Právo na uzavření trhu
Právo na uzavření trhu popisuje schopnost věřitele převzít majetek prostřednictvím právního procesu nazývaného vyloučení. Věřitelé mohou uplatnit své právo na uzavření trhu, když majitel domu splácí hypoteční splátky. Podmínky hypotéky stanoví podmínky, za kterých má věřitel právo vyloučit. Právo na uzavření trhu upravuje také státní a vnitrostátní zákony.
K uzavření trhu dochází, protože když osoba získá hypotéku na koupi domu, domov sám slouží jako zajištění úvěru. Protože domov funguje jako kolaterál, majitel domu souhlasí s tím, že propadne vlastnictví domu v případě, že budou splácet. Když je dům vyloučen, půjčovatel obvykle nemovitost prodá, aby získal zpět peníze ztracené z půjčky.
Sdružení majitelů domů mají také právo na uzavření trhu, které mohou uplatnit, pokud majitel domu nezaplatí poplatky za sdružení majitelů domů nebo zvláštní odměny.
Uzavření trhu zabírá různou dobu v závislosti na podmínkách hypotéky, motivaci věřitele vyloučit a místních zákonech a předpisech. V mnoha případech věřitelé zahájí proces uzavření trhu kdekoli od tří do šesti měsíců poté, co dlužník poprvé zmešká platbu.
VYDÁVÁNÍ DOLŮ Právo na uzavření trhu
Právo na uzavření trhu nedává věřitelům právo převzít vlastnictví domu bez předchozího upozornění. Věřitelé musí dodržovat zvláštní postupy, aby bylo uzavření trhu legální. Zaprvé musí dlužníkovi poskytnout oznámení o prodlení a upozornit je na skutečnost, že jejich půjčka je v prodlení se zmeškanými platbami.
Majitel domu pak má obecně stanovené množství času na to, aby napravil případné zmeškané platby a vyhnul se uzavření trhu. Pravděpodobně budou muset kromě jakéhokoli zůstatku zaplatit také poplatky za pozdní platbu. Tuto dobu mohou také použít k boji proti uzavření trhu, pokud se domnívají, že věřitel ve skutečnosti nemá právo vyloučit majetek.
Existují dva různé typy uzavření trhu, soudní uzavření a mimosoudní uzavření. Soudní vyloučení vyžaduje podání soudu. Ne všechny regiony umožňují oba typy uzavření trhu, takže místní zákony mohou diktovat, který typ půjčovatel používá.
Jakmile bude dům vyloučen, bude věřitel pravděpodobně oznámit uzavření domu prodej domu. Tyto prodeje často uvádějí dům do dražby nejvyššímu uchazeči. V případě, že majitel domu stále žije v majetku, bude pravděpodobně vyhoštěn protiprávním zadržením.
Boj proti uzavření trhu a právo na vykoupení
Právo na vykoupení umožňuje majitelům domů v uzavření trhu zaplatit určitou částku peněz na „splacení“ hypotéky, což jim umožňuje udržovat si svůj domov. Spravedlivé právo na splacení umožňuje majitelům domů splácet hypotéky tím, že vyplatí veškerý zůstatek hypotéky před uzavřením prodeje. Toho lze dosáhnout prostřednictvím refinancování, pokud jsou schopni získat novou půjčku. Získání nové půjčky však bude pravděpodobně obtížné, pokud již mají dům v uzavření trhu.
Některé státy mají zákonné právo na splacení, které majitelům domů umožňuje splácet hypotéky po uzavření trhu tím, že zaplatí prodejní cenu domu, které jej koupí kdokoli, kdo jej koupil při uzavření trhu. Rovněž jsou povinni platit úroky a další poplatky, ale pokud to dokážou, mohou si udržovat držení svého domu.
Dlužníci mohou také být schopni legálně bojovat proti uzavření trhu, pokud jejich věřitel ve skutečnosti nemá právní způsobilost k uzavření trhu. Pokud věřitel hypotéku sekuritizoval, může mít obtížnou dobu prokázat svou pozici. V tomto případě je možné, že soudce bude moci vyloučení vyloučit.