Investice do zástavních práv k nemovitostem

Rostoucí volatilita akciového trhu v kombinaci s dosud historicky nízkými úrokovými sazbami má mnoho investorů hledajících alternativní cesty k zajištění slušné míry návratnosti. Jednou z nich, kterou často přehlížíme, jsou zástavní práva. Tato jedinečná příležitost může v některých případech poskytnout informovaným investorům vynikající návratnost. Majetkové zástavní právo může také znamenat značné riziko, což znamená, že začínající kupující musí rozumět pravidlům a potenciálním úskalím, která s tímto typem aktiva přicházejí. Tento článek pojednává o daňových zástavních právech, o tom, jak do nich investovat a jaké nevýhody přináší tento druh investičního nástroje.

Klíč s sebou

• Zástavní práva se prodávají na aukcích, které někdy zahrnují nabídkové války.
• Pokud potřebujete vyloučit, mohou existovat další zástavní práva k majetku, který vám brání v převzetí majetku.
• Pokud dostanete nemovitost, mohou nastat neočekávané výdaje, jako je oprava nebo dokonce vystěhování stávajících obyvatel.
• Můžete také investovat do zástavních fondů.

Co je to Tax Lien?

Pokud vlastník pozemku nezaplatí daně ze svého majetku, má město nebo kraj, ve kterém se nemovitost nachází, pravomoc k zástavě zástavy. Zástavní právo je právní nárok na majetek za nezaplacenou dlužnou částku. Majetek se zástavním právem k němu nemůže být prodán nebo refinancován, dokud nejsou zaplaceny daně a zástavní právo není odstraněno.

Při vydání zástavního práva obec vytvoří osvědčení o zástavním právu, které odráží dlužnou částku za nemovitost plus veškeré splatné úroky nebo penále. Tyto certifikáty jsou poté vydraženy nejvyššímu investorovi s nabídkami. Daňová zástavní práva lze zakoupit za pouhých několik set dolarů za velmi malé nemovitosti, ale většina stojí mnohem víc.

Majetková zástavní práva lze zakoupit od obce, což umožňuje vlastníkovi zástavního práva vybírat platby s úroky nebo vyloučit z majetku.

Daňové zástavy podle čísel

Podle Brad Westover, výkonného ředitele National Tax Lien Association (NTLA), nebylo v roce 2017 v daních z nemovitostí zaplaceno přibližně 14 miliard USD. Přibližně třetina těchto zástavních práv je následně prodána soukromým investorům. Místní samosprávy těží ze soukromého prodeje, protože okamžitě získají zpět peníze, které dluží na dotyčné nemovitosti. Třicet států prodává certifikáty zástavního práva, říká Westover.

Westover nemá žádná národní čísla pro rok 2018, ale poznamenává, že ve státě Florida klesly nezaplacené daně z nemovitostí z 1, 2 miliardy dolarů v roce 2008 na 740 milionů dolarů v roce 2018, „téměř polovina toho, co bylo na vrcholu“, a tento pokles dostupnosti zástavních práv pro investory je pravděpodobně národní trend. „Se zdravou ekonomikou má smysl, že více lidí platí daně z nemovitosti, “ říká.

Jak mohu investovat do daňových zástavních práv?

Zástavní právo k dani z nemovitosti lze zakoupit stejným způsobem, jakým lze skutečné nemovitosti koupit a prodat na aukcích. Aukce se mohou konat ve fyzickém prostředí nebo online a investoři mohou buď snížit úrokovou sazbu zástavního práva, nebo zvýšit prémii, kterou za ni zaplatí. Investorovi, který je ochoten přijmout nejnižší úrokovou sazbu nebo zaplatit nejvyšší prémii, je zástavní právo. Kupující se často dostávají do nabídkových válek na danou nemovitost, což snižuje míru návratnosti, kterou sklízí vítězný kupující.

Vnitrostátní míra uzavření trhu s nemovitostmi s daňovými zástavními právy je podle společnosti Westover pouze asi 4%. Říká však, že kupující si musí být vědomi nákladů na opravy, jakož i dalších neznámých, které by možná museli zaplatit, pokud převezmou vlastnictví nemovitosti. Ti, kteří potom tyto nemovitosti vlastní, možná budou muset vypořádat s nepříjemnými úkoly, jako je vystěhování stávajících obyvatel, což může vyžadovat drahou pomoc od správce nemovitosti nebo právníka.

Každý, kdo má zájem o koupi daňového zástavního práva, by měl začít tím, že rozhodne o tom, jaký druh majetku by chtěl držet zástavní právo, například rezidenční nebo komerční, nebo nevyvinutý pozemek proti majetku se zlepšením. Poté se mohou obrátit na svého městského nebo okresního pokladníka, aby zjistili, kdy, kde a jak se bude konat příští aukce. Kancelář pokladníka může investorovi sdělit, kde má získat seznam majetkových zástavních práv, která mají být vydražena, a také pravidla, jak bude prodej probíhat. Tato pravidla stanoví veškeré požadavky na předběžnou registraci, přijaté způsoby platby a další související podrobnosti.

