Přidejte do svého portfolia nějakou nemovitost

S nemovitostmi, která je pevnou součástí matice alokace kapitálu pro institucionální i retailové investory, realitní fondy v poslední době zaznamenávají rostoucí růst. Vzhledem k kapitálově náročné povaze investic do nemovitostí, požadavkům na aktivní správu a růstu globálních realitních příležitostí se instituce usilující o efektivní správu aktiv postupně přesouvají do nemovitostních fondů fondů.

Totéž platí pro drobné investory, kteří nyní profitují z přístupu k mnohem většímu výběru nemovitostních podílových fondů než dříve, což umožňuje efektivní alokaci a diverzifikaci kapitálu. Stejně jako každý jiný investiční sektor má nemovitost své výhody i nevýhody. Mělo by se však brát v úvahu pro většinu investičních portfolií, přičemž za nejlepší způsoby vyplnění tohoto přidělení by se měly považovat trusty pro investice do nemovitostí (REIT) a podílové fondy nemovitostí.

Nemovitosti pro institucionální investory

Investice do nemovitostí již dlouho dominují velké subjekty: penzijní fondy, pojišťovny a další velké finanční instituce. Díky globalizaci investic do nemovitostí a vzniku nových příležitostí na moři, které umožňují větší míru diverzifikace i návratnost, se trendem trvale vyvíjí trvalé místo pro přidělování nemovitostí v institucionálních portfoliích.

Trvalé přidělování nemovitostního kapitálu přichází s určitými překážkami. V první řadě je to kapitálově náročné. Na rozdíl od akcií, které lze zakoupit v malých přírůstcích, vyžadují investice do komerčních nemovitostí relativně velké částky a přímé investice často vedou k kusovým portfoliím a nepřiměřeným rizikům buď v místě, nebo podle typu nemovitosti. Nemovitost vyžaduje také aktivní správu, která je náročná na pracovní sílu. Správa alokace nemovitostí vyžaduje značné zdroje ve srovnání s tradičními investicemi. V důsledku těchto problémů, jejichž cílem je zvýšit efektivitu řízení a rozdělení kapitálu, mají instituce tendenci přitahovat se k nemovitostním fondům a fondům fondů. Stejných výhod mohou dosáhnout retailoví investoři prostřednictvím REIT, burzovních fondů REIT a nemovitostních podílových fondů.

Retailoví investoři

Zde je několik způsobů, jak mohou retailoví investoři získat návratový potenciál nemovitostí a získat expozici vůči třídě aktiv.

Přímá investice

Tato strategie se týká přímých výběrů konkrétních nemovitostí pro investory. Velkou výhodou této strategie je kontrola. Přímé vlastnictví majetku umožňuje vývoj a provádění strategie, jakož i přímý vliv na návratnost. Přímé investice však velmi obtížně vytvářejí dobře diverzifikované portfolio nemovitostí. Pro většinu retailových investorů není alokace nemovitostí dostatečně velká, aby umožnila nákup dostatečného množství nemovitostí pro skutečnou diverzifikaci; zvyšuje to také expozici vůči místnímu trhu s nemovitostmi a také rizika typu nemovitosti.

Investiční fondy do nemovitostí (REIT)

Akcie REIT představují akcie soukromého a veřejného kapitálu ve společnostech strukturovaných jako svěřenské společnosti, které investují do nemovitostí, hypoték nebo jiných zajištěných investic do nemovitostí. REIT obvykle vlastní a provozuje nemovitosti. Mezi ně patří rezidenční nemovitosti s více rodinami, nákupní centra zakotvená v obchodech, místní maloobchodní nemovitosti a stripová centra, nákupní centra, komerční kancelářské prostory a hotely.

Investiční fondy do nemovitostí jsou spravovány správní radou, která za správu svěřuje rozhodnutí o správě investic. REITs platí malou nebo žádnou federální daň z příjmu, pokud rozdělují 90% zdanitelného příjmu jako dividendy akcionářům. I když daňová výhoda zvyšuje peněžní toky po zdanění, neschopnost REITů ponechat si hotovost může výrazně bránit růstu a dlouhodobému zhodnocení. Kromě daňové výhody poskytuje REIT mnoho stejných výhod a nevýhod jako akcie.

Manažeři REIT poskytují strategickou vizi a přijímají investiční a majetková rozhodnutí, čímž řeší problémy spojené s řízením pro investory. Největší nevýhodou REIT pro retailové investory je obtížnost investování s omezeným kapitálem a značné množství znalostí a analýz specifických pro aktiva, které jsou potřebné k jejich výběru a předpovědi jejich výkonnosti.

Investice REIT mají mnohem vyšší korelaci s celkovým akciovým trhem než přímé investice do nemovitostí, což vede některé ke snížení jejich diverzifikačních charakteristik. Volatilita na trhu REIT byla také vyšší než u přímých nemovitostí. Důvodem je vliv makroekonomických sil na hodnoty REIT a skutečnost, že akcie REIT jsou průběžně oceňovány, zatímco přímé nemovitosti jsou více ovlivňovány místními trhy s nemovitostmi, a oceňují se pomocí metody hodnocení, která má tendenci vyhlazovat návratnost investic.

Realitní podílové fondy

Realitní podílové fondy investují především do REIT akcií a společností provozujících nemovitosti. Poskytují schopnost získat diverzifikované vystavení nemovitostem pomocí relativně malého množství kapitálu. V závislosti na jejich strategii a cílech diverzifikace poskytují investorům mnohem širší výběr aktiv, než je možné dosáhnout nákupem REIT akcií samotných, a také poskytují flexibilitu snadného přechodu z jednoho fondu do druhého. Flexibilita je také výhodná pro investora v podílovém fondu z důvodu komparativní snadnosti získávání a vyřazování aktiv na systematické a regulované burze, na rozdíl od přímého investování, které je náročné a drahé. Spekulativnější investoři mohou takticky nadvážit určitou majetkovou nebo regionální expozici, aby maximalizovali návratnost.

Vytvoření expozice široké základně podílových fondů může také snížit transakční náklady a provize v souvislosti s nákupem jednotlivých REIT akcií. Další významnou výhodou pro drobné investory jsou analytické a výzkumné informace poskytované fondy o nabytých aktivech, jakož i pohled vedení na životaschopnost a výkonnost nemovitostí, a to jak specifické investice, tak i třídy aktiv.

Pro investory bez touhy, znalostí nebo kapitálu kupovat pozemky nebo nemovitosti na svých vlastních nemovitostních fondech umožňují podílet se na výnosech a dlouhodobém růstovém potenciálu nemovitostí. Ačkoli nemovitostní podílové fondy přinášejí likviditu do tradičně nelikvidní třídy aktiv, naysayers věří, že se nemohou srovnávat s přímými investicemi do nemovitostí.

Vlastnictví domu

Mnoho retailových investorů, kteří neuvažovali o alokaci nemovitostí pro své investiční portfolia, si neuvědomuje, že již mohou investovat do nemovitostí vlastněním domu. Nejen, že již mají expozici nemovitostí, většina z nich také riskuje další finanční riziko tím, že má hypotéku na bydlení. Tato expozice byla z velké části prospěšná a pomohla mnoha shromáždit kapitál potřebný k odchodu do důchodu.

Sečteno a podtrženo

Přestože drobní investoři mohou a měli by při přidělování portfolia zohlednit vlastnictví domu, lze zvážit i další, likvidnější investice do nemovitostí. Pro ty, kteří mají potřebné obchodní dovednosti a kapitál, poskytuje investice REIT přístup k některým výhodám investic do nemovitostí bez nutnosti přímého vlastnictví. Pro ostatní, kteří uvažují o menší alokaci, nebo pro ty, kteří se nechtějí sedět výběrem aktiv, ale vyžadují maximální diverzifikaci, by byly vhodnou volbou podílové fondy nemovitostí.