Jak získám hypotéku předem schválenou?

Při hledání domova je předběžně schválena hypotéka, což je důležitý krok. Tento krok vám pomůže objasnit náš rozpočet na lov domů nebo měsíční splátku hypotéky, kterou zvládnete. Než se věřitelé rozhodnou předem schválit hypotéku, podívají se na několik klíčových faktorů:

• Vaše kreditní historie
• Kreditní skóre
• Poměr dluhu k příjmu
• Historie zaměstnání
• Příjem
• Aktiva a pasiva.

Představbu hypotéky považujte za fyzickou zkoušku svých financí. Očekávejte, že půjčovatelé budou hrabat a prodávat do všech koutů svého finančního života, aby zajistili, že splácíte hypotéku. Jako dlužník je důležité vědět, co hypoteční předběžný souhlas dělá (a nedělá), a jak zvýšit své šance na získání jednoho.

Předběžná kvalifikace nebo předchozí schválení?

Pravděpodobně jste slyšeli, že termín „předběžná kvalifikace“ se používá zaměnitelně s předběžným schválením, ale nejsou stejné. S předběžnou kvalifikací poskytnete přehled o svých financích, příjmech a pohledávkách hypotečnímu úvěru, který vám pak poskytne odhadovanou částku půjčky. Věřitel však nevytáhne vaše kreditní zprávy ani neověřuje vaše finanční informace. Předkvalifikace je tedy užitečným výchozím bodem k určení toho, co si můžete dovolit, ale při nabídce nenese žádnou váhu.

Na druhé straně předběžné schválení zahrnuje vyplnění žádosti o hypotéku a poskytnutí vašeho čísla sociálního zabezpečení, aby věřitel mohl provést tvrdou kontrolu kreditu. Když požádáte o hypotéku, spustí se tvrdá kontrola úvěru a věřitel vytáhne vaši kreditní zprávu a kreditní skóre, aby posoudil vaši bonitu, než se rozhodne půjčit vám peníze. Tyto kontroly se zaznamenávají do vaší kreditní zprávy a mohou mít vliv na vaše kreditní skóre. Na druhé straně, měkká kontrola kreditu je, když si vytáhnete svůj kredit sami, nebo když vás společnost vydávající kreditní karty nebo věřitel předem schválí pro nabídku, aniž byste o to požádali.

Rovněž uvedete všechny informace o svém bankovním účtu, aktiva, dluhy, historii příjmů a zaměstnání, minulé adresy a další důležité údaje, které si věřitel může ověřit. Proč? Především si věřitel přeje zajistit, abyste mohli splácet svou půjčku. Věřitelé také používají poskytnuté informace pro výpočet míry dluhu k výnosu a úvěru k hodnotě, což jsou základní faktory při určování úrokové sazby a ideálního typu úvěru.

Kdy získat předběžný souhlas

Dopisy před schválením hypotéky jsou obvykle platné 60 až 90 dní. Věřitelé uváděli na těchto dopisech datum vypršení platnosti, protože se mohly změnit vaše finance a kreditní profil. Po vypršení platnosti předběžného schválení budete muset vyplnit novou žádost o hypotéku a odeslat aktualizovanou dokumentaci, abyste získali další.

Pokud teprve začínáte přemýšlet o koupi domu a máte podezření, že byste mohli mít nějaké potíže s získáním hypotéky, můžete pomocí procesu předběžného schválení pomoci identifikovat problémy s úvěrem - a poskytnout vám čas na jejich řešení. Pokud požádáte o předběžný souhlas šest měsíců až jeden rok před seriózním domácím vyhledáváním, získáte silnější pozici pro zlepšení celkového kreditního profilu. Budete mít také více času na úsporu peněz za zálohu a náklady na uzavření.

Když jste připraveni napsat nabídky, prodávající často chce vidět hypoteční předběžný souhlas a v některých případech doklad o peněžních prostředcích, který prokazuje, že jste opravdu kupující. Na mnoha horkých trzích s bydlením mají prodejci výhodu z důvodu intenzivní poptávky kupujících a omezeného prodeje domů; je nepravděpodobné, že budou zvažovat nabídky bez předběžného schválení.

