Co je třeba vědět před nákupem bytu

Pokud jste si nikdy nekoupili byt, možná vás překvapí všechny různé problémy, které je třeba zvážit. Koupě bytu není stejná jako koupě domu. Nejenže byste mohli mít sousední zdi se svými sousedy, ale i další fyzické prvky, které se liší od volně stojícího domu, může se také lišit celý proces, kterým musíte projít, abyste se mohli rozhodnout a získat půjčku.

Kdo by měl vlastnit byt?

Jednou z prvních věcí, které si musíte položit, je: Jste typ bytu? Co přesně to znamená? Být obyvatelem města. Mnoho bytů se nachází v městském prostředí. V oblasti nemovitostí znamená věta „místo, místo, místo“ hodně. Condos vyrůstají v mnoha městských centrech a některé z nich dokonce stavějí do vývoje vhodné předměty, včetně obchodů s potravinami, poboček bank a dalších podniků. S tímto pohodlím může dojít k většímu hluku a přetížení. Pokud přemýšlíte o určitém místě, podívejte se na to v různých denních i nočních hodinách, abyste viděli, jak hlasitě nebo jasně svítí. Pokud je pro vás problémem šum nebo světlo, nemusí to být správná volba.

Jednou z věcí, které přicházejí s vlastnictvím bytů, je Asociace majitelů domů (HOA). Stanovuje prohlášení o dohodách, podmínkách a omezeních (CC & R), které uvádí věci, které musíte jako vlastník bytových jednotek dodržovat, abyste tam mohli žít. Pokud tyto podmínky nesplníte, můžete být pokutováni, nuceni je dodržovat nebo dokonce žalovat.

Condos mohou být vhodnou volbou pro určitý typ člověka, jako například první majitel domu, který si nemůže dovolit dražší rodinný dům. Condos také nabízí výhodu nízké údržby. To může být atraktivní funkcí pro starší lidi, kteří hledají méně domova, aby mohli fyzicky spravovat. Condos může být také atraktivní volbou pro osobu, která chce být centrálně umístěna ve velkém městě.

Úvod do koupě bytů

Výpůjční problémy

Nákup bytů může být obtížnější než nákup domu. Při poskytování půjček na tento typ pobytu jsou věřitelé velmi opatrní. Obvykle vyžadují, aby určité procento jednotek obsahovalo lidi, kteří v nich žijí, nebo jsou, jak tomu říkají, „obsazený majitel“. Dalším omezením může být to, kolik bytů může jeden investor vlastnit. Věřitelé obvykle nechtějí, aby jedna osoba vlastnila více než 10% jednotek v budově. Věřitelé budou mít často také pravidla týkající se míry obsazenosti budovy. Někteří věřitelé požadují, aby bylo nabízeno financování alespoň 90% jednotek.

Věřitelé mohou mít také přísnější poměry půjček k hodnotě a omezení pro ty, kteří kupují kondice. Půjčka na hodnotu (LTV) je to, kolik stojí byt proti tomu, kolik je za to dlužné. Například, pokud položíte 20% domů, váš LTV bude 80%.

Federální správa bytů (FHA) s hypotékou na byty existují až na 30 let; jsou známy jako půjčky podle oddílu 234 (c). Zatímco podmínky pro vypůjčovatele jsou podobné podmínkám pro půjčky na bydlení, omezení týkající se bytů je mnoho; budova musí mít na začátku čtyři jednotky.

Ostatní náklady

S vlastnictvím bytu mohou být spojeny další náklady. Přestože společnost HOA nabízí pojištění, možná budete muset nést další krytí majitelů domů. Pečlivě si přečtěte veškerou dokumentaci, abyste se ujistili, že pojištění nabízené společností HOA nepřesouvá riziko, abyste udrželi nižší pojistné.

Vyhýbejte se Condos s problémy

Jednou z nejdůležitějších věcí, které můžete udělat, abyste se při nákupu bytu chránili, je prozkoumat HOA a sedět na setkání HOA. Také si promluvte se sousedy a zjistěte, zda jsou spokojeni s tím, jak je byt spravován. Prohlédněte si stanovy a zjistěte, na co se HOA vztahuje. Můžete také požádat o získání zápisu z nedávných schůzí správní rady / člena a zjistit, o kolik se poplatky HOA v posledních několika letech zvýšily.

Další oblastí výzkumu je historie sporů správní rady, a to jak v oblasti daní, tak dalších obecných otázek. Možná zjistíte, že se jedná o soudní spory, které byste se možná nechtěli stát součástí, pokud si jej koupíte. Některá sdružení bytů byla nucena k bankrotu za nezaplacené poplatky HOA. V případě, že zaostávají v přijímání poplatků, mohou věřitelé přestat nabízet financování na podílové jednotky, což by mohlo ovlivnit hodnoty dalšího prodeje.

Zkontrolujte finanční záznamy o delikvencích a rezervních fondech. Dobré sdružení by mělo mít alespoň 25% hrubého příjmu v rezervě pro případy nouze a oprav. Pokud jim dojde peníze, můžete být zasaženi hodnocením. Nezapomeňte také zkontrolovat nedávné vyměření daně z nemovitosti. Pokud je vaše prodejní cena v bytě nízká, ale daňová výměna je vysoká, můžete být za vyšší daňový předpis, než jste očekávali. Ujistěte se, že daně odpovídají skutečným hodnotám nemovitosti.

Sečteno a podtrženo

Kondominia mohou být dobrou investicí pro správného kupce na správném místě, když jsou časy těžké, i když mohou být těžší koupit a prodat než rodinný dům. Než si koupíte byt, ujistěte se, že děláte svou due diligence a podívejte se na HOA, CC & R a případné daňové a pojistné situace. Nezapomeňte také získat realitního agenta a úvěrového agenta, který má mnoho zkušeností s prodejem bytů, protože problémy spojené s takovým nákupem nejsou tak jednoduché jako problémy s tradičním rodinným domem.