Proč je nemovitost riskantní investicí

Aktiva, jako je zlato a nemovitost, jsou základními investicemi a nákup domu je společnou investicí pro jednotlivce na celém světě, protože se obecně považuje za bezpečnou a výnosnou investici. Investování do nemovitostí však vyžaduje dlouhé období závazku a vysokou zálohu a je riskantní i v dlouhodobém horizontu. Mnoho investorů navíc často náklady ignoruje.

Vezměte v úvahu některé důležité body týkající se skrytých nákladů a faktorů, díky nimž je investování do nemovitostí riskantním, nákladným a možná nikoli tak ziskovým podnikem. Investoři by si měli pamatovat na to všechno předtím, než vypijí své těžce vydělané peníze.

Společné vnímání

Průměrný investor může poznamenat, že kondominium se dvěma ložnicemi na předměstí bylo k dispozici za 300 000 dolarů před pěti lety a nyní se prodává za 450 000 $. To je skvělý výnos 50% za pět let, mnohem lepší než návratnost akcií, dluhopisů nebo zlata. Absolutní hodnota zisku se také jeví vysoká na 150 000 USD a dostupnost financování dává iluzi využití pákového efektu k dosažení zisku.

Jaké jsou všechny tyto zjevné výhody, jaké jsou výzvy a skryté náklady na investice do nemovitostí?

Anatomie nákladů na majetkové půjčky

Zvažte případ, kdy se jednotlivec přestěhoval do nového města kvůli nové práci. Očekává, že zůstane asi pět let, ale toto období může prodloužit na základě svého kariérního růstu u svého stávajícího zaměstnavatele nebo u jiných zaměstnavatelů ve stejném městě. Za předpokladu dobrých výnosů uvažuje o koupi domu nebo kondominia místo pronájmu.

Mějte na paměti, že osoba může koupit akcii nebo jednotku fondu obchodovaného na burze za pouhých 5 USD, ale investice do nemovitostí vyžaduje tisíce dolarů. Přestože je většina investic do nemovitostí financována prostřednictvím půjček, koupi domu nebo bytu v hodnotě 300 000 USD stále vyžaduje zálohu ve výši 20% (60 000 $).

Jednotlivci, kteří přispívají méně než 20%, mohou získat půjčku, ale nakonec zaplatí vyšší úrokové sazby a jsou nuceni uzavřít soukromé hypoteční pojištění, které zvyšuje náklady. Vyšší úrokové sazby vedou k vyšším splátkám a hypoteční pojištění obvykle stojí od 0, 15% do 2, 5% z výše půjčky.

Pokud předpokládáte, že někdo koupí výše uvedenou nemovitost v hodnotě 300 000 USD provedením 20% zálohy a zapůjčením zbývajících 240 000 USD za úrokovou sazbu 3, 875% na 20letou dlouhodobou hypotéku, měsíční splátky se pohybují kolem 1 440 USD.

Za zpracování úvěru jsou další jednorázové náklady, které se pohybují kolem 4% z výše úvěru (9 600 $). Daň z převodu majetku nebo registrační poplatky se v jednotlivých státech liší a průměrná částka 2, 5% z hodnoty nemovitosti zvyšuje náklady na 6 000 USD.

Pokud předpokládáte, že hodnota nemovitosti se za pět let zvýší o 1, 5krát na 450 000 $, cena se zvýší o cca 9% na složeném základě. Přidáme-li roční daň z nemovitosti ve výši 1, 5% z aktuální hodnoty nemovitosti, celková daň zaplacená za pět let dosáhne asi 30 000 $.

Pokud by náš investor koupil byt, měsíční poplatek ve výši 200 USD pro sdružení bytů by činil 12 000 USD za pět let. Pak byste měli přidat náklady na opravy, vybavení a údržbu. Konzervativní odhad 1 000 $ ročně nás za pět let přivedl na celkem 5 000 USD.

Předpokládejme tedy, že majitel najde kupce ochotného po pěti letech koupit svůj byt za 450 000 $.

