Leasing nájemcům sekce 8?
Pokud jste investorem v oblasti nemovitostí, zejména ve velké oblasti metra, možná jste uvažovali o otevření nájemného nájemcům sekce 8. Tento federální program pomáhá lidem s velmi nízkými příjmy a dotuje část jejich měsíčního nájemného. Jako pronajímatel existují výhody a nevýhody v přijímání poukazů na bydlení, takže než se rozhodnete vstoupit na tento specializovaný trh a poskytnout tolik potřebné bydlení, je moudré důkladně prozkoumat, co lze očekávat.
Co je sekce 8?
Zákon o bydlení a komunitním rozvoji z roku 1974 zřídil Program poukazů na výběr bydlení, který byl změnou oddílu 8 zákona o bydlení z roku 1937. Tento program pomáhá nájemcům s nízkými příjmy poskytováním poukázek, které platí přibližně 70% jejich měsíčního nájemného a pomůcek . Dohled nad ministerstvem pro bydlení a rozvoj měst (HUD), oddíl 8 je řízen veřejnými agenturami pro bydlení (PHA) nalezenými ve všech 50 státech. PHA určují způsobilost sekce 8 pro svou oblast na základě příjmu a velikosti rodiny. Obecně platí, že příjem rodiny musí být nižší než 50% průměrného příjmu pro svou oblast, aby se kvalifikoval pro oddíl 8, ale to se může lišit podle města a státu.
Protože v mnoha oblastech je poptávka po poukazech na oddíl 8 tak vysoká, čekací listina může být velmi dlouhá, přičemž některé rodiny čekají mnoho let na pomoc. Místní PHA uzavírají svůj čekací seznam, když se stane přílišným - například v Los Angeles je čekací seznam uzavřený od roku 2004.
Jakmile rodina obdrží poukaz na oddíl 8, je na nich, aby našli vhodný byt nebo dům, který přijme nájemce sekce 8. Místní PHA mají obvykle seznam takových vlastností, zatímco weby, jako je GoSection8, usnadňují vyhledávání výpůjček podle PSČ. Poukaz na bydlení obecně pokrývá 70% standardního nájemného pro tuto oblast, přičemž rodina je zodpovědná za zaplacení zbývajících 30%.
Výhody
- Nájemné se platí včas : Jeden z největších výhod nájemného pro nájemce v sekci 8 má (70%) vašeho nájemného placeného přímo včas každý měsíc. Pokud jste v minulosti usilovali o výběr nájemného od nájemců, kteří nebyli tak vstřícní, oceníte tuto výhodu. Vláda vloží vaši část nájemného přímo na váš bankovní účet ve stejný den každý měsíc.
- Žádný nedostatek nájemníků : S čekacími seznamy naplněnými kapacitou v mnoha městech je nepravděpodobné, že byste někdy měli problémy s pronajímáním vaší části 8 nemovitosti. To je zvláště výhodné ve městech, kde nájemné bývá na delší dobu neobsazeno kvůli vyššímu zájmu o koupi domů nebo bytů. Můžete si dovolit pokrýt několik měsíců hypoteční splátky bez nájemců?
Výzvy
- Rozsáhlé kontroly majetku : Než budete moci přijmout nájemce, musí váš majetek projít rozsáhlou kontrolou personálu HUD. Pokud je váš majetek považován za nedostatečný, máte 30 dní na to, abyste před opětovnou kontrolou provedli nezbytné opravy. Po úvodní prohlídce se váš majetek podrobí opakovaným kontrolám, zpravidla jednou ročně.
- Nájemné je omezeno místní PHA : Místní PHA určuje tržní nájemné za vaši jednotku, což je maximum, které můžete účtovat. Navíc nájemné nesmí být vyšší než 40% z příjmu potenciálního nájemce. To často vede k tomu, že pronajímatelé oddílu 8 účtují nájemci méně, než by mohli nájemci bez oddílu 8.
- Obtížná vystěhování : I když máte nárok na vystěhování nájemců z oddílu 8, kteří neplatí svůj podíl na nájemném, nepoškozují majetek nebo vytvářejí potíže pro ostatní nájemníky, budete muset dodržovat postup HUD, který je obvykle restriktivnější než postup místního vyhoštění .
- Potenciální problémy s trestnou činností : Některé studie prokázaly vztah mezi bydlením v oddíle 8 a vyšší úrovní trestné činnosti. Ať už je to pravda nebo ne, předpoklad může vést k nižšímu ocenění vašeho majetku.
Sečteno a podtrženo
Ať už jste nováčkem ve světě investic do nemovitostí nebo starou rukou, v určitém okamžiku byste pravděpodobně měli zvážit otevření své nemovitosti nájemcům ze sekce 8. Předtím, než se rozhodnete, je rozumné vyzbrojit se znalostmi dobrého i špatného o pronájmu tohoto konkrétního místa. Pouze vy spolu s vaším správcem nemovitosti se můžete rozhodnout, zda klady převažují nad nevýhodami ve vaší konkrétní situaci. Pokud se rozhodnete otevřít svou nemovitost nájemcům části 8, zajistíte bezpečné a zdravé bydlení rodinám v nouzi.