Vlastnosti pronájmu: Klady a zápory

Vlastnictví nájemní nemovitosti může být finančně prospěšné. Pokud prozkoumáváte tento typ nemovitosti jako investici, uvědomte si rizika a odpovědnosti.

Vlastnosti pronájmu: Přehled

Myšlenka na koupi domu nebo bytu k pronájmu za účelem zisku může znít lákavě. Nákup nájemní nemovitosti za příjmy a dlouhodobé zhodnocení kapitálu však může mít své vzestupy i pády. Například trh s bydlením může kolísat v závislosti na umístění, nabídce a poptávce a ekonomice.

Finančně řečeno, aby byl nájemní nemovitost skutečně ziskový, návratnost, kterou sklízíte, by měla být vyšší než to, co byste mohli vydělat v konzervativních investicích, jako jsou dluhopisy a akcie blue-chip výplaty dividend, kvůli skutečným rizikům. A co se týče lidské stránky, ne každý má schopnost spravovat majetek a nájemníky.

Klíč s sebou

• Pronájem nemovitostí může být finančně prospěšný a má řadu daňových výhod.
• Nevýhody zahrnují nedostatek likvidity, náklady na údržbu a potenciál pro nájemce a pro odvolání sousedství.
• Pro investory v jakémkoli druhu nemovitosti je klíčové zůstat na vrcholu úrokových sazeb a poradit se s daňovým profesionálem.

Výhody pronájmu nemovitostí

Vlastnictví nájemní nemovitosti má několik výhod. Obsahují:

Daňové výhody

Služba Internal Revenue Service vám umožňuje odečíst mnoho nákladů spojených s pronájmem nemovitosti v kategoriích:

• Běžné a nezbytné výdaje
• Vylepšení
• Amortizace

To znamená, že si můžete odečíst pojištění, úroky z hypotéky, náklady na údržbu a fyzické opotřebení vašeho majetku.

Odpisy mohou mít za následek nominální ztrátu, kterou můžete odečíst od ostatních příjmů. Jinými slovy, můžete dosáhnout čistého kladného peněžního toku z výnosu z pronájmu sníženého o náklady a přesto mít čistou ztrátu pro daňové účely. Mějte však na paměti, že odpisy také snižují nákladovou základnu nemovitosti pro výpočet kapitálových zisků při prodeji nemovitosti.

Zákon o dani z příjmů a pracovních míst na rok 2017, který vstoupil v platnost dne 1. ledna 2018, navíc nabízí řadu nových daňových výhod pro pronajímatele. Pokud vlastníte průchozí entitu (známou také jako průchozí podnik) a provozujete ji jako jediný podnik, společnost s ručením omezeným, partnerství nebo společnost S, můžete nyní odečíst částku rovnající se 20% z vašeho čistého nájemného příjem - pokud je váš celkový zdanitelný roční příjem ze všech zdrojů po odpočtech nižší než 157 500 $ pro jednotlivce nebo 315 000 USD pro manželské páry, které podávají společně.

Pokud uvažujete o vlastnictví nájemní nemovitosti, je vhodné poradit se s daňovým odborníkem, zejména s ohledem na nedávné změny daňového řádu.

Sezónní výpůjčky

Pokud pronajímáte nemovitost sezónně, můžete jej použít sami 14 dní v roce - nebo 10% z počtu dní, které pronajímáte ostatním za spravedlivou tržní cenu - a přesto si budete moci své výdaje odečíst.

1031 Výměna

Na burze 1031 můžete prodat pronájem nemovitosti a investovat do jiného „podobného druhu“ bez placení daně z kapitálových výnosů.

Pronájem prostoru navíc

Můžete také zacházet s místností nebo oblastí vašeho domova - například s garáží, suterénem nebo bytovou jednotkou příslušenství - jako s nájemným, odepsáním určitého procenta z úroků z hypotéky a dalšími výdaji proti příjmu, i když byste si měli být vědomi potenciální úskalí pronajmutí dalšího prostoru, včetně místních pravidel územního plánování.