Do té doby by investor splatil půjčku ve výši 86 400 USD. Po zaplacení zálohy 60 000 USD, nákladů na zpracování úvěru (9 600 $), daně z převodu nemovitosti (6 000 $), daně z nemovitosti (30 000 $), poplatků za sdružování (12 000 $) a obecné údržby (5 000 $) činí celková částka 209 000 USD.

Co je to čistý výnos?

Původní částka jistiny půjčky ve výši 20 000 let ve výši 240 000 USD se během pěti let sníží na přibližně 180 000 USD, protože investor stále provádí měsíční platby 1 400 USD. Investor vrátí těchto zbývajících 180 000 dolarů z prodejní ceny 450 000 dolarů obdržené od nového kupujícího. Investor zaplatí za tuto nemovitost celkem 209 000 USD, dalších 180 000 dolarů do banky za zbývající neuhrazenou platbu, takže čistá částka, kterou obdrží, činí 61 000 USD.

Investor v zásadě utratil 209 000 dolarů za pět let a získal čistý zisk 61 000 USD za návratnost 29, 2%. I když se prodejní cena jeví jako vysoká, skryté náklady vzaly velkou část zisku.

Pojďme trvat déle. Předpokládejme, že investor pokračuje ve svém pobytu ve městě a drží své kondominium po celých 20 let úvěru. Každých pět let se hodnota bytu zvyšuje 1, 5krát. Za 20 let dosáhne hodnota 1, 52 milionu USD, což je více než pětinásobné zhodnocení.

Investor splatí 345 600 $. Po přidání 60 000 $ celkové náklady dosáhnou 405 600 $.

Použitím podobných výpočtů jako výše získáme celkovou daň z majetku ve výši 251 000 USD, náklady na údržbu (48 000 USD), obecné opravy a údržbu (20 000 USD), náklady na zpracování půjčky (9 600 USD) a daň z převodu nemovitosti (6 000 USD). Celková částka je 739 600 USD, a tak čistý zisk za 20 let je 780 400 USD s návratností 106%, což v podstatě znamená zdvojnásobení peněz za 20 let.

V delším časovém horizontu nejsou efektivní výnosy tak skvělé. I když cena oceněná pětkrát, náklady na platby úroků, daně a další náklady snižují zisk.

Investoři by si také měli uvědomit, že skutečná hodnota peněz v průběhu času klesá. Náklady na údržbu a pravidelné opravy se v důsledku inflace zvyšují. Při zohlednění inflace se čisté výnosy dále sníží. Investoři by při prodeji měli také zvážit pojištění, poplatky za zprostředkování a daně z převodu majetku. Jejich zahrnutím se dále sníží čisté výnosy.

S investicemi do nemovitostí jsou spojena další rizika. Vývoj během investičního období může vést k obtížím při pozdějším prodeji nemovitosti. Například hlučná nová silnice nebo špička v zločinu mohou nemovitost znehodnotit. Jakákoli nadpřirozená pohroma, jako je hurikán nebo zemětřesení, může majetek zcela zničit, zatímco z pojistných nároků lze získat jen částečnou částku. I po přestavbě s využitím pojistných peněz je získání vyšší ceny obtížné po výskytu takových událostí v oblasti.

Alternativy k investicím do nemovitostí

Investoři by místo nákupu nemovitostí měli za nízkonákladovou alternativu považovat trusty na investice do nemovitostí, možnosti nemovitostí, ETF založené na nemovitostech, podílové fondy a akcie.

Zatímco akcie přicházejí s riziky specifickými pro akcie, fondy, ETF a REIT poskytují diverzifikaci. Pro statečné srdce, které je ochotno podstoupit riziko protistrany na neregulovaném trhu, mohou nemovitostní možnosti nabídnout vyšší výnosy bez nákladů nebo daní.

Sečteno a podtrženo

Investice do nemovitostí vyžadují statné finanční závazky trvající dlouhou dobu. Posouzení hodnoty těchto investic rozložených na dlouhou dobu je složitý úkol. Zatímco někteří investoři jsou lákáni pohledem na nominální zvýšení cen, je nutné vzít v úvahu všechny náklady.