Refinancování hypotéky

• Jaké jsou důvody k refinancování?
• Jak získat nejlepší nabídku na refinancování
• Jaké budou náklady na refinancování?
• Význam kreditních skóre

Dala by vám hypotéka refinancování smysl? Pravděpodobně jste měli rozhovor v určitém okamžiku. Je to ten, kde rodinný příslušník nebo soused mluví o tom, kolik se dostali refinancováním hypotéky. Nyní jste ponecháni na otázku: Ztrácíte se, pokud nebudete postupovat podle toho?

Jsou chvíle, kdy se houfy majitelů domů spěchají k refinancování, obvykle kvůli poklesu úrokových sazeb. Sazby však nejsou jediným důvodem k nahrazení vaší stávající půjčky, ani není pravda, že ideální čas na refinancování jednoho dlužníka je nutně dobrá příležitost pro osobu žijící vedle nebo v sousedním městě.

Před skokem do rozhodnutí je důležité pochopit, proč byste si v první řadě chtěli vzít novou půjčku na bydlení - a pak zjistit, zda to má smysl ve vašich konkrétních okolnostech.

Jaké jsou důvody k refinancování?

Existují zjevné a méně zřejmé důvody pro refinancování.

1. Klesající úrokové sazby

To je nejzjevnější důvod refinancování. Při poklesu úrokových sazeb znamená nová půjčka nižší náklady na financování. Možná jste si vzali 30letou pevnou hypotéku, když sazby byly na 6% a nyní klesly na 4, 5%. V případě půjčky ve výši 300 000 $ by tento pokles sazeb sám o sobě vedl ke snížení měsíční platby o 279 $.

V takovém případě by znělo to, že by refi mohl znít jako neomylný. Nezapomeňte však, že uzavření nové půjčky znamená placení nových nákladů na uzavření. A ty mohou nebo nemusí stát za úspory z nižší sazby, v závislosti na tom, jak dlouho budete očekávat, že bude žít ve vašem domě.

Obecně platí, že čím déle plánujete zůstat na místě, tím více má smysl refinancovat a jíst tyto jednorázové poplatky. Ale budete muset čísla určitě vědět.

2. Výměna ARM

Jedním dobrým důvodem k refinancování je, že máte hypotéku s nastavitelnou sazbou nebo ARM, kterou byste chtěli převést na půjčku s pevnou sazbou.

ARM je půjčka, která nabízí nízkou úvodní úrokovou sazbu, která se „resetuje“ po předem stanoveném časovém období, ať už je to jeden rok od data uzávěrky nebo pět let - nebo více. Pokud úrokové sazby při obnovení půjčky vzrostly, mohou být dlužníci v šoku, když uvidí svou novou měsíční platbu.

Proto se dlužníci často pokoušejí refinancovat půjčku s pevnou sazbou před datem resetování, zejména pokud jsou úrokové sazby podle historických standardů relativně nízké. Faktem je, že nikdo neví, co se stane s úrokovými sazbami na cestě. Takže rozhodnout se pro bezpečnější sázku je obvykle dobrý nápad, zvláště pokud máte v plánu být na chvíli doma.

Nákladné resety ARM byly jedním z faktorů, které vedly k rozpadu hypotéky před deseti lety. Úvěry na bydlení s nastavitelnou sazbou nejsou zdaleka tak běžné jako v té době, i když v posledních letech se vracejí. Pokud ho máte, může být moudrý nápad zůstat o krok napřed před možnými problémy.

Klíč s sebou

• Důvody pro refinancování hypotéky zahrnují snížení úrokové sazby, přechod na pevnou sazbu z hypotéky s nastavitelnou sazbou nebo vybírání hotovosti z domova.
• Když nakupujete novou hypotéku, nezapomeňte se podívat nejen na úrokové sazby, ale také na náklady na uzavření, odhady dobré víry a bod zlomu.
• Zvažte využití služeb hypotečního makléře, ale udělejte si vlastní legwork, abyste se ujistili, že získáte nejlepší nabídku.
• Rozhodněte se, zda chcete použít body ke snížení úrokové sazby, a nezapomeňte je uzamknout, jakmile budete mít dobrou nabídku.
• Získejte své kreditní zprávy, abyste zjistili, jaké je vaše kreditní skóre, a zkontrolujte, zda nedošlo k chybám, protože velký kredit vám může pomoci zajistit lepší refinanční balíček.

