Negativní převod
Negativní ozubení je v investování do nemovitostí běžnou praxí. Jedná se o formu finančního pákového efektu, která popisuje nákup aktiva vytvářejícího příjem, například nájemní nemovitost, investorem, pokud aktivum nebude produkovat dostatečný příjem, náklady na aktivum. Například příjem z pronájmu nestačí k pokrytí splátek, údržby, úroků nebo odpisů aktiva v krátkodobém horizontu. V ideálním případě aktiva nakonec vyprodukuje dostatek peněz na pokrytí těchto nákladů. Důvod, proč by kupující použil negativní převod, je ten, že krátkodobé ztráty mohou být v určitých případech prospěšné pro daňový zákon majitele.
Klíč s sebou
- Negativní ozubení je forma finanční páky, která se obvykle vyskytuje v souvislosti s investicemi do nemovitostí.
- Negativní zaměřené aktivum je takové, které nevytváří dostatečný příjem k pokrytí jeho nákladů.
- Investor, který je negativním převodem, očekává, že v krátkodobém horizontu získá z daňových výhod a že nakonec prodá aktivum za vyšší cenu, aby nahradil počáteční ztráty.
- Negativní převod se stává výnosným podnikem pouze tehdy, když je nemovitost nakonec prodána.
Porozumění negativnímu vybavení
Negativní zaměřené aktivum je takové, které neposkytuje dostatečný příjem k pokrytí jeho nákladů. Výsledkem je ztráta pro vlastníka aktiv. Výhoda pro kupujícího nebo investora spočívá v tom, že v závislosti na domovské zemi investora lze odpočet mezi příjmem a splatným úrokem odečíst od současné daně z příjmu. Mezi země, které tento odpočet daně umožňují, patří Austrálie, Japonsko a Nový Zéland. Jiné země, jako je Kanada, Francie, Německo, Švédsko a Spojené státy, umožňují odpočet, avšak s omezením. Investice takovým způsobem by mohly mít smysl v případech, kdy se v době prodeje očekávají velké kapitálové zisky, které budou kompenzovat občasné ztráty.
Profitovat z negativního převodu
Negativní převod se stává výnosným podnikem, když je nemovitost nakonec prodána. V době prodeje je předpokladem to, že hodnoty nemovitostí musí stoupat, neklesat nebo udržovat stabilní. Pokud hodnoty nemovitostí klesají nebo jsou stabilní, nemusí být vlastník schopen prodat aktivum za dostatečně vysokou cenu, aby nahradil ztráty, zatímco aktivum produkovalo nedostatečný příjem na pokrytí nákladů. Mnoho investorů, kteří takto spekulují, bude záměrně hledat negativní převod na odpočty daně v naději, že budou ziskem, když bude nemovitost prodána za kapitálový zisk.
Zvláštní aspekty negativního soukolí
Investoři zvažující tento typ uspořádání musí mít finanční stabilitu, aby mohli financovat schodek z kapsy, dokud nebude nemovitost prodána a dokud nebude dosaženo plného zisku. Mimořádně důležité je také to, že úroková sazba je zablokována od začátku, nebo pokud je úrok dlužníka vypočítán na pohyblivém indexu, zůstávají převládající sazby nízké. Kritika negativního vybavení spočívá v tom, že může narušit trh s bydlením snížením nabídky bydlení, zejména nájemních nemovitostí, snad zvyšováním cen nájemného a podporou nadměrných investic do nemovitostí.
Porovnat poskytovatele investičních účtů Jméno Popis Zveřejnění inzerenta × Nabídky, které se objevují v této tabulce, pocházejí od partnerství, od nichž Investopedia dostává náhradu.