Nákup vs. pronájem v San Franciscu: Jaký je rozdíl?

Pokud si koupíte svůj dům nebo si jej pronajmete? Toto je věková debata, která ve skutečnosti nemá správnou nebo špatnou odpověď, protože záleží na každém jednotlivci. Pro některé je nákup výhodnější a pro jiné je pronájem nejvhodnější.

Koupě domu je jednou z největších finančních investic, kterou můžete za svůj život udělat. Vyžaduje to hodně plánování, úspor a odhodlání a nakonec se může vyplatit. Koneckonců, budujete kapitál. Vlastnictví domu, které bylo vždy součástí amerického snu, je však nákladné. Zvažte některé z nákladů spojených s vlastnictvím domu, včetně platby hypotéky, renovací a údržby a daní z nemovitosti - abychom jmenovali jen několik.

Na druhou stranu, pronájem je úplně jiné zvíře. Placení nájemného měsíčně někomu jinému bylo kdysi považováno za plýtvání, protože se věřilo, že nájemce vyhazuje peníze. Ale pro někoho, kdo se nechce zabývat údržbou, to může dávat větší smysl. Nemusíte se zabývat opravami nebo jinými výdaji a mnoho vašich účtů může být hrazeno v leasingu. A nájemné je často mnohem levnější než splácení hypotéky.

Ale to vše samozřejmě záleží na tom, kde žijete. Podívejme se na San Francisco v Kalifornii. Město je považováno za jedno z nejžádanějších ve Spojených státech. Ale je to také jeden z nejdražších pro nájemce i majitele domů.

Podle společnosti Smart Asset byl střední příjem ve městě 96 265 USD pro domácnosti a 74 841 USD, což je nad celostátním průměrem 61 372 USD. Pokud si chcete dovolit žít ve městě jako majitel domu, museli byste vydělat 128 600 $, zatímco nájemné by vyžadovalo příjem 188 000 $.

A je těžké vědět, zda nákup nebo pronájem dává největší smysl, protože jsou oba drahé. Ale v San Franciscu jsou mezi nimi dva zásadní rozdíly. Níže uvádíme některé z hlavních.

Klíč s sebou

• San Francisco je jedním z nejdražších měst v USA jak pro nájemce, tak pro kupující domů.
• Ceny domů průměrně 1, 3 milionu dolarů ve městě a efektivní sazba daně z nemovitostí je 1, 163% z odhadované domácí hodnoty.
• Průměrný měsíční nájem v San Franciscu za byt se dvěma ložnicemi je 4 400 $.
• Zatímco vlastnictví domu vám může pomoci vybudovat kapitál, může to být nákladné. Na druhé straně může být pronájem levnější alternativou, protože s nájemcem je spojeno méně nákladů.

Nákup v San Franciscu

Jak bylo uvedeno výše, společnost Smart Asset uvedla, že koupi domu v San Franciscu opravdu není tak dostupná. Průzkum webu 2017 ve skutečnosti zjistil, že poskytnutí měsíčních plateb ve výši 3 858 USD by vyžadovalo roční příjem 128 000 USD. Mějte na paměti, že toto číslo nezahrnuje žádné další potřeby k životu, včetně nákladů na jídlo a dopravu.

Data z realitního serveru Zillow ukazuje, že průměrná katalogová cena domu ve městě byla k dubnu 2019 1 299 000 $. Úpadky hypoték ve městě jsou na 0, 2%, což je výrazně pod celostátním průměrem 1, 1%. Tři nejdražší čtvrti ve městě byly Buena Vista, Corona Heights a Haight.

Stejně jako u jakéhokoli města má vlastnictví domů mnoho výhod a nevýhod. Koupí domu investujete do nemovitostí, a tedy do budování vlastního kapitálu. Vlastnictví domu může majitelům domů pomoci vybudovat vejce do hnízda pro budoucnost, protože hodnoty domů se postupem času obecně zvyšují. Podle Zillow byla střední hodnota domu v San Franciscu od dubna 2019 1, 375, 5 $. Hodnota domů v San Franciscu se od roku 2018 zvýšila o 3%.

Máte-li hypotéku s pevnou sazbou, vaše měsíční náklady mohou být předvídatelné. Na rozdíl od nájemného, ​​které mají tendenci kolísat, budete moci platbu uzamknout. To znamená, že budete mít lepší představu o tom, kolik budete muset každý měsíc ušetřit, abyste mohli platit.

