Pravda o cenách nemovitostí

Laická teorie nemovitostí jde něco takového: Poutníci dorazili. Začali používat zemi. Přišlo více Evropanů. Poptávka po zemi byla tak vysoká, že domorodí Američané byli vytlačeni, aby vytvořili prostor pro nově příchozí osadníky. Nelze postavit více půdy, takže poptávka a ceny vždy porostou, což z nemovitosti učiní velkou investici.

Vzorec bohužel není tak jednoduchý. Zde se podíváme na ceny nemovitostí a dlouhodobou teorii, že porostou donekonečna.

Klíč s sebou

• Ceny nemovitostí naposledy rostly zdravým tempem v roce 2004, než se trh s nemovitostmi vyrovnal.
• Od té doby se domácí hodnoty v některých oblastech země zvýšily kvůli silné poptávce a nízké nabídce, i když většina částí dosud nedosáhla předkrizové úrovně.
• Potenciální kupci domů by se neměli soustředit na národní trendy, protože ceny se liší mezi státy a dokonce i sousedními městy.
• Nízké hypoteční sazby mají nepřímý vliv na ceny domů, protože spotřebitelé jsou ochotni převzít větší dluh, když je úvěr levný.

Historické ceny

Před dobře zveřejněným výbuchem bubliny na trhu s nemovitostmi a následným zhroucením nemovitostí, které začalo vážně v roce 2007, se zdá, že historické údaje o cenách bydlení z Národní asociace realit (NAR) podporovaly teorii nekonečně rostoucích cen. Níže uvedená tabulka sleduje průměrné ceny domů od roku 1968 do roku 2004 a ukazuje průměrné roční zvýšení o 6, 4%, aniž by došlo k jedinému poklesu během 36 let.

Obrázek 1: Střední ceny domů od roku 1968 do roku 2004

Zdroj: Národní sdružení realitních kanceláří

Co data neukazují

Pro majitele domů byl rok 2004 bohužel posledním rokem zdravého růstu, než se trh vyrovnal. Do roku 2006 údaje NAR vykázaly pouze 1% nárůst. Poté trhy zažily nebývalý pokles.

Ceny začaly v roce 2007 klesat na vnitrostátní úrovni. V roce 2008 a znovu v roce 2009 opět klesaly. Do poloviny roku 2010 klesly ceny nemovitostí na stagnujícím trhu zpět na úroveň roku 2004. To, co se po desetiletí zdálo jako jednosměrná jízdenka na rostoucí zisky, kleslo během několika let o více než 30%, podle údajů Standard & Poor's.

Ceny vzrostly v důsledku větší poptávky a poklesu nabídky na trhu v mnoha částech země, ale mnoho oblastí stále nedosáhlo úrovně, na které byly před krizí. Přidejte k tomu skutečnost, že úvěrové standardy se staly přísnějšími, a to lidi vytlačuje z trhu.

Ještě předtím, než čísla začaly jít špatně, údaje o trendech prodejních cen poskytovaly neúplný obraz. Národní asociace domácích stavitelů uvedla, že průměrná domácí velikost v Americe byla 983 čtverečních stop v roce 1950, 1 500 čtverečních stop v roce 1970 a 2 349 čtverečních stop v roce 2004. Tento trend pokračoval v první polovině 2000 let, a poté začal poněkud poklesnout.

Vzhledem k tomu, že se velikost domů zvětšuje a inflace zvyšuje náklady na stavební materiály, je jen logické, že by ceny domů rostly. Co se však stane, pokud je inflace vyřazena z obrazu „Velká deprese, druhá světová válka, sedmdesátá léta a osmdesátá léta, došlo k obdobím významného poklesu cen. K menším poklesům dochází pravidelně i v jiných bodech.

Čísla a trendy

I národní čísla trendů vypovídají pouze o část obrázku. Vývoj cen bydlení se může v jednotlivých geografických regionech značně lišit. Rozmach v Kalifornii může maskovat poprsí v Detroitu. I ve stejném městě se čísla mohou velmi lišit. Oblasti, které zažívají nový růst nebo gentrifikaci, mohou vykazovat významné zhodnocování cen, zatímco oblasti v celém městě mohou klesat.

Při pohledu na národní a regionální statistiky nezapomeňte zohlednit realitu trhu ve vaší místní oblasti. Rostoucí ceny na národní úrovni vám nemusí pomoci, pokud vaše město, stát nebo sousedství klesají.

Národní trendy vám nemusí poskytnout celkový obraz, protože hodnoty a ceny nemovitostí se mezi státy a sousedními městy liší.