Kupující musí také věnovat náležitou péči dostupným nemovitostem, protože v některých případech může být aktuální hodnota nemovitosti nižší než částka zástavního práva. NTLA doporučuje rozdělit nominální částku delikventního zástavního práva na tržní hodnotu nemovitosti. Pokud je poměr vyšší než 4%, měli by se potenciální kupci vyhýbat této nemovitosti. Kromě toho mohou na majetku existovat i jiná zástavní práva, která znemožní uchazeči převzít jeho vlastnictví.

Každému kusu nemovitosti v daném kraji s daňovým zástavním právem je přiděleno číslo v rámci jeho příslušné zásilky. Kupující mohou tyto zástavní práva hledat podle čísla, aby o nich získali informace z kraje, což lze často provést online. Pro každé číslo má kraj majetkovou adresu, jméno vlastníka, odhadovanou hodnotu majetku, právní popis a rozpis stavu majetku a veškeré struktury umístěné v areálu.

Jak profitovat z línií

Investoři, kteří nakupují zástavní právo k dani z nemovitosti, jsou obvykle povinni okamžitě zaplatit částku zástavního práva v plné výši zpět vydávající obci. Ve všech státech kromě dvou, emitent daňového zástavního práva shromažďuje jistinu, úroky a případné sankce, platí držiteli zástavního certifikátu a poté inkasuje zástavní certifikát, pokud není v evidenci. Majitel nemovitosti musí investorovi splatit celou částku zástavního práva plus úrok, který se může pohybovat kdekoli od 5% do 36% - sazba se v jednotlivých státech liší - obvykle se pohybuje mezi 10% a 12%. Pokud investor za zástavní právo zaplatil prémii, může být tato částka připočtena k částce, která je v některých případech splacena.

Splátkový kalendář obvykle trvá kdekoli od šesti měsíců do tří let. Ve většině případů je majitel schopen zástavní právo zaplatit v plné výši. Pokud majitel nemůže zástavní právo ve stanovené lhůtě zaplatit, má investor právo uzavřít majetek stejně jako obec, i když k tomu dochází jen zřídka.

Nevýhody investic do zástavních práv

Ačkoli zástavní práva k dani z nemovitostí mohou přinést značné úrokové sazby, investoři si musí udělat domácí úkoly před broděním do této arény. Daňové zástavní právo je obecně nevhodné pro začínající investory nebo pro ty, kteří mají s nemovitostmi málo zkušeností nebo mají znalosti.

Investoři musí být rovněž obeznámeni se skutečným majetkem, na který bylo zástavní právo umístěno, aby zajistili, že mohou peníze od vlastníka vybírat. Zchátralá nemovitost umístěná v srdci čtvrti slumu pravděpodobně není dobrým nákupem, bez ohledu na slíbenou úrokovou sazbu, protože vlastník nemovitosti může být zcela neschopný nebo ochotný zaplatit dlužnou daň. Vlastnosti s jakýmkoli druhem poškození životního prostředí, například z chemikálií nebo nebezpečných materiálů, které zde byly uloženy, jsou také obecně nežádoucí.

Majitelé lien musí vědět, jaké jsou jejich povinnosti po obdržení jejich osvědčení. Obvykle musí vlastníka nemovitosti písemně informovat o svém nákupu ve stanovené lhůtě, pak mu musí zaslat druhý oznamovací dopis ke konci období výplaty, pokud do té doby nebyla provedena úplná platba.

Daňová zástavní práva rovněž nejsou věčnými nástroji. Mnoho z nich má datum vypršení platnosti po skončení období výplaty. Po vypršení zástavního práva se držitel zástavního práva stává neschopným inkasovat nezaplacený zůstatek. Pokud dojde k uzavření trhu, může držitel zástavního práva na nemovitosti zjistit další zástavní právo, což znemožňuje získání titulu.

Mnoho komerčních institucí, jako jsou banky a hedgeové fondy, se začalo zajímat o zástavní práva. Podařilo se jim překonat konkurenci a snížit výnosy. To jednotlivým investorům ztížilo nalezení výnosných zástavních práv, a někteří se v důsledku toho vzdali. Nyní však existují i ​​některé fondy, které investují do zástavních práv, a to může být dobrý způsob pro začínajícího investora proniknout do této arény s nižším stupněm rizika.

Sečteno a podtrženo

Záložní práva k nemovitostem mohou představovat životaschopnou investiční alternativu pro zkušené investory, kteří jsou obeznámeni s realitním trhem. Ti, kteří vědí, co dělají, a věnují čas zkoumání nemovitostí, za které nakupují zástavní právo, mohou časem generovat značné zisky. Potenciální rizika však způsobují, že tato aréna je nevhodná pro neoficiální investory.

Společnost Westover nazývá zástavní práva k dani z nemovitostí „dobré příležitosti pro ty, kteří jsou vzdělaní, moudří a důvtipní - a strašnou investici pro ty, kteří neprovádějí náležitou due diligence. je to, že majitel nevykoupí [zaplacením daní za vás se zájmem] a země, kterou dostanete, nebude mít žádnou hodnotu. ““ Další informace o zástavních právech na nemovitostech získáte u svého realitního agenta nebo finančního poradce.