Proces předběžného schválení

Žádost o hypotéku může být vzrušující, nervózní a matoucí. Někteří online věřitelé vás mohou předem schválit během několika hodin, zatímco jiní věřitelé mohou trvat několik dní. Časová osa závisí na věřiteli a složitosti vašich financí.

Pro začátek vyplníte žádost o hypotéku. K získání kreditu uvedete své identifikační údaje a číslo sociálního zabezpečení. Hypoteční úvěrové kontroly se počítají jako tvrdý dotaz na vaše kreditní zprávy, které mohou mít dopad na vaše kreditní skóre, ale pokud nakupujete více věřitelů v krátkém časovém rámci (obvykle 45 dní u novějších modelů hodnocení FICO), kombinované úvěrové kontroly se počítají jako jeden poptávka.

Zde je ukázka jednotné žádosti o hypotéku. Pokud žádáte u manžela / manželky nebo jiného spoludlužníka, jehož příjem musíte získat, abyste mohli získat hypotéku, budou oba žadatelé muset uvést finanční a pracovní informace. Existuje osm hlavních částí žádosti o hypotéku:

Typ hypotéky a podmínky půjčky

Specifický úvěrový produkt, o který žádáte; výše půjčky; podmínky, jako je doba splatnosti úvěru (amortizace); a úroková sazba.

Informace o nemovitosti a účel půjčky

Adresa; právní popis nemovitosti; rok postaven; zda půjčka je na nákup, refinancování nebo novou výstavbu; a zamýšlený typ pobytu (primární, sekundární nebo investiční).

Informace o dlužníkovi

Vaše identifikační údaje, včetně celého jména, data narození, čísla sociálního zabezpečení, let školní docházky, rodinného stavu, počtu závislých osob a historie adresy.

Informace o zaměstnání

Jméno a kontaktní informace současných a předchozích zaměstnavatelů (pokud jste byli na vaší současné pozici méně než dva roky), data zaměstnání, titul a měsíční příjem.

Informace o měsíčních příjmech a kombinovaných nákladech na bydlení

Seznam vašeho základního měsíčního příjmu, jakož i přesčasů, bonusů, provizí, čistého příjmu z pronájmu (je-li to možné), dividend / úroků a dalších typů měsíčních příjmů, jako je výživné pro děti nebo výživné. Budete také potřebovat účetnictví svých měsíčních kombinovaných nákladů na bydlení, včetně plateb nájemného nebo hypotéky, majitelů domů a pojištění hypotéky, daní z nemovitostí a poplatků za ubytování vlastníků.

Aktiva a pasiva

Seznam všech bankovních a spořitelních a spořitelních účtů s aktuálními zůstatky, stejně jako životní pojištění, akcie, dluhopisy, penzijní spoření a účty podílových fondů a odpovídající hodnoty. Budete také muset uvést všechny závazky, které zahrnují revolvingové účtovací účty, výživné, výživné pro děti, půjčky na auto, studentské půjčky a jakékoli další dlužné pohledávky.

Podrobnosti transakce

Přehled klíčových transakčních podrobností, včetně kupní ceny, výše půjčky, hodnoty vylepšení / oprav, odhadovaných nákladů na uzavření, slev placených kupujícím a hypotečního pojištění (pokud je k dispozici). (Poznámka: Věřitel vyplní většinu těchto informací.)

Prohlášení

Soupis všech soudních rozhodnutí, zástavních práv, minulých bankrotů nebo zabavení majetku, čekajících soudních sporů nebo delikventních dluhů. Budete také požádáni, abyste uvedli, zda jste občanem USA nebo trvalým pobytem a zda chcete tento dům použít jako své primární bydliště.

Co se stane dál?

Od věřitele se podle zákona vyžaduje, aby vám do tří pracovních dnů od přijetí vaší žádosti o hypotéku poskytl třístránkový dokument nazvaný odhad úvěru. Tato dokumentace uvádí, zda hypotéka byla předem schválena a nastíní výši úvěru, podmínky a typ, úrokovou sazbu, odhadovaný úrok a platby, odhadované náklady na uzavření (včetně poplatků za půjčení), odhad daně z nemovitosti a pojištění majitele domu a případné speciální úvěrové funkce, například platby balónem nebo předčasné penále. Stanoví také maximální částku půjčky na základě vaší finanční situace, která vám pomůže zúžit váš rozpočet na nákup domů.