Skutečnost

Dalším důležitým bodem, který je třeba vzít v úvahu při pohledu na nemovitost jako investici, je to, že se nikdy nevyplatí, pokud jej neprodáte. Z praktického hlediska, i když se vaše primární bydliště zdvojnásobí od doby, kdy jste jej koupili, pravděpodobně to jen znamená, že vaše daně z nemovitostí vzrostly. Všechny zisky, které zažíváte, jsou pouze ziskem na papíře, dokud nemovitost neprodáte.

Pokud se rozhodnete prodat a doufáte, že si koupíte další dům ve stejné oblasti, nezapomeňte také, že se zvýšily i ceny jiných domů. Chcete-li si skutečně zarezervovat zisk z prodeje, pravděpodobně se budete muset přestěhovat do menších domů ve stejné oblasti nebo se odstěhovat z oblasti a najít levnější místo k životu.

I když je možné využít vlastního kapitálu ve vaší domácnosti tím, že si proti němu půjčíte, použití vašeho domu jako bankomatu bylo v minulosti hloupou strategií. Nejen, že úrok, který platíte, sníží do svého zisku, ale splácení úvěru odvádí vaši finanční stabilitu. Pokud ceny nemovitostí klesnou, můžete se ocitnout v nezáviděníhodné situaci, kdy dlužíte více za půjčku, než je hodnota domu.

Hypoteční sazby

Hypoteční sazby obecně rostou během období ekonomického růstu. Když k tomu dojde, trh práce je zdravý a také rostou mzdy lidí. Od doby, kdy došlo k selhání trhu s bydlením, byly sazby hypoték relativně nízké, což zatraktivnilo vlastnictví domu. Úroková sazba 30leté hypotéky s pevnou úrokovou sazbou v květnu 2013 byla 3, 35% a od června 2019 zůstává relativně nezměněna na 3, 73%. Podle Freddie Mac, nízké sazby poháněly nákup aplikací, a firma očekává zlepšení na trhu s bydlením z vyšší prodejní aktivity a nižší ceny. Zprávy o hypotékách předpovídají, že sazby se budou do konce roku 2019 pohybovat okolo 4, 4%, což znamená, že zvýšení mohou být utlumena.

Jak to tedy bude hrát o ceny nemovitostí? Nižší hypoteční sazby nemusí nutně přímo souviset s cenami domů, i když bychom si mysleli, že ano. Mohou na ně však mít nepřímý vliv. Když jsou sazby nízké, spotřebitelé jsou ochotnější a mohou si dovolit vzít větší dluh. Je to proto, že náklady na úvěr - tj. Úrok - jsou levné. Rostoucí úrokové sazby však mají tendenci vést k slabší poptávce ze strany kupujících.

Je nemovitost špatnou investicí?

Nyní si možná budete myslet, že při koupi domu nemá cenu v naději, že časem získá hodnotu. I když je pravda, že není pravděpodobné, že uvidíte nějaké zisky, které můžete utratit, pokud plánujete celý život žít ve stejném domě, pokud se chystáte na nákup s odchodovou strategií, existuje mnohem lepší šance vidět peněžní zisk.

Nejprve zvažte svoji motivaci ke koupi domu. Pokud v něm chcete žít, měli byste přestat myslet na zisky a ztráty. Pokud doufáte, že vyděláte peníze, musíte zadat transakci se strategií ukončení. To také znamená, že byste měli mít vzadu prodejní cenu, a to vše při zachování kupní ceny nemovitosti v popředí.

Když dosáhnete svého cenového bodu, prodáte nemovitost stejně, jako byste ocenili akcie. To nemusí být praktický přístup pro vaše primární bydliště, v závislosti na vašem životním stylu, ale je to přesně to, co mnoho realitních investorů dělá, když kupují nemovitosti - renovují a prodávají je. Nezapomeňte, že ceny se ne vždy zvyšují.

V minulosti došlo v Japonsku k poklesu cen bydlení ještě více. To neznamená, že se tyto ceny nevrátí zpět do výnosného území, ale mějte na paměti, že v některých případech to může trvat velmi dlouho.

Sečteno a podtrženo

S historií jako průvodcem by většina budoucích majitelů domů udělala dobře, kdyby si koupila místo, ve které skutečně doufají, že bude obývat, rychle splatí hypotéku, bude tam žít až do důchodu, pak se zmenší a přesune do levnějšího domu. Není to jistá sázka, ale tato strategie zvyšuje pravděpodobnost dosažení zisku.