Předpokládaná hypotéka
Předpokládaná hypotéka je typ financování, u kterého je zbývající hypotéka a její podmínky převedeny z aktuálního vlastníka na kupujícího. Převzetím zbytkového dluhu předchozího vlastníka se kupující může vyhnout nutnosti získat vlastní hypotéku.
Klíč s sebou
- Předpokládaná hypotéka je ujednání, ve kterém lze nesplacenou hypotéku a její podmínky převést z aktuálního vlastníka na kupujícího.
- Při zvyšování úrokových sazeb je hypotéka přitažlivá pro kupujícího, který přebírá stávající úvěr zajištěný nižší úrokovou sazbou.
- Jedinými dvěma typy půjček, které lze předpokládat, jsou půjčky pojištěné Federální správou bydlení a Ministerstvem zahraničních věcí USA.
Porozumění předpokládané hypotéky
Mnoho homebuyers obvykle uzavřít hypotéku od půjčování instituce financovat koupi domu nebo majetku. Smluvní smlouva o splacení úvěru na nemovitost zahrnuje úrok, který dlužník musí zaplatit měsíčně kromě splátek jistiny věřiteli.
Pokud se majitel domu rozhodne v budoucnu svůj dům prodat v budoucnu, bude pravděpodobně moci převést hypotéku na domácí spotřebitele. V tomto případě lze předpokládat původní hypotéku.
Předpokládaná hypotéka umožňuje homebuyerovi k aktuálnímu zůstatku jistiny, úrokové sazbě, době splácení a jakýmkoli jiným smluvním podmínkám hypotéky prodávajícího. Kupující může převzít existující hypotéku místo toho, aby prošel přísným procesem získání úvěru na bydlení od banky. Pokud by současné úrokové sazby byly vyšší než úroková sazba z předpokládaného úvěru, mohlo by to přinést výhodu úspory nákladů.
V období rostoucích úrokových sazeb se také zvyšují náklady na půjčky. Pokud k tomu dojde, budou dlužníci čelit vysokým úrokovým sazbám ze všech schválených půjček. Proto je pravděpodobné, že hypotéka v tomto období bude mít nižší úrokovou sazbu odrážející současný stav ekonomiky. Pokud předpokládaná hypotéka má uzamčenou úrokovou sazbu, nebude to mít vliv na rostoucí úrokové sazby.
Předpokládaná hypotéka je pro kupující atraktivní, když úrokové sazby rostou. Stávající hypotéka prodávajícího může mít nižší uzamčenou úrokovou sazbu, než je současná úroková sazba.
Výhody a nevýhody předpokládaných hypoték
Výhody získání předpokládané hypotéky v prostředí s vysokou úrokovou sazbou jsou omezeny na částku existujícího zůstatku hypotéky na půjčku nebo domácí kapitál. Pokud kupující kupuje například dům za 250 000 $ a hypotéka hypotéky prodávajícího má pouze zůstatek 110 000 $, bude muset kupující uhradit zálohu ve výši 140 000 $, aby kupující zajistil rozdíl další prostředky.
Nevýhodou je, že pokud kupní cena domu převýší hypoteční zůstatek o podstatnou částku, může kupující potřebovat získat novou hypotéku. Pokud k tomu dojde, může banka nebo úvěrová instituce zahrnout vyšší úrokovou sazbu z hypotéky 140 000 USD v závislosti na úvěrovém riziku kupujícího.
Kupující obvykle uzavře druhou hypotéku na stávající hypoteční zůstatek, pokud je domácí kapitál prodávajícího vysoký. Kupující možná bude muset uzavřít druhou půjčku s jiným věřitelem než věřitelem prodávajícího, což by mohlo představovat problém, pokud oba věřitelé nespolupracují navzájem nebo pokud dlužník neplní obě půjčky.
Pokud je však domácí kapitál prodávajícího nízký, lze předpokládat, že hypotéka bude pro kupujícího atraktivní akvizicí. Pokud je hodnota domu 250 000 USD a předpokládaný zůstatek hypotéky je 210 000 USD, musí kupující vložit pouze 40 000 USD. Pokud má kupující tuto částku v hotovosti, může zaplatit prodejci přímo, aniž by musel zajistit další kreditní hranici.
Zvláštní úvahy o hypotékách, které lze předpokládat
Konečné rozhodnutí o tom, zda lze převést předpokládanou hypotéku, není ponecháno na kupujícím a prodávajícím. Půjčitel původní hypotéky musí schválit hypoteční předpoklad, než může být transakce podepsána kteroukoli stranou. Homebuyer musí požádat o předpokládanou půjčku a splnit požadavky věřitele, jako je dostatek aktiv a bonita.
Pokud bude schválen, převede se název nemovitosti na kupujícího, který do banky provede požadované měsíční splátky. Pokud převod není schválen věřitelem, musí prodávající najít jiného kupujícího, který je ochoten převzít hypotéku a má dobrý kredit.
Hypotéka, kterou převzala třetí strana, neznamená, že je prodávající zproštěn platby dluhu. Prodávající může nést odpovědnost za případná prodlení, která by mohla ovlivnit jejich rating. Aby se tomu zabránilo, musí prodávající v okamžiku převzetí své odpovědnosti písemně uvolnit a věřitel musí schválit žádost o uvolnění a uvolnit prodávajícímu veškeré závazky z půjčky.
Rychlá fakta
Prodávající je nadále odpovědný za jakékoli platby dluhů, pokud hypotéku převezme třetí strana, ledaže věřitel schválí žádost o uvolnění uvolňující prodávajícímu veškeré závazky z půjčky.
Běžné hypotéky nelze předpokládat. Předpokládají se dva typy půjček: půjčky FHA, které jsou pojištěny Federální správou bytů, a půjčky VA, které jsou garantovány Ministerstvem zahraničních věcí USA.