Výhody a nevýhody vlastnictví nemovitosti k pronájmu

Nevýhody nájemních nemovitostí

Nevýhodou je také vlastnictví nemovitosti k pronájmu. Obsahují:

Nedostatek likvidity

Nemovitost není likvidní aktivum. Dokonce i na nejžhavějším trhu může dokončení prodeje snadno trvat několik měsíců. A pokud je vaše načasování řízeno nouzovou nebo jinou neočekávanou událostí, nemusí být potřeba rychle prodat a získat nejlepší cenu.

Rostoucí daně a pojistné

Úrok a jistina vaší hypotéky mohou být fixní, ale neexistuje žádná záruka, že daně nebudou stoupat rychleji, než můžete zvýšit nájemné. Pojistné se může také zvýšit, jako tomu bylo v případě přírodních katastrof.

Obtížní nájemníci

Navzdory vaší due diligence při prověření potenciálních nájemců, můžete skončit s nájemníky, kteří nejsou ideální. Mohli by být například potřební nebo nároční, platit pozdě, zapomenout vypnout vodu atd. Nebo by mohly být destruktivní, v takovém případě může být odpis v daňovém zákoně velmi nedostatečný. Ke standardnímu formuláři nájemní smlouvy však můžete vždy přidat jezdce, který stanoví pravidla týkající se obsazenosti, domácích zvířat, kouření, pojištění nájemců a podobně. Zde může být také užitečná záloha.

Sousedství Pokles

V ideálním případě bude vaše investiční nemovitost vzkvétat uprostřed jiných udržovaných bytů a zlepší se místní vybavení. Výsledkem bude, že se váš peněžní tok bude neustále zvyšovat a vaše náklady zůstanou stabilní. Okolí se však může změnit a vaše investice by se mohla časem znehodnocovat. Měli byste věnovat pozornost místní politice, do které investujete, stejně jako byste tam, kde žijete. S určitou péčí můžete tuto expozici minimalizovat.

Nepříznivé změny daňového řádu

Daňový kód není imunní vůči změnám. Mohlo by se změnit způsoby, které by buď snížily nebo odstranily některé nebo všechny daňové výhody pro vlastnictví domu a průtočné podniky.

Pronajímatel Role

Být pronajímatelem není pro každého. Můžete se stydět zvyšováním nájemného nebo chránit způsob, jakým ostatní zacházejí s vaším majetkem, což může vést ke konfliktům. S nájemníky se dokonce můžete spřátelit nebo už mohou být rodina nebo přátelé. Pokud například nemůžete být pevně přesvědčeni o nárůstu nájemného nebo péči o nemovitost, můžete ukončit výběr nájemného, ​​který je výrazně pod tržní cenou, nebo s majetkem, který je podhodnocen.

Údržba

Při údržbě nemovitosti dochází k drobným a větším opravám. Někteří majitelé nemovitostí mohou ušetřit peníze tím, že práci provedou sami. Většině však chybí čas, nástroje nebo dovednosti pro domácí opravy. Očekávejte vysazení pravidelných poplatků za dodavatele.

Zvláštní úvahy

Ať už kupujete primární dům nebo pronájem nemovitosti, je důležité zvážit, co se děje s hypotečními úrokovými sazbami. Nízký hypoteční dluh s pevnou sazbou je obecně dobrým zajištěním proti inflaci. Jste-li pronajímatel, pravidelné zvýšení nájemného je jedním ze způsobů, jak vyrovnat inflační nárůsty nákladů na údržbu majetku.

Očekává se, že úrokové sazby v roce 2019 budou u hypotéky s pevnou sazbou na 30 let v průměru mezi 4, 8% a 5, 3%. To je z průměrných 4, 19% v roce 2018 a 3, 99% v roce 2017, ale stále je relativně nízká. I když tyto sazby představují příležitost, je také důležité si uvědomit, že sazby hypoték jsou obvykle vyšší u investičních nemovitostí než u tradičních domů.