amortizace nesníží vaši úrokovou sazbu. Když jsou hypoteční sazby nízké, můžete být lepší z refinancování, a to i při uzavření nákladů. Někteří dlužníci se rozhodnou nejdříve refinancovat a poté do jednoho roku znovu amortizovat, aby mohli těžit z výhod obou finančních možností.
Pokud je vaším cílem splácet hypotéku rychleji, můžete se také jednoduše rozhodnout platit extra jistině každý měsíc, provádět hypotéky jednou týdně nebo provádět každý rok další splátky, abyste snížili částku, kterou budete platit jako úrok životnost půjčky a rychlejší splácení zůstatku.
Někteří dlužníci zjistí, že přepracování půjčky není možnost. Obecně jsou způsobilé pouze obvyklé půjčky Fannie Mae nebo Freddie Mac. Půjčky FHA a VA nemohou být znovu amortizovány. V některých případech mohou být jumbo půjčky přepracovány, ale rozhodnutí závisí na individuální půjčce a vašem věřiteli. Vaše půjčka musí být v dobrém stavu. Pokud byl váš úvěr prodán investorovi, musí investor souhlasit s přepracováním půjčky spolu s hypotékou.
Sečteno a podtrženo
Než se rozhodnete požádat o přepracování půjčky, nezapomeňte porovnat finanční výhody plynoucí z dodatečných hypotečních plateb postupně, refinancování nebo amortizace, abyste zjistili, která možnost nebo kombinace opcí uspokojí vaše okamžité potřeby peněžních toků i vaše dlouhodobé finanční cíle.