Pokud jste předem schválili hypotéku, váš soubor s půjčkou se nakonec převede na upisovatele půjčky, který ověří vaši dokumentaci proti vaší žádosti o hypotéku. Pojistitel také zajistí, že budete dodržovat pokyny pro vypůjčovatele pro konkrétní úvěrový program, o který žádáte.

Potřeba dokumentace

Po odeslání žádosti o hypotéku budete muset shromáždit několik dokumentů k ověření svých informací. Příprava a organizace na vašem konci pomůže procesu hladce. Zde je seznam dokumentů, které musíte předložit, abyste mohli být před schválením nebo pro zajištění konečného schválení půjčky před uzavřením:

• 60 dnů od výpisu z účtu
• 30 dnů výplatních pásek
• Daňová přiznání W-2 z předchozích dvou let
• Rozvrh K-1 (formulář 1065) pro samostatně výdělečně činné dlužníky
• daňová přiznání
• výpisy z majetkových účtů (penzijní spoření, akcie, dluhopisy, podílové fondy atd.)
• řidičský průkaz nebo americký pas
• rozvodové papíry (použít výživné nebo podporu dítěte jako kvalifikovaný příjem)
• dárkový dopis (v případě financování vaší zálohy finančním darem od příbuzného)

Faktory ovlivňující předběžné schválení

Pokud chcete maximalizovat své šance na získání hypotečního předběžného schválení, musíte vědět, které faktory věřitelé hodnotí ve vašem finančním profilu. Zahrnují vaše:

• poměr dluhu k příjmu (DTI)
• poměr půjčky k hodnotě (LTV)
• úvěrová historie a skóre FICO
• historie příjmů a zaměstnání

Poměr dluhu k příjmu

Váš poměr DTI měří všechny vaše měsíční dluhy v poměru k vašemu měsíčnímu příjmu. Věřitelé sčítají dluhy, jako jsou automobilové půjčky, studentské půjčky, revolvingové účtovací účty a další úvěrové linky, plus nová splátka hypotéky, a pak částku vydělí hrubým měsíčním příjmem, aby získali procenta. V závislosti na typu půjčky by si dlužníci měli udržovat poměr DTI na 43% nebo méně svého hrubého měsíčního příjmu, aby mohli získat hypotéku. Čím vyšší je váš poměr DTI, tím větší riziko pro věřitele představujete, protože s větší pravděpodobností budete mít problémy s splácením své půjčky na splátky dluhů. Nižší poměr DTI vás může kvalifikovat pro konkurenceschopnější úrokovou sazbu. Než si koupíte dům, splatte co nejvíce dluhů. Nejenže snížíte svůj poměr DTI, ale také ukážete věřitelům, že můžete spravovat dluhy zodpovědně a platit účty včas.

Poměr půjčky k hodnotě

Další klíčové metrické věřitelé, kteří vás používají k vyhodnocení hypotéky, je váš poměr půjčky k hodnotě, který se vypočítá vydělením částky půjčky hodnotou domu. Ocenění nemovitosti určuje hodnotu nemovitosti, která může být nižší nebo vyšší než požadovaná cena prodávajícího. Vzorec LTV ratio je místo, kde se vaše záloha dostává do hry. Záloha je předem zaplacená částka, kterou v hotovosti platíte prodejci u závěrečného stolu. Čím vyšší je vaše záloha, tím nižší je vaše výše úvěru a v důsledku toho nižší váš poměr LTV. Pokud uvedete méně než 20% procent, možná budete muset zaplatit za soukromé hypoteční pojištění (PMI). Jedná se o druh pojištění, které chrání věřitele v případě, že se vám nepodaří splácet hypotéku. Chcete-li snížit poměr LTV, musíte buď dát více peněz, nebo si koupit levnější dům.