S vlastnictvím domu jsou však spojeny určité náklady, které byste mohli zvážit. Za prvé, náklady na údržbu vašeho domu jsou pravidelné. A pokud ve svém domě provádíte doplňování nebo změny, musíte je také zohlednit. Jako majitel domu budete také zodpovědní za účty za elektřinu, včetně vytápění a chlazení, poplatků za vodu a kanalizaci a elektřiny. Pokud vlastníte byt, bude vám také účtován měsíční poplatek za údržbu.

Pak je tu také otázka daně z nemovitosti. Efektivní sazba daně z nemovitostí v Kalifornii je 0, 79%, což je podle Smart Asset nižší než národní průměr 1, 19%. Sazba daně z San Francisca je však téměř na stejné úrovni jako v zemi. Za fiskální rok 2018–2019 bylo majitelům domů účtováno 1, 163% z odhadované domácí hodnoty. Účtování daně z nemovitosti za střední domácí hodnotu 1 375 500 $ vykázané společností Zillow by tedy bylo téměř 16 000 USD.

Obyvatelé San Francisca platí za jídlo více než většina ostatních Američanů.

Pronájem v San Franciscu

Ačkoli to může přijít s méně potíží, pronájem v San Franciscu není o nic levnější. Průměrný nájem za byt se dvěma ložnicemi ve městě byl podle Smart Asset zhruba 4 400 $ nebo 52 800 $ ročně. Studie webu zjistila, že toto město potřebuje obyvatele, aby vydělali nejvyšší příjem v zemi, aby mohli platit své nájemné.

Podle Curbeda bylo zhruba 65% obyvatel města San Francisco nájemci. A i když je nájemné značně vysoké, může to být dostupnější varianta v závislosti na tom, jak se na to díváte - zejména ve srovnání se současnými domácími hodnotami.

Zatímco pronájem může být nákladný, mnoho nájemníků nemusí bojovat s mnoha náklady, kterým majitelé domů čelí. Zkrácení šeku na nájemné může být užitečné, když nemusíte platit daně z nemovitostí, opravy, poplatky za byt nebo služby, pokud váš nájem zahrnuje náklady na vodu, teplo a elektřinu. Můžete tedy mít malý příjem navíc, abyste ušetřili svůj vlastní majetek dále po silnici.

Ale to neznamená, že jste mimo les. Nájemné má tendenci kolísat, jak se ekonomika posiluje a oslabuje. Pronajímatelé v San Franciscu mohou nastavit výši nájemného na libovolné úrovni, kterou si vyberou na volné jednotce, ale město má kontrolu nad nájemným. To znamená, že pronajímatelé mohou zvýšit nájemné pouze o určitou částku, pokud je obsazeno. V období od 1. března 2019 do 29. února 2020 město umožnilo majitelům zvýšit nájemné o maximální sazbu 2, 6%.

Zvláštní úvahy

Poměr cena k pronájmu

Poměr cena k nájemnému poskytuje vodítka o tom, zda pronájem nebo nákup má na konkrétním realitním trhu lepší finanční smysl. Pro výpočet vydělte střední prodejní cenu průměrným ročním nájemným za srovnatelný domov.

Obecně platí, že trh zvýhodňuje kupující, pokud je poměr menší než 15, a nájemci, pokud je tento poměr vyšší než 20 (poměry mezi 15 a 20 mohou jít obousměrně). Na základě výše uvedených údajů by poměr ceny k pronájmu v San Franciscu činil 24, 6 (1 299 000 $ děleno 52 800 $), což znamená, že je lepší si pronajmout. Přestože je poměr ceny k pronájmu dobrý výchozí bod, neříká to celý příběh.

Verbhouse

Verbhouse je sanfranciské pojetí nemovitosti k pronájmu. Díky kombinaci flexibility pronájmu s dlouhodobými výhodami vlastnictví umožňuje místní program účastníkům nebo Verbeesům přestěhovat se do rezidence s možností - nikoli však povinností - ji zakoupit později. Verbees zamkne své nájemné spolu s kupní cenou až na pět let. Poté provádějí měsíční platby a vytvářejí vlastní kapitál. To vše může eliminovat potřebu velké zálohy, když přijde čas na financování.

Program je určen pro ctižádostivé majitele domů, kteří nemají uloženou zálohu nebo kteří mají malé úvěrové problémy, které mohou být vyřešeny v příštích několika letech.

„Verbhouse věří, že emocionální, sociální a finanční výhody vlastnictví domu by měly být dosažitelné pro všechny, “ říká generální ředitel Verbhouse Marjorie Scholtz.