3. Vaše lepší kreditní skóre

Možná jste si vzali úvěr na bydlení, když vaše skóre bylo mnohem nižší než nyní, což vedlo k vyšší než průměrné úrokové sazbě. Od té doby jste si vyvinuli lepší finanční návyky, snížili zůstatky a pravidelně odesílali platby před datem splatnosti. Vaše schopnost splácet úvěr včas je jedním z největších faktorů při určování vaší hypoteční úrokové sazby. Věřitelé učiní vzdělaný odhad tím, že shromáždí vaše kreditní skóre, které odráží vaši výpůjčku a historii splácení.

Pokud se vaše kreditní skóre dostatečně zlepšilo, můžete mít nárok na podstatně lepší sazbu.

4. Prodloužení výpůjční lhůty

I když jsou jejich sazby stejné, někteří majitelé domů jsou schopni snížit své měsíční platby refinancováním. Jak? Prostě si vezmou novou půjčku s dlouhodobějším termínem.

Řekněme například, že jste si vzali hypotéku na 30 let za 250 000 $. O deset let později se tento zůstatek půjčky sníží na 200 000 dolarů. Získáním nové 30leté půjčky na zbývající zůstatek snižujete měsíční platbu. Ale také půjčujete dalších 10 let do své půjčky.

Prodloužení vaší výpůjční lhůty by mohlo mít smysl, pokud máte potíže s dodržováním plateb. Ale nedělejte chybu - natažením hypotéky budete dlouhodobě platit více úroků.

5. Vyjímání hotovosti z domova

Mezi výhody vlastnictví nemovitosti patří možnost budovat kapitál v průběhu času. A jakmile to uděláte, váš domov může začít vypadat jako bankomat, ze kterého můžete vytáhnout peníze, jak uznáte za vhodné.

Jedním ze způsobů, jak toho dosáhnout, je refinancování s větší půjčkou, což vám poskytne další hotovost, kterou můžete použít pro různé potřeby. Chcete-li provést výplatu refi, musíte však zůstat v rámci limitu půjčky na hodnotu nebo LTV pro svůj úvěrový program. Poměr půjčky k hodnotě je částka hypotéky dělená odhadovanou hodnotou nemovitosti .

Řekněme, že vlastníte dům v hodnotě 200 000 dolarů a stále dlužíte 120 000 dolarů za hypotéku. Pokud má váš věřitel 80% LTV, můžete refinancovat půjčku ve výši 160 000 $ a vzít v hotovosti rozdíl ve výši 40 000 $.

Mnoho lidí, kteří refinancují splácení dluhu s vysokým úrokem, zjistí, že svůj dluh opět splácí, jakmile mají přístup k dalšímu úvěru.

Ale znovu zde budete platit závěrečné náklady, abyste získali tu novou půjčku - a budete mít méně vlastního kapitálu, když se vám nakonec nemovitost prodá. Velmi dobře by to stálo za to, pokud peníze dobře využijete, jako je splácení vysoké úrokové kreditní karty nebo renovace, která zvýší hodnotu vašeho domova. Pokud používáte peníze na koupi lodi nebo na exotickou dovolenou, možná budete chtít myslet dvakrát.

Mějte na paměti, že existují i ​​jiné způsoby, jak využít peněz ve vaší domácnosti, jako je půjčka na vlastní kapitál nebo úvěrová linka na vlastní kapitál, ze které můžete čerpat podle potřeby. Dělat malý domácí úkol a porovnat výhody a nevýhody každého pomůže zajistit, že si vyberete to nejlepší.

Jak získat nejlepší nabídku na refinancování

Pokud by nákupy hypotéky byly jako nákup televizního vysílání - prostě jde o kontrolu obchodů a online, abyste přesně viděli, kolik byste museli platit. Hledání úvěrů na bydlení je bohužel o něco složitější.

Různí věřitelé nabízejí různé sazby - nemluvě o různých poplatcích - v závislosti na takových faktorech, jako je vaše kreditní skóre, stav zaměstnání a poměr půjčky k hodnotě. Jediným skutečným způsobem, jak zajistit, že získáte nejlepší nabídku, je nakupovat s několika poskytovateli. Možná budete chtít zahrnout kombinaci větších i místních bank a družstevních záložen, abyste zjistili, kdo vám může nabídnout nejatraktivnější podmínky.

Může být lákavé navštívit online trh, který slibuje okamžité kotace od různých hypotečních společností. Uvědomte si však, že čísla, která poskytují, jsou často odhady, nikoli skutečné nabídky. Navíc nemáte vždy kontrolu nad tím, do jaké míry budou osobní údaje, které poskytnete, sdíleny s ostatními stranami. To je důvod, proč kontaktovat seriózní věřitele jeden po druhém, i když je to časově náročnější, je obvykle dobrý nápad.