Úvěrová historie a skóre

Věřitelé vytáhnou vaše kreditní zprávy ze tří hlavních zpravodajských kanceláří - Equifax, Experian a Transunion. Budou hledat vaši platební historii a to, zda platíte účty včas, kolik a jaký typ úvěrových linek máte otevřené a délku doby, kdy jste tyto účty měli. Kromě pozitivní historie plateb věřitelé analyzují, kolik z vašeho dostupného kreditu aktivně využíváte, také známé jako využití kreditu. Udržování míry využití kreditu na nebo pod 30% pomáhá zvýšit vaše kreditní skóre, a to ukazuje věřitelům odpovědný, konzistentní způsob placení účtů a spravování dluhů moudře. Všechny tyto položky odpovídají vašemu skóre FICO, modelu úvěrového skóre používanému mnoha typy věřitelů (včetně hypotečních věřitelů).

Pokud jste neotevřeli kreditní karty ani žádné tradiční úvěrové linky, například auto nebo studentskou půjčku, můžete mít potíže s předběžným schválením hypotéky. Svůj kredit si můžete vybudovat tak, že otevřete počáteční kreditní kartu s nízkým limitem úvěrového limitu a každý měsíc splácíte svůj účet. Může to trvat až šest měsíců, než se vaše platební aktivita projeví ve vašem kreditním skóre, takže buďte trpěliví při vytváření svého kreditního profilu.

Historie zaměstnanosti a příjmů

Když žádáte o hypotéku, věřitelé jdou do velké míry, aby vám zajistili solidní příjem a stabilní zaměstnání. Proto věřitelé požadují dvouleté W-2 a kontaktní informace pro svého zaměstnavatele. Věřitelé si v podstatě chtějí zajistit, že zvládnete přidanou finanční zátěž nové hypotéky. Budete také požádáni, abyste poskytli informace o platu, takže věřitel má důkaz, že vyděláváte dost peněz na to, abyste si mohli dovolit hypotéku a související měsíční náklady na bydlení. Budete také muset poskytnout 60 dní (možná i více, pokud jste samostatně výdělečně činní) bankovních výpisů, abyste prokázali, že máte dost hotovosti v ruce na zálohy a náklady na uzavření.

Osoby samostatně výdělečně činné

Pokud jste osobou samostatně výdělečně činnou, můžete být požádáni o poskytnutí dalších dokumentů, které prokazují stabilní příjem a pracovní historii alespoň dvou let. Některé požadované dokumenty mohou zahrnovat výkaz zisku / ztráty, obchodní licenci, podepsané prohlášení vašeho účetního, federální daňová přiznání, rozvahy a bankovní výpisy za předchozí roky (přesná doba závisí na věřiteli).

Pokud vaše situace ztěžuje získání tradiční hypotéky, existují dvě možnosti zaměřené speciálně pro samostatně výdělečně činné dlužníky:

Hypotéka s uvedením příjmu / majetku

Tento typ hypotéky je založen na příjmu, který nahlásíte věřiteli bez formálního ověření. Úvěry se stanoveným příjmem se někdy také nazývají půjčky s nízkou dokumentací, protože věřitelé spíše než skutečnou částku ověří zdroje vašich příjmů. Buďte připraveni poskytnout seznam svých nedávných klientů a jakýchkoli jiných zdrojů peněžních toků, jako jsou investice vytvářející příjmy. Banka může také chtít, abyste odeslali formulář IRS 4506 nebo 8821. Formulář 4506 se používá k vyžádání kopie daňového přiznání přímo od IRS, což vám znemožňuje podat padělané přiznání věřiteli a stojí 50 $ za vrácení. Můžete však mít možnost požádat o formulář 4506-T zdarma. Formulář 8821 opravňuje vašeho věřitele k bezplatnému vstupu do kanceláře IRS a zkoumání formulářů, které určíte pro roky, které určíte.

Půjčka bez dokumentace

U tohoto typu půjčky se věřitel nebude snažit ověřit žádné z vašich informací o příjmu, což může být dobrá volba, pokud vaše daňové přiznání vykazuje obchodní ztrátu nebo velmi nízký zisk. Protože je pro banku riskantnější půjčit peníze někomu s neověřeným příjmem, očekávejte, že vaše hypoteční úroková sazba bude u některého z těchto typů úvěrů vyšší než u úvěru na úplnou dokumentaci. Úvěry s nízkou a žádnou dokumentací se nazývají hypotéky Alt-A a z hlediska úrokových sazeb spadají mezi prvotřídní a nižší úvěry.

Zálohové dárky

Mnoho úvěrových produktů umožňuje dlužníkům použít finanční dar od příbuzného k záloze. Pokud půjdete touto cestou, půjčovatel vás požádá o vyplnění standardního dárkového dopisu, ve kterém vy a dárce dárce zjistíte, že tento dar není půjčkou třetí strany s očekáváním splacení. Jinak by taková dohoda mohla zvýšit váš poměr dluhu k příjmu, což by mělo dopad na vaše konečné schválení úvěru. Vy i dárce budete navíc muset poskytnout bankovní výpisy, které zajistí převod peněžních prostředků z jednoho účtu na druhý.

Dopis před schválením?

Váš věřitel vám na oficiálním hlavičkovém papíře poskytne dopis s předběžným schválením. Tento oficiální dokument naznačuje prodejcům, že jste seriózní kupující, a ověří, že máte finanční prostředky na to, abyste si mohli koupit nabídku na koupi jejich domu. Dopisy před schválením obvykle zahrnují kupní cenu, úvěrový program, úrokovou sazbu, výši půjčky, částku zálohy, datum vypršení platnosti a adresu nemovitosti. Dopis je odeslán s vaší nabídkou; někteří prodejci mohou také požádat o zobrazení výpisů z bank a aktiv.

Získání předběžného schválení vás nezavazuje půjčit si od konkrétního půjčovatele. Když jste připraveni učinit nabídku, můžete si vybrat půjčovatele, který vám nabízí nejlepší sazbu a podmínky pro vaše potřeby. Nezískává ani předběžnou záruku, že vám věřitel schválí hypotéku, zejména pokud se během doby mezi předběžným schválením a upisováním změní finanční, zaměstnanecký a příjmový stav.

Popření před schválením

Po přezkoumání vaší žádosti o hypotéku vám věřitel obvykle vydá jedno ze tří rozhodnutí: předem schválená, zcela zamítnutá nebo předem schválená s podmínkami. Ve třetím scénáři bude možná nutné poskytnout další dokumentaci nebo snížit poměr DTI zaplacením některých úvěrových účtů, aby byly splněny podmínky věřitele. Pokud vám bude zcela odepřeno, měl by věřitel přesně vysvětlit proč a poskytnout vám zdroje, jak nejlépe řešit problémy.

V mnoha případech musí dlužníci pracovat na zvýšení svého úvěrového skóre a na vyžehlení skryté platební historie. Až budete vědět, na co se musíte zaměřit, můžete si udělat čas a úsilí, abyste zlepšili své úvěrové a finanční zdraví, abyste získali lepší hypoteční obchod, když jste připraveni zahájit vyhledávání domů. Pokud tak učiníte, můžete ušetřit značné peníze na hypotéce a zajistit, že při nákupu různých půjčovatelů získáte nižší úrokové sazby a podmínky.

Sečteno a podtrženo

Projděte si předběžný schvalovací proces s několika věřiteli, abyste nakupovali úrokové sazby a našli nejlepší nabídku. Znovu budete chtít nakupovat hypoteční úvěry do 45 dnů, takže všechny kreditní kontroly se počítají jako jeden tvrdý dotaz, s minimálním dopadem na vaše kreditní skóre. A pokud právě začínáte přemýšlet o vlastnictví domu, proces předběžného schválení vám může pomoci získat váš kredit a finance v lepším stavu, až bude čas.

Pamatujte, že hypoteční předběžný souhlas nemusí nutně zaručit půjčku. Dopisy před schválením jsou podmíněny pravdivostí a konzistentností vašich finančních informací a informací o zaměstnání před uzavřením vaší půjčky. Stejně tak, pokud nezveřejníte klíčové informace - rozvod, zástavní právo k dani IRS nebo nějaký jiný problém - a upisovatel úvěru o tom zjistí později, můžete obdržet odmítnutí vaší půjčky.

(Pokračujte ve čtení: Průvodce konečnou hypotékou, jak si vybrat nejlepší hypotéku, 11 chyb, které by se měli prvně zadavatelé domů vyvarovat, kolik peněz musím odložit ?, Co je pojištění hypotéky a jaké jsou moje možnosti ?, Jaké jsou závěrečné náklady ?, Jak získat nejlepší hypoteční sazbu, jaké jsou hlavní typy hypotečních úvěrů?)