Upravené prostředky z operací - AFFO

Co jsou upravené prostředky z operací?

Upravené finanční prostředky z operací (AFFO) se vztahují k míře finanční výkonnosti, která je primárně používána při analýze trustů pro investice do nemovitostí (REIT). AFFO REIT, i když podléhá různým metodám výpočtu, se obecně rovná fondům svěřeneckých fondů z operací (FFO) s úpravami provedenými pro opakující se kapitálové výdaje používané k udržení kvality podkladových aktiv REIT. Výpočet počítá s úpravou GAAP přímou linii nájemného, ​​leasingových nákladů a dalších významných faktorů.

Porozumění upraveným fondům z operací

Bez ohledu na to, jak se průmysloví odborníci rozhodnou vypočítat upravené prostředky z provozu (AFFO), považuje se to za přesnější měřítko zbytkového peněžního toku pro akcionáře než jednoduché FFO, protože bere v úvahu zvýšení nájemného a dodatečné náklady vzniklé REIT. Poskytuje přesnější základní číslo při odhadování současných hodnot a lepší prediktor budoucí schopnosti REIT výplaty dividend. Toto je opatření jiné než GAAP.

Výpočet upravených prostředků z operací

Před výpočtem AFFO musí analytik nejprve určit prostředky REIT z provozu (FFO). FFO měří peněžní tok ze specifikovaného seznamu činností. FFO odráží dopad leasingové a akviziční činnosti REIT, jakož i úrokové náklady. FFO zohledňuje čistý příjem REIT včetně amortizace a odpisů, ale vylučuje kapitálové zisky z prodeje nemovitostí. Důvodem, proč tyto zisky nejsou zahrnuty, je to, že se jedná o jednorázové události a obecně nemají dlouhodobý dopad na budoucí potenciál zisku společnosti REIT.

Vzorec pro FFO je:

FFO = čistý příjem + amortizace + odpisy - kapitálové zisky z prodeje nemovitostí

Po určení FFO lze vypočítat AFFO. Vzorec pro AFFO je:

AFFO = FFO + zvýšení nájemného - kapitálové výdaje - běžné náklady na údržbu

Příklad výpočtu AFFO

Jako příklad výpočtu AFFO lze předpokládat následující: REIT měl v posledním vykazovaném období čistý příjem ve výši 2 milionů USD. Během této doby vydělala 400 000 dolarů z prodeje jednoho ze svých nemovitostí a ztratila 100 000 dolarů z prodeje jiného. Bylo hlášeno 35 000 dolarů amortizace a 50 000 dolarů amortizace. Během tohoto období činily čisté nájemné 40 000 $; kapitálové výdaje činily 75 000 USD a běžná údržba činila 30 000 USD.

Na základě těchto informací lze FFO vypočítat jako:

FFO = 2 000 000 + 35 000 $ + 50 000 $ - (400 000 - 100 000 $) = 1 785 000 $

Z toho se AFFO počítá jako:

AFFO = FFO + 40 000 - 75 000 $ - 30 000 $ = 1 785 000 - 65 000 $ = 1 720 000 $

Porovnat poskytovatele investičních účtů Jméno Popis Zveřejnění inzerenta × Nabídky, které se objevují v této tabulce, pocházejí od partnerství, od nichž Investopedia dostává náhradu.

Související termíny

Proč byste měli při analýze REIT používat CAD (a ne FFO) Hotovost, která je k dispozici k distribuci (CAD), je pokladní fond pro investice do nemovitostí (REIT), který lze distribuovat jako dividendy akcionářů. Hodnota se vypočítá vyhledáním finančních prostředků z operací (FFO) a odečtením opakujících se kapitálových výdajů. více Fondy z operací (FFO) Fondy z operací (FFO) se vztahují k číslu, které podílové fondy investující do nemovitostí (REITs) používají k definování peněžních toků z jejich operací. více Fondy z operací na akcii (FFOPS) Fondy z operací na akcii (FFOPS) zachycují růst výnosů důvěry investic do nemovitostí podobného výnosu na akcii veřejných společností. více Fondy k dispozici pro distribuci (FAD) Fondy k dispozici pro distribuci jsou interní, non-GAAP měřítkem objemu kapitálu, který má REITS k dispozici investorům. více Co jsou fondy z operace (FFO) k celkovému podílu dluhu Fondy z operací (FFO) k celkovému dluhu jsou pákovým poměrem, který ratingová agentura nebo investor používá k měření finančního rizika společnosti. více Důvěra v infrastrukturu Důvěra v infrastrukturu je druh důvěry v příjmy pro financování, výstavbu, vlastní, provoz a údržbu různých infrastrukturních projektů v daném regionu. více partnerských odkazů