Při nakupování v okolí se nedívejte jen za úrokovou sazbu. Ještě předtím, než formálně požádáte o refinancování, můžete se zeptat věřitele, zda poskytne „odhad dobré víry“, který uvádí, kolik budete také muset zaplatit v závěrečných nákladech. V některých případech může platit o něco vyšší sazbu, pokud dojde k nižším poplatkům předem, ve skutečnosti k vašemu prospěchu.

Za účelem stanovení sazeb bude muset každý věřitel vytáhnout vaši kreditní zprávu, což může snížit vaše kreditní skóre. Dopad na své skóre můžete minimalizovat nebo dokonce eliminovat tím, že svůj výzkum provedete v krátkém časovém období. Společnost, která vyvíjí skóre FICO, vás například neztrácí (nebo ne moc) za hypoteční dotazy provedené v rozmezí 30 - 45 dny Bodování, v závislosti na verzi FICO vzorce, kterou věřitel používá. (Více o kreditním skóre níže.)

Můžete získat lepší refinancování u hypotečního makléře?

Přístup k více poskytovatelům hypotéky se může jevit jako spousta práce, zejména pokud máte omezené množství volného času. To je jedna z výhod práce s hypotečním makléřem, který shromažďuje vaše informace a kontaktuje více poskytovatelů úvěrů vaším jménem. Je to jako one-stop shop pro vaše hypoteční potřeby.

Protože makléři jsou placeny bankami a hypotečními společnostmi, se kterými spolupracují, nemusíte jim za své služby platit přímo. Navíc je věřitelé někdy odměňují za to, že jim přinesli zákazníky tím, že jim poskytli speciální sazby.

Existují však nevýhody při outsourcingu vyhledávání. Makléři mohou dostat kompenzaci za to, že vás vložili do větší půjčky, i když to není ve vašem nejlepším zájmu. A někteří věřitelé nepracují s makléři, takže někdy může omezit vaše možnosti.

Při použití obou metod však není problém. Můžete použít makléře k těžkému zvedání, ale podívejte se na jednu nebo dvě uvozovky, abyste zjistili, jak porovnají a najdou pro vás nejlepšího věřitele.

Uzamčení vaší míry: Poznejte strategii

Předpovídat, kde se úrokové sazby posunou o týdny dopředu, je blázen - ani banky nevědí, kam směřují. Takže, jakmile najdete dobrou nabídku, je vždy vhodné zamknout svou sazbu, abyste věděli, že to bude stejné do data uzávěrky.

Předpokládejme například, že banka odhaduje, že úvěr můžete uzavřít do 30 dnů. Možná budete chtít požádat o uzamčení úrokové sazby po dobu 45 dnů, abyste se ujistili, že se neuzavře, dokud nedokončíte bankovku.

Získání sazebního zámku, který je delší, než je nutné, však nemusí vždy fungovat ve váš prospěch. Kdykoli banky zmrazí svou sazbu, přebírají riziko, pokud by úrokové sazby stouply nahoru. Obvykle tedy kompenzují delší blokovací období vyšší sazbou nebo dodatečnými poplatky.

Body nebo žádné body?

Dalším způsobem, jak získat nižší úrokovou sazbu z vaší půjčky, je platit „body“, což jsou předplacené úroky z vaší bankovky. Každý bod odpovídá jednomu procentu z vaší půjčky. Zaplacení dvou bodů za hypotéku 200 000 $ znamená, že vidíte více než 4 000 $.

Na oplátku půjčovatel nabízí nižší sazbu, což vám může pomoci, pokud zůstanete doma doma dost dlouho. A stejně jako u úroků, které platíte v průběhu úvěru, částka, kterou zaplatíte v bodech, je obecně odpočitatelná z daní (to předpokládá, že je stále pro vás finanční smysl rozdělit si odpočty, spíše než použít nový vyšší standard odpočtu).

Samozřejmě, budete muset mít trochu extra peníze v době uzávěrky, abyste mohli využívat body. Pokud naopak na své refi hledáte nejnižší možné počáteční náklady, raději se vyhnete předplacenému úroku a žijete s mírně vyšší úrokovou sazbou.

Jaké budou náklady na refinancování?

Vyhlídka na výrazně nižší úrokovou sazbu z vaší půjčky může být lákavá pro každého majitele domu. Ale než budete pokračovat s refi, musíte vědět, co to bude stát. To, co vypadá jako hodně, často ztrácí lesk, když vidíte poplatky.

Proto je důležité porovnat odhady dobré víry od různých věřitelů. Tyto dokumenty zahrnují úrokovou sazbu i částku předpokládaných výdajů na uzavření úvěru.

Jedním z největších výdajů je „poplatek za zřízení věřitele“. Budete však také čelit celé řadě dalších poplatků, jako jsou náklady na aktualizované hodnocení, poplatky za vyhledávání titulů a pojistné za pojištění titulu. Celkově mohou všechny tyto náklady činit až 5% hodnoty půjčky.

Určete bod zlomu

Pokud nemáte v úmyslu zůstat doma ve svém domě po dlouhou dobu, mohou tyto počáteční náklady znamenat, že bude refi prohibitivní. Chcete-li to zjistit, vydělte závěrečné náklady částkou, kterou každý měsíc ušetříte, od nové úrokové sazby. Výsledkem je počet měsíců, které bude trvat, než se přestanete věnovat nové půjčce.

Pokud rozpisujete své daňové odpočty, jen upravte částku, kterou ušetříte na úroku, mezní sazbou daně, protože vláda vám v podstatě dává slevu na vaše finanční náklady.

Pravděpodobně jste už slyšeli o věřitelích nabízejících půjčky bez nákladů na uzavření, což by se mohlo zdát jako perfektní způsob, jak ušetřit nějaké peníze. Ale je tu háček: Půjčovatel vám musí účtovat vyšší úrokovou sazbu, aby tyto náklady vyúčtoval. Pokud zůstanete ve svém domě dost dlouho, mohlo by být lepší rozvážit poplatky nyní výměnou za nižší měsíční platbu.

Význam kreditních skóre

Ekonomické trendy mají velký dopad na úrokovou sazbu, kterou dostanete. Například hypotéky s pevnou úrokovou sazbou mají tendenci se pohybovat v uzamykatelném kroku s výnosem z 10letého státního dluhopisu.

Jednotlivé faktory však mají také mnoho společného s vaší mírou. Významnou roli hraje váš příjem a historie zaměstnání, stejně jako vaše kreditní skóre, které je založeno na informacích ve vaší kreditní zprávě. Čím vyšší je vaše skóre, tím nižší je sazba, kterou musíte zaplatit za novou půjčku.

Podle webové stránky myFICO bude dlužník, který má skóre 760 nebo vyšší, obvykle platit za 30letou hypotéku s pevnou sazbou v hodnotě 216 000 USD měsíčně více než 200 USD méně než někdo, kdo má skóre 620.

Zlepšení skóre

Před započetím procesu refi se tedy vyplatí získat co nejvyšší kreditní skóre. Mnoho poskytovatelů kreditních karet je nabízí zdarma, i když někteří používají systémy bodování jiné než FICO, což je nejpoužívanější model. Můžete si také koupit své skóre na myFICO.com.

Budete se také chtít podívat na vaši skutečnou kreditní zprávu od všech tří zpravodajských agentur: Experian, Equifax a TransUnion. Naštěstí můžete získat bezplatnou kopii každého jednou ročně na Annualcreditreport.com. Zkontrolujte, zda jsou informace o vašich stávajících kreditních účtech přesné. Pokud ve své zprávě narazíte na chybu, budete chtít kontaktovat příslušnou kreditní kancelář, aby ji mohla prošetřit.

S výjimkou větších chyb ve zprávě může trvat delší dobu, než se zvýší vaše čísla. Největšími faktory ovlivňujícími vaše skóre jsou vaše využití kreditu a historie plateb, které dohromady tvoří neuvěřitelných 65% vašeho čísla FICO. To nejlepší, co můžete udělat pro snížení vaší hypoteční sazby, je snížit ostatní zůstatky úvěru a vždy provádět platby včas.

Sečteno a podtrženo

Neexistuje žádná univerzální odpověď na to, zda má refinancování hypotéky smysl. Ve většině případů jde o matematiku. Pokud částka, kterou měsíčně ušetříte, nakonec zatemní závěrečné náklady, může být moudrým krokem uzavření nové půjčky.

Máte-li zájem o refi, porovnání nabídek od více věřitelů je nejjistější způsob, jak získat nejlepší řešení. Jakmile to zjistíte, budete chtít tuto sazbu uzamknout, abyste se ujistili, že po uzavření uzávěrky nebudete mít vyšší úrokové